Combien puis-je emprunter ? Faites le calcul avec Pretto

Combien puis-je emprunter ? C'est LA question à se poser quand vous commencez à chercher votre bien immobilier ! Trouver le montant que vous pouvez emprunter auprès des banques dépend notamment de vos revenus, de vos charges et du prix de votre bien. C'est votre capacité d'emprunt.

Chez Pretto, on aime vous faciliter la vie, c’est pourquoi on a créé une calculette pour aider à la connaître. Notre simulateur vous permet également de trouver la durée, le taux, et le montant de la mensualité correspondante.

Le plus ? On vous explique aussi comment emprunter plus !

1. Comment déterminer le montant que je peux emprunter ?

Que faut-il prendre en compte pour calculer sa capacité d'emprunt ?

Calculer votre capacité d’emprunt, c’est vous poser la question du budget que vous pouvez raisonnablement viser pour votre achat immobilier. Quel est le montant du prêt que vous pouvez envisager sans vous mettre la corde au cou financièrement ?

Plusieurs éléments permettent de déterminer votre capacité d'emprunt :

  • votre capacité d’endettement qui ne doit pas excéder 33 % de vos revenus
  • la durée de votre prêt immobilier
  • le montant de votre apport personnel
  • votre âge au moment de souscrire le crédit immobilier
  • la mensualité que vous avez choisi de rembourser
Ainsi, les banques ne vous laissent pas dépasser un certain niveau de taux d’endettement : elles n’aiment pas beaucoup prêter si vos mensualités prennent plus du tiers de vos revenus. Quant à vous, vous n’avez sans doute pas envie de payer trop cher votre crédit…

Pour connaître votre capacité d’emprunt, vous devez faire des choix. La question finale est : combien est-ce que je veux rembourser par mois ? Autrement dit, quelle est la mensualité que je souhaite avoir ? Et pendant combien de temps est-ce que je souhaite emprunter ? Et ces arbitrages sont contraints par les règles des banques.

De manière schématique, votre capacité d'emprunt est déterminée par vos revenus et le montant de votre apport. A proprement parler, vous ne pouvez donc pas augmenter votre capacité d'emprunt. Mais en connaissant le fonctionnement de l'emprunt, vous pourrez déterminer le montant d'emprunt qui vous convient le mieux.

Bien choisir sa mensualité et la durée de votre crédit pour votre capacité d'emprunt

Pour choisir votre mensualité et la durée du crédit, voilà donc quelques règles de base :

  • Pour une durée donnée, augmenter la mensualité augmente le montant de l'emprunt : en calculant le montant maximal que vous pouvez rembourser (en fonction de vos revenus), vous pouvez donc déterminer votre capacité d'emprunt
  • Augmenter la durée permet également d'augmenter le montant de l'emprunt, mais avec un impact négatif sur le coût total du crédit : plus le prêt est long, plus le taux augmente et plus vous payez d’intérêts. Il s’agit alors de trouver le bon compromis…
  • Vous pouvez utiliser notre simulateur Pretto pour calculer votre mensualité.
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2. Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

La règle d’or : ne pas faire exploser son taux d’endettement !

Mettons-nous à la place de notre ami banquier : il octroie des prêts quand il est certain qu’ils seront remboursés. Et pour s’en convaincre, il considère le taux d’endettement, qui compare les charges et les revenus de l’emprunteur.

Vous avez sans doute entendu parler du chiffre magique de 33 % pour le taux d’endettement maximal: c’est un point de référence souvent utilisé par les banquiers, mais ce seuil peut être dépassé pour les hauts revenus. Pour eux en effet, même après le remboursement du crédit, la somme restante sur le compte (appelée reste à vivre) peut être largement suffisante.
Attention

Fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a soumis de nouvelles recommandations relatives au crédit immobilier, dont la conséquence est un durcissement de la limite des 33 % dans quasiment tous les établissements bancaires.

Ainsi, la proportion de crédits allant au-delà du taux des 33 % doit se réduire de manière significative (15 % des dossiers seulement) : les banques doivent mieux choisir les dossiers auxquels appliquer cette dérogation. Celle-ci va donc s’adresser en priorité aux résidences principales, et ces dossiers seront nécessairement soumis à des conditions de revenus (variables en fonction des établissements et susceptibles d’évoluer au cours du temps).

