Capacité d'emprunt

Simulation capacité d’emprunt : combien puis-je emprunter ?

Vous vous lancez dans votre recherche d’un bien, ou au contraire vous l’avez trouvé et vous vous demandez si vous pouvez vraiment le financer ? C’est la bonne question à se poser ! Cet article vous explique justement comment faire une simulation de capacité d’emprunt : faites le calcul et vous pouvez même l’augmenter.

1. Simulation capacité d’emprunt : quels bien je peux acheter ?

Calculer sa capacité d’emprunt c’est se poser la question du budget que vous pouvez raisonnablement viser pour votre achat immobilier. Quel est le montant du prêt que vous pouvez envisager sans vous mettre la corde au cou financièrement ? En fait vous êtes limité par le montant que vous pourrez rembourser chaque mois. Votre budget n’est donc pas extensible. Ce sont les banques qui ne vous laissent pas dépasser un certain niveau de taux d’endettement. Quant à vous, vous n’avez sans doute pas envie de payer trop cher votre crédit…

Simuler sa capacité d’emprunt c’est faire des choix : combien est-ce que je veux rembourser par mois ? Autrement dit, quelle est là mensualité que je souhaite avoir ? Sur combien de temps est-ce que je souhaite emprunter ? Et ces arbitrages sont contraints par les règles des banques.

Pour choisir sa mensualité et sa durée, voilà quelques règles de base :

  • Augmenter la mensualité augmente la capacité d’emprunt : souvent, l’emprunteur cherche la mensualité maximale possible
  • Augmenter la durée augmente aussi la capacité d’emprunt, mais avec un impact négatif sur le coût total du crédit : plus le prêt est long, plus le taux augmente et plus vous payez d’intérêts. Il s’agit alors de trouver le bon compromis…

2. Simulation capacité d’emprunt : déterminer ma mensualité maximale

a) Ne pas faire exploser son taux d’endettement !

Commençons par nous mettre à la place du banquier : il octroie des prêts quand il est convaincu qu’ils seront remboursés. Pour s’en convaincre, il considère le taux d’endettement, qui compare les charges et les revenus de l’emprunteur.

Vous avez sans doute entendu parler du chiffre magique de 33% pour le taux d’endettement maximal : c’est un point de référence souvent utilisé par les banquiers, mais ce seuil peut être dépassé pour les hauts revenus. En effet pour les hauts revenus, même après le remboursement du crédit, la somme restante sur le compte (appelée reste à vivre) peut être largement suffisante. Le banquier prendra ainsi en compte le reste à vivre, en complément du taux d’endettement.

« Pour des revenus au-delà de 100 000€, on peut tout à fait envisager un taux d’endettement de 40% » Julien, courtier expérimenté, Paris

On calcule ces deux indicateurs de la manière suivante :

    \[Taux\ d'endettement\ =\ \frac{mensualit\acute{e}\ +\ charges\ in\acute{e} vitables}{revenus\ disponibles}\]

    \[Reste\ \grave{a}\ vivre\ = revenus\ disponibles\ -\ (mensualit\acute{e}\ +\ charges\ in\acute{e} vitables)\]

Dans le cas d’un investissement locatif, il est possible de calculer un taux d’endettement dit « différentiel ».

    \[Taux\ d'endettement\ diff\acute{e}rentiel =\ \frac{(mensualit\acute{e}\ - revenus\ locatifs\ attendus)\ +\ charges\ in\acute{e} vitables}{revenus\ disponibles\ sauf\ revenus\ locatifs\ attendus\ }\]

Ce calcul, pratiqué par certaines banques uniquement, permet d’obtenir un taux d’endettement beaucoup plus bas.

Exemple

Un couple a un salaire net mensuel de 2500€ et des charges inévitables de 700€. Ils voudraient investir dans un investissement locatif avec une mensualité de 1000€ et un revenu locatif attendu de 850€. Avec un calcul standard, leur taux d’endettement serait \frac{1000\ +\ 700}{2600\ +\ 850} = 49%. Ils ne pourraient donc pas emprunter.
Alors qu’avec un calcul différentiel, leur taux d’endettement devient \frac{ (1000\ -\ 850)\ +\ 700 }{ 2600 } = 33%, ils remplissent bien la condition des 33%.

Enfin, les banques regarderont aussi le saut de charge. C’est la différence de niveau de vie avant et après le prêt immobilier.

b) Quels revenus et quelles charges prendre en compte ?

Pour déterminer simuler le taux d’endettement, encore faut-il savoir comment on le calcule. Et donc ce qu’on appelle vraiment « charges » et « revenus ». Soyons précis ;). Les charges inévitables prises en compte sont :

  • Les mensualités des crédits en cours (conso, auto, immobilier)
  • Le loyer qui persisterait après l’acquisition du bien (dans le cas d’un investissement locatif par exemple)
  • Les pensions alimentaires versées

Le calcul des revenus disponibles dépend de l’activité de l’emprunteur, mais pour faire simple, on prend en compte le salaire net fixe et une moyenne des revenus variables nets sur les trois dernières années.

A savoir :

  • Les salaires d’un emploi en période d’essai ne sont pas pris en compte
  • Les bonus ne sont pris en compte que si on peut les observer sur quelques années (3 le plus souvent)

c) Le crédit ne devrait pas changer radicalement votre niveau de vie

Attention tout de même à ne pas être trop ambitieux en fixant votre mensualité. Vous devez continuer à pouvoir gérer sereinement vos finances quotidiennes !

D’ailleurs, en particulier pour l’achat de la première résidence principale, un banquier s’intéressera au saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le loyer que paie l’emprunteur avant l’achat d’une part et la mensualité future si l’achat se réalise d’autre part : si la différence est trop importante (quand le loyer est très inférieur à la mensualité par exemple), la banque peut estimer qu’il sera difficile pour l’emprunteur d’assumer cette mensualité.

Si c’est le cas, de l’épargne régulière sur les dernier mois rassurera le banquier sur la capacité de l’emprunteur à supporter la mensualité.

« Quand on regarde le saut de charge, on veut s’assurer que l’emprunt ne va pas imposer une trop forte contrainte sur le train de vie du client » – Jacques, directeur d’agence, Banque nationale, Bretagne

Enfin, en fixant votre mensualité, anticipez aussi sur les dépenses importantes à venir, que ce soit un mariage ou un changement de chaudière.

3. Dernière étape pour calculer la capacité d’emprunt : la durée !

Une fois que vous avez déterminé votre mensualité, vous pouvez augmenter la durée du crédit pour augmenter votre capacité d’endettement. Vous avez le choix, puisque la plupart des banques accordent des crédits entre 7 et 25 ans. Certaines permettent même de monter jusqu’à une durée de 30 ans !

Attention cependant. Mécaniquement, plus votre crédit sera long, et plus vous paierez d’intérêts – plus le coût de votre crédit augmentera. Il faut donc choisir le juste milieu.

Calculer le coût d’un crédit est complexe, et nous sommes là pour vous y aider : n’hésitez pas à consulter l’article sur le fonctionnement d’un crédit pour en savoir plus ou à utiliser notre simulateur pour estimer en détail le coût de votre crédit.

A retenir

Pour estimer votre capacité d’endettement, vous devez calculer votre mensualité maximum et choisir la durée de votre crédit

La mensualité maximale est d’environ 1/3 de vos revenus, mais elle peut aller au-delà si vos revenus sont élevés

La durée de votre crédit est un équilibre à trouver entre le coût de votre crédit et le montant que vous voulez emprunter

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