Investissement locatif clé en main : est-ce rentable ?
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Vous souhaitez investir dans la pierre, mais vous manquez de temps pour chercher un bien, superviser les travaux ou gérer les locataires ? L’investissement locatif clé en main est une solution pratique pour déléguer tout ou partie de votre projet immobilier à des professionnels, du choix du bien à la gestion locative. Mais au-delà du confort, est-ce vraiment rentable à long terme ? Voyons cela en détail.
Qu'est-ce que l'investissement locatif clé en main ?
L’investissement locatif clé en main consiste à confier l’intégralité de son projet à une entreprise spécialisée, qui se charge de toutes les étapes jusqu’à la mise en location effective du bien.
Concrètement, ce service peut inclure :
La recherche et la négociation du bien
L’étude de financement et l’accompagnement bancaire
Les travaux de rénovation ou de mise aux normes
L’ameublement et la décoration
La mise en location et la gestion locative
L’investisseur reçoit ensuite les loyers nets, sans avoir à intervenir. En échange, il paie bien sûr des frais de prestation et de gestion.
À qui cela s'adresse ?
Ce service s’adresse avant tout à des profils qui cherchent à investir sans y consacrer trop de temps ou d’énergie.
| Profil | Description |
|---|---|
| Investisseurs pressés | Peu de disponibilité, souhaitent un projet “sans friction |
| Novices | Peu d’expérience, préfèrent être accompagnés pour éviter les erreurs |
| Expatriés | Résidents à l’étranger souhaitant investir en France à distance |
| Actifs éloignés | Habitants de grandes villes (ex. Paris) investissant en province |
Quelle rentabilité d'un investissement locatif clé en main ?
La question clé que tout le monde se pose : est-ce rentable ?
La rentabilité d’un investissement locatif clé en main dépend principalement de deux éléments :
d'une part, les frais de prestation
d'autre part, la qualité du bien et du marché local.
Cash flow et rendement
Prenons un exemple simplifié pour illustrer :
| Type d’investissement | Rendement brut | Rendement net | Cash flow mensuel |
|---|---|---|---|
| Auto-géré | 7,0 % | 5,8 % | +150 € |
| Clé en main | 6,2 % | 4,6 % | -30 € |
Les prestations incluses dans le clé en main (recherche, travaux, gestion) peuvent rogner 0,5 à 1,5 point de rendement net, voire plus selon la zone et la société prestataire.
Cela ne veut pas dire que c’est une mauvaise option : le clé en main reste intéressant si vous privilégiez la simplicité et la délégation, surtout si votre objectif est patrimonial ou de diversification à long terme.
L'impact réel des frais
Les frais liés à un investissement locatif clé en main peuvent se décomposer en trois grandes catégories :
| Type de frais | Montant estimé | Détail |
|---|---|---|
| Frais de prestation “clé en main” | 5 à 10 % du prix du bien | Recherche, travaux, ameublement, mise en location |
| Frais de gestion locative | 5 à 8 % des loyers TTC | Gestion courante, appels de loyers, maintenance |
| Coûts cachés | Variables | Travaux non prévus, frais bancaires, assurances, etc. |
Il est important de comparer cette simulation avec une gestion partagée, où vous déléguez uniquement certaines étapes (chasse, financement, gestion) pour un coût global souvent inférieur à 5 % du prix du bien.
Les avantages du clé en main
1. Gain de temps
Un projet immobilier, quel qu’il soit, nécessite beaucoup de temps et d’investissement. Il peut s’écouler plusieurs trimestres entre le début du projet et la location du bien, entre les recherches d’annonces, les visites, l’acceptation d’une offre et la signature d’un compromis.
Même une fois la promesse de vente signée, il faut trouver un financement pour son projet avant de pouvoir conclure véritablement la vente. Viennent ensuite les différents travaux et aménagements nécessaires avant de pouvoir louer le bien… et enfin, la recherche d’un locataire fiable.
Si l’investissement locatif clé en main ne permet pas forcément d’accélérer les démarches, il permet au moins de ne pas passer trop de temps sur son projet immobilier.
2. Interlocuteur unique
En optant pour un investissement locatif clé en main, on confie toutes les étapes de son investissement à une seule entreprise. On dispose ainsi d’un interlocuteur unique et privilégié pour toutes ses démarches. Ce qui est quand même sacrément plus simple !
3. Conseils de professionnels
Tout au long de votre projet, une équipe de professionnels vous accompagne et vous conseille pour vous aider à réaliser le meilleur investissement possible, mais aussi à acquérir les connaissances de base en matière d’achat immobilier.
Quels inconvénients à déléguer son investissement locatif ?
Si l’investissement locatif clé en main inclut de nombreux avantages, il a aussi quelques limites :
1. Rendement plus faible
L’investissement locatif clé en main a un coût. revient forcément plus cher qu’un investissement locatif réalisé seul, ou dont seulement la gestion locative est déléguée. On compte généralement 5 % des loyers TTC pour le paiement de la gestion locative seule. Il faut ensuite compter environ 7 % du prix du bien pour financer les autres services compris dans une solution d’investissement locatif clé en main.
2. Coût d’entrée plus élevé
Si vous cherchez à réaliser un “petit investissement”, il se peut que l’investissement locatif clé en main ne vous soit pas accessible. En effet, les sociétés qui proposent ce genre de services fixent généralement un budget minimum pour les investissements qu’elles supervisent. Le coût d’entrée de ce type d’investissement peut donc être plus élevé que pour un investissement locatif réalisé seul. Si ce n’est pas le cas, c’est le tarif appliqué à ses services qui est soumis à un minimum, ce qui peut faire grimper le coût de votre investissement bien au-dessus de 7 %.
3. Offre concentrée dans les grandes villes
Les sociétés qui proposent des investissements locatifs clés en main visent généralement les grandes métropoles, où la demande locative est particulièrement forte. Or, ce sont également ces grandes villes qui affichent les prix au mètre carré les plus élevés ! Vous passez alors potentiellement à côté d’un investissement qui pourrait être plus rentable dans une agglomération moins importante.
Choisissez un expert pour chaque étape de votre investissement locatif
Si vous souhaitez être accompagné pour votre premier investissement locatif, il peut être plus intéressant de faire appel à plusieurs professionnels, plutôt que d’opter pour un investissement clé en main.
Vous pouvez par exemple faire appel à un chasseur immobilier pour la recherche du bien idéal. Il vous aidera à trouver un bien adapté à votre budget et à votre projet, en vous assurant une bonne rentabilité locative. Son aide vous coûtera entre 2 et 5 % du prix du bien suivant les prestations incluses.
Pour la recherche de financement, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier en ligne com comme Pretto. Nos experts sont des professionnels du crédit immobilier, qui vous aideront à obtenir le meilleur prêt pour votre projet et vous accompagneront dans toutes vos démarches effectuées auprès des banques.
Une fois votre bien acheté, il ne vous reste plus qu’à confier sa gestion locative à une agence immobilière, contre environ 5 % des loyers perçus.
L’investissement locatif clé en main peut être rentable, à condition de bien en mesurer les limites.
Il est particulièrement pertinent si vous valorisez votre temps plus que quelques points de rendement, si vous souhaitez déléguer sans stress ou bien si vous visez un placement patrimonial à long terme.
Toutefois, si votre objectif est le rendement maximal, une approche auto-gérée ou partiellement déléguée (chasseur + courtier + gestionnaire) sera généralement plus intéressante financièrement.