Votre expert Pretto est là pour vous accompagner dans le montage de votre financement pour faire en sorte de rentrer dans ce nouveau cadre légal. Il pourra également orienter votre dossier vers les établissements les plus à mêmes de l’accepter.

Le banquier prend ainsi en compte le reste à vivre, en complément du taux d’endettement.

On calcule ces deux indicateurs de la manière suivante :

Enfin, les banques regarderont aussi le saut de charge. C’est la différence de niveau de vie avant et après le prêt immobilier.

Quels revenus et quelles charges prendre en compte pour savoir combien je peux emprunter ?

Pour simuler le taux d’endettement, encore faut-il savoir comment on le calcule. Et donc déterminer ce qu’on appelle vraiment « charges » et « revenus ». Soyons précis ! Les charges inévitables prises en compte sont :

  • Les mensualités des crédits en cours (conso, auto, immobilier)
  • Le loyer qui persiste après l’acquisition du bien (dans le cas d’un investissement locatif par exemple)
  • Les pensions alimentaires versées
Le calcul des revenus disponibles dépend de l’activité de l’emprunteur, mais pour faire simple, on prend en compte le salaire net fixe et une moyenne des revenus variables nets sur les trois dernières années.
A savoir
  • Les salaires d’un emploi en période d’essai ne sont pas pris en compte
  • Les bonus ne sont pris en compte que si on peut les observer sur quelques années (3 le plus souvent)

Le crédit ne devrait pas changer radicalement votre niveau de vie

Attention tout de même à ne pas être trop ambitieux en fixant votre mensualité. Vous devez continuer à pouvoir gérer sereinement vos finances quotidiennes !

D’ailleurs, en particulier pour l’achat de la première résidence principale, le banquier s’intéresse au saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le loyer que vous payez actuellement, et la mensualité qui vous attend si l’achat se réalise. Si la différence est trop importante (quand le loyer est très inférieur à la mensualité par exemple), la banque peut estimer qu’il vous sera difficile d’assumer cette mensualité.

Comment faire pour rassurer le banquier si c’est le cas ? Une épargne régulière sur les derniers mois fait très bien l’affaire. Cela lui prouve que vous n’êtes actuellement pas constamment sur la corde raide, et que vous pouvez augmenter vos dépenses. En regardant le saut de charge, la banque veut s'assurer que l'emprunt ne va pas imposer une trop forte contrainte sur votre train de vie.

Enfin, en fixant votre mensualité, anticipez aussi sur les dépenses importantes à venir, que ce soit un mariage ou un changement de chaudière. Le but n’est pas de vous pousser dans vos retranchements !

3. Combien puis-je emprunter en fonction de la durée ?

Une fois que vous avez déterminé votre mensualité, vous pouvez augmenter la durée du crédit pour augmenter votre capacité d’endettement. Vous avez le choix, puisque la plupart des banques accordent des crédits entre 7 et 25 ans. Certaines permettent même de monter jusqu’à une durée de 30 ans.

Attention cependant ! Mécaniquement, plus votre crédit sera long, et plus vous paierez d’intérêts – plus le coût de votre crédit augmentera. Il faut donc choisir le juste milieu.

Calculer le coût d’un crédit est complexe, et nous sommes là pour vous y aider : n’hésitez pas à utiliser notre simulateur pour estimer en détail le coût de votre crédit, et à discuter avec nos conseillers pour trouver le prêt qui vous ressemble.

A retenir
  • Pour estimer votre capacité d’endettement, vous devez calculer votre mensualité maximum et choisir la durée de votre crédit
  • La mensualité maximale est d’environ 1/3 de vos revenus, mais elle peut aller au-delà si vos revenus sont élevés
  • La durée de votre crédit est un équilibre à trouver entre le coût de votre crédit et le montant que vous voulez emprunter
Mis à jour le 29 juin 2020
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Romain Schneider
Manager Commercial
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