Réussir son investissement en immeuble de rapport

Quand on réalise un investissement locatif, l'immeuble de rapport représente en quelque sorte le bien idéal. Plus rentable que la moyenne, un risque réparti sur plusieurs lots, possibilité de générer des économies d'échelle importantes, il a tout pour plaire aux investisseurs immobiliers novices ou chevronnés.

S'engager dans l'acquisition d'un tel immeuble n'est cependant pas une opération à prendre à la légère. L'envergure de l'opération, le prix, le nombre de lots ou encore votre stratégie fiscale doivent être parfaitement conçues pour ne pas vous lancer dans un investissement hasardeux.

L'immeuble de rapport est un bien immobilier divisé en plusieurs appartements et lots, de façon à maximiser la surface utilisée et de... rapporter des revenus à son propriétaire.

Il s'agit du modèle ancestral de l'investissement locatif, du temps où le levier bancaire et l'emprunt interdisaient l'accès à la pierre au commun des mortels.

Initialement, c'est la bourgeoisie parisienne qui possède ces immeubles, dont la répartition est standardisée : des appartements aux étages et des locaux commerciaux au niveau de la rue. Le terme renvoie ainsi autant à un style architectural qu'à un type de bien immobilier.

Aujourd'hui, le terme renvoie plus généralement à un bien immobilier détenu en monopropriété et divisé en plusieurs lots. Pas besoin, donc, d'imaginer un bel immeuble haussmannien en plein Paris quand on y fait référence.

a concurrence fait rage sur le marché des immeubles de rapport et il faut souvent jouer des coudes pour faire une offre qui soit acceptée. Pour cause : l'immeuble de rapport peut constituer une opération profitable et particulièrement bien optimisée.

Il s'agit en effet d'un marché qui regroupe des acheteurs expérimentés, dont les réseaux développés leur permettent d'être plus réactifs que les particuliers. Cependant, l'un des atouts moins évoqués est la petite taille (relative) du marché : moins de vendeurs y rencontrent moins d'acheteurs, ce qui peut faire pencher la balance en votre faveur au moment des négociations.

Actif particulièrement recherché, l'immeuble de rapport reste relativement confidentiel et fait généralement l'objet de commercialisation en off-market : les vendeurs et leurs agents immobiliers ont tout intérêt à cajoler leurs clients historiques et leurs partenaires. De nombreux immeubles sont ainsi vendus avant même d'être mis sur le marché.

L'effet économie d'échelle permis par l'acquisition en bloc d'un immeuble ne se ressent pas uniquement sur le prix déboursé, mais également sur l'ensemble des frais associés à n'importe quelle transaction immobilière. Le premier poste de dépense sur lequel vous effectuez une économie non négligeable est celui des frais bancaires : vous déposez un seul dossier de financement pour votre projet immobilier. Le même principe s'applique si vous passez par un courtier en prêts immobiliers pour obtenir les fonds.

Dans le cas où vous disposez de la capacité d'emprunt suffisante, vous pouvez être amené à arbitrer entre l'achat de plusieurs biens locatifs, répartis dans plusieurs quartiers ou même plusieurs villes ; et l'acquisition d'un immeuble de rapport.

Plus importantes encore, les économies réalisées au niveau des travaux peuvent très vite se faire ressentir sur votre rendement. En mutualisant les travaux les plus lourds sur un seul bâtiment plutôt que sur un ensemble de biens dispersés, les économies peuvent être conséquentes.

C'est notamment le cas de la toiture et des façades, dont le coût peut se révéler rédhibitoire si vous devez rénover plusieurs unités séparées. Dans le cas d'un immeuble, vous avez une toiture et une façade commune pour l'ensemble des biens.

Cela vous permet évidemment de disposer d'un levier de négociation auprès des entreprises de bâtiment avec lesquelles vous travaillez. Assurées de travailler sur un projet conséquent et de récupérer la rénovation de tous les lots, elles seront plus enclines à vous offrir de meilleures conditions tarifaires.

Enfin, les frais de gestion d'un investissement locatif ne sont pas négligeables. Ceux de plusieurs biens répartis à travers la France peuvent vite se révéler extrêmement élevés.

L'immeuble de rapport vous permet de réduire ce poste de dépense, puisque vous ne disposez pas d'un bien à Lille, l'autre à Marseille et le dernier à Bordeaux.

Pour de nombreux investisseurs, l'attrait de l'immeuble de rapport se situe dans la possibilité de répartir le risque entre plusieurs locataires et plusieurs types de biens.

L'un de vos locataires se retrouve en difficulté financière et un loyer impayé survient ? Vous disposez de plusieurs autres lots et locataires, peut-être d'un local commercial au rez-de-chaussée : ils viendront mitiger l'impact de cet impayé sur l'ensemble du projet.

De plus, l'intérêt d'un immeuble est évidemment la modularité qu'il peut apporter : au sein du même bâtiment, vous pouvez avoir des studios, du T2/T3, des colocations étudiantes, un parking, des boxes, etc. Chacun de ces biens s'adressent à une cible différente avec des profils de risque différents.

Il s'agit cependant d'une arme à double tranchant : tous vos œufs sont dans le même panier et en cas d'événement imprévu (une pandémie est vite arrivée), le départ de plusieurs locataires au même moment peut porter un coup dur à vos finances.

Le rendement locatif est sans doute l'aspect le plus attractif lorsqu'il s'agit d’investir dans un immeuble de rapport. Il n'est pas rare de voir de tels immeubles atteindre des rendements à 11 ou 12 % : on se répète, mais c'est l'origine même du terme.

Outre le cashflow qu'il génère au cours de sa vie, ce bien peut également voir sa valeur fortement augmenter à la revente. Vous avez acheté en bloc, mais vous pouvez tout à fait décider de revendre les biens individuellement : leur prix en est forcément augmenté et il existe beaucoup plus d'acheteurs de biens individuels que d'acheteurs d'immeubles.

Cette opération peut avoir un coût, puisqu'il faut s'assurer que la division des lots a été faite dans les règles de l'art et le cas échéant, les mettre en conformité avec les règles d'urbanisme.

Quelle conclusion en tirer ? L'immeuble de rapport est-il un investissement fait pour vous ? Tout dépend de vos ambitions d'investisseur et de votre capacité d'emprunt, mais un projet bien ficelé et bien pensé constitue une opération presque sans équivalent pour votre patrimoine.