Les 3 points à vérifier pour savoir si un bien sera rentable pour un investissement

Vous voulez investir sans vous tromper ? Avant de signer, vous devez passer votre projet au crible pour savoir si votre futur bien sera vraiment rentable. Prix, emplacement, rentabilité, on vous explique.

Un bon investissement commence toujours par un bon emplacement. Peu importe le bien, s’il est mal situé, dans une ville peu dynamique ou un quartier peu attractif, il sera difficile d’assurer une rentabilité durable.

Mais connaître le marché ne se limite pas à la localisation. Il faut surtout comprendre qui loue dans le secteur. Étudiants, jeunes actifs, familles, seniors… chaque profil implique des attentes différentes en termes de surfaces, d’aménagements et de services à proximité. Transports, commerces, écoles, bassins d’emploi, services de proximité : tout compte.

Lors des visites, il faut observer comme un futur locataire le ferait : le bruit, la vie du quartier, l’accessibilité, l’ambiance générale. Mais en tant qu’investisseur aguerri, il faut aussi analyser :

• L’évolution du quartier : projets urbains, nouveaux transports ou commerces peuvent influencer la demande locative future.

• Les contraintes légales locales : plafonds de loyer, restrictions pour la location meublée ou saisonnière, obligations réglementaires…

• Les loyers pratiqués : quel sera votre loyer potentiel ? Il doit rester réaliste par rapport à l’offre existante pour calculer correctement la rentabilité.

• Le taux de vacance et la demande locative : combien de logements restent vides et combien de temps un bien reste-t-il sur le marché ? D’après une analyse de PAP.fr d’avril 2025, il faut en moyenne 90 jours pour vendre un bien immobilier en France, du moment où il est mis sur le marché jusqu’à la signature du compromis. Mais est-ce le cas dans la ville que vous visez ?

Plus votre connaissance du marché est précise, plus vous pourrez choisir un bien en phase avec la demande réelle, limiter la vacance et assurer une rentabilité durable.

Acheter au bon prix reste la base de tout investissement rentable. Si le bien est surpayé à l’achat, ni les loyers ni la revente ne pourront vraiment rattraper la mise. À l’inverse, vous devez chercher un bien dont le prix est cohérent avec le marché, voire plus bas que le marché pour le valoriser.

• Le prix affiché,
• Les frais de notaire et taxes,
• Les charges de copropriété,
• Les travaux éventuels à prévoir.

Un prix nettement au-dessus de la moyenne doit toujours alerter. Est-il justifié par des travaux récents, un emplacement rare, un atout particulier ? Ou s’agit-il simplement d’un vendeur trop optimiste ?

Il est aussi essentiel d’évaluer le potentiel de négociation. Un prix au “marché” n’est jamais figé, et une négociation bien menée peut vous aider à réduire le coût de votre investissement. Selon le baromètre LPI–iAD d’août 2025, la marge de négociation moyenne sur le marché de l’immobilier ancien est de 9 %.

Parce qu’après tout, le bien doit permettre d’atteindre votre objectif de rendement locatif, brut et net.

L’idée est de ne rien oublier, y compris les coûts indirects comme le mobilier pour une location meublée, les diagnostics obligatoires, etc.

Pour avoir un calcul le plus précis possible, vous devez construire plusieurs scénarios : pessimiste, moyen et optimiste. Variez loyers, charges, vacance locative et même le type de location (courte ou longue durée). Cette méthode permet de tester la solidité du projet et d’éviter les mauvaises surprises.

C’est un aspect souvent négligé par les investisseurs débutants, et pourtant les procès-verbaux des assemblées générales (AG) sont une mine d’or d’informations. Ces documents permettent de repérer des éléments stratégiques qui peuvent avoir un impact direct sur la rentabilité et la gestion de votre investissement.

Avant d’acheter, il est indispensable de :

• repérer les travaux votés ou à venir. Cela peut inclure des rénovations majeures, des mises aux normes, des travaux d’isolation ou de ravalement de façade. Un appel de fonds pour des travaux imprévus peut survenir rapidement après l’achat, et il est crucial de savoir si la copropriété a des travaux déjà prévus. Cela serait dommage de ne pas anticiper 10 000 € de travaux six mois après votre achat…

• vérifier les provisions pour charges : Vérifiez si elles sont suffisantes pour couvrir les dépenses courantes et les imprévus. Une copropriété qui manque de fonds peut décider d’augmenter les appels de fonds, ce qui impactera directement votre rentabilité.

• scruter les comptes annuels de la copropriété : Ils permettent de savoir comment l’argent est géré et si la copropriété est financièrement saine. Un déficit ou des dettes accumulées peuvent entraîner des augmentations de charges ou compliquer la gestion future.

• vérifier s’il existe des conflits dans la copropriété : Si des litiges sont en cours ou si des décisions sont contestées, vous voulez être au courant car cela peut non seulement impacter la gestion de l’immeuble, mais aussi la tranquillité de votre investissement.

C’est un effort supplémentaire qui vous épargnera des mauvaises surprises.

En investissement immobilier, il faut toujours garder en tête que l’on n’achète pas un bien pour soi, mais pour le marché. En prenant le temps d’analyser le prix, le quartier, les charges, les travaux, la fiscalité et la rentabilité réelle, on se donne les moyens d’investir sereinement… et durablement.