Vous vous lancez dans la recherche d’un bien, ou au contraire vous l’avez trouvé et vous vous demandez si vous pouvez vraiment le financer ? C’est la bonne question à se poser ! Chez Pretto, on aime vous faciliter la vie, c’est pourquoi on a créé une calculette pour connaître votre capacité d’emprunt. Le plus ? On vous explique aussi comment l’augmenter !
1. Comment déterminer le montant que je peux emprunter ?
Calculer sa capacité d’emprunt, c’est se poser la question du budget que vous pouvez raisonnablement viser pour votre achat immobilier. Quel est le montant du prêt que vous pouvez envisager sans vous mettre la corde au cou financièrement ? En fait vous êtes limité par le montant que vous pourrez rembourser chaque mois. Votre budget n’est donc pas extensible. Ainsi, les banques ne vous laissent pas dépasser un certain niveau de taux d’endettement : elles n’aiment pas beaucoup prêter si vos mensualités prennent plus du tiers de vos revenus. Quant à vous, vous n’avez sans doute pas envie de payer trop cher votre crédit…
Pour connaître votre capacité d’emprunt, vous devez faire des choix. La question finale est : combien est-ce que je veux rembourser par mois ? Autrement dit, quelle est la mensualité que je souhaite avoir ? Et pendant combien de temps est-ce que je souhaite emprunter ? Et ces arbitrages sont contraints par les règles des banques.
Pour choisir sa mensualité et sa durée, voilà quelques règles de base :
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- Augmenter la mensualité augmente la capacité d’emprunt : souvent, l’emprunteur cherche la mensualité maximale possible
- Augmenter la durée augmente aussi la capacité d’emprunt, mais avec un impact négatif sur le coût total du crédit : plus le prêt est long, plus le taux augmente et plus vous payez d’intérêts. Il s’agit alors de trouver le bon compromis…
De la recherche du bien au crédit
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2. Combien puis-je emprunter en fonction de mon salaire ?
La règle d’or : ne pas faire exploser son taux d’endettement !
Mettons à la place de notre ami banquier : il octroie des prêts quand il est certain qu’ils seront remboursés. Et pour s’en convaincre, il considère le taux d’endettement, qui compare les charges et les revenus de l’emprunteur.
Vous avez sans doute entendu parler du chiffre magique de 33% pour le taux d’endettement maximal : c’est un point de référence souvent utilisé par les banquiers, mais ce seuil peut être dépassé pour les hauts revenus. Pour eux en effet, même après le remboursement du crédit, la somme restante sur le compte (appelée reste à vivre) peut être largement suffisante. Le banquier prend ainsi en compte le reste à vivre, en complément du taux d’endettement.
« Pour des revenus au-delà de 100 000€, on peut tout à fait envisager un taux d’endettement de 40% » Julien, courtier expérimenté, Paris
On calcule ces deux indicateurs de la manière suivante :
![\[Taux\ d'endettement\ =\ \frac{mensualit\acute{e}\ +\ charges\ in\acute{e} vitables}{revenus\ disponibles}\]](https://www.pretto.fr/wp-content/ql-cache/quicklatex.com-2a02d4c56c5de8074cd840e11a61c860_l3.png "Rendered by QuickLaTeX.com")
![\[Reste\ \grave{a}\ vivre\ = revenus\ disponibles\ -\ (mensualit\acute{e}\ +\ charges\ in\acute{e} vitables)\]](https://www.pretto.fr/wp-content/ql-cache/quicklatex.com-5f2ec7ca49adee6981cbfa26adde72f3_l3.png "Rendered by QuickLaTeX.com")
Dans le cas d’un investissement locatif, il est possible de calculer un taux d’endettement dit « différentiel ».
![\[Taux\ d'endettement\ diff\acute{e}rentiel =\ \frac{(mensualit\acute{e}\ - revenus\ locatifs\ attendus)\ +\ charges\ in\acute{e} vitables}{revenus\ disponibles\ sauf\ revenus\ locatifs\ attendus\ }\]](https://www.pretto.fr/wp-content/ql-cache/quicklatex.com-2c56a0330de5bcc474f0f4ed54017e83_l3.png "Rendered by QuickLaTeX.com")
Ce calcul, pratiqué par certaines banques uniquement, permet d’obtenir un taux d’endettement beaucoup plus bas.
Exemple
Paul et Virginie ont un salaire net mensuel de 2500€ et des charges inévitables de 700€. Ils voudraient investir dans un investissement locatif avec une mensualité de 1000€ et un revenu locatif attendu de 850€. Avec un calcul standard, leur taux d’endettement serait
. Ils ne pourraient donc pas emprunter.
Alors qu’avec un calcul différentiel, leur taux d’endettement devient, ils remplissent bien la condition des 33%.
Enfin, les banques regarderont aussi le saut de charge. C’est la différence de niveau de vie avant et après le prêt immobilier.
Quels revenus et quelles charges prendre en compte ?
Pour déterminer simuler le taux d’endettement, encore faut-il savoir comment on le calcule. Et donc déterminer ce qu’on appelle vraiment « charges » et « revenus ». Soyons précis ;). Les charges inévitables prises en compte sont :
- Les mensualités des crédits en cours (conso, auto, immobilier)
- Le loyer qui persiste après l’acquisition du bien (dans le cas d’un investissement locatif par exemple)
- Les pensions alimentaires versées
Le calcul des revenus disponibles dépend de l’activité de l’emprunteur, mais pour faire simple, on prend en compte le salaire net fixe et une moyenne des revenus variables nets sur les trois dernières années.
A savoir :
– Les salaires d’un emploi en période d’essai ne sont pas pris en compte
– Les bonus ne sont pris en compte que si on peut les observer sur quelques années (3 le plus souvent)
Le crédit ne devrait pas changer radicalement votre niveau de vie
Attention tout de même à ne pas être trop ambitieux en fixant votre mensualité. Vous devez continuer à pouvoir gérer sereinement vos finances quotidiennes !
D’ailleurs, en particulier pour l’achat de la première résidence principale, le banquier s’intéresse au saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le loyer que vous payez actuellement, et la mensualité qui vous attend si l’achat se réalise. Si la différence est trop importante (quand le loyer est très inférieur à la mensualité par exemple), la banque peut estimer qu’il vous sera difficile d’assumer cette mensualité.
Comment faire pour rassurer le banquier si c’est le cas ? Une épargne régulière sur les derniers mois fait très bien l’affaire. Cela lui prouve que vous n’êtes actuellement pas constamment sur la corde raide, et que vous pouvez augmenter vos dépenses.
« Quand on regarde le saut de charge, on veut s’assurer que l’emprunt ne va pas imposer une trop forte contrainte sur le train de vie du client » – Jacques, directeur d’agence, Banque nationale, Bretagne
Enfin, en fixant votre mensualité, anticipez aussi sur les dépenses importantes à venir, que ce soit un mariage ou un changement de chaudière. Le but n’est pas de vous pousser dans vos retranchements !
3. Combien puis-je emprunter en fonction de la durée ?
Une fois que vous avez déterminé votre mensualité, vous pouvez augmenter la durée du crédit pour augmenter votre capacité d’endettement. Vous avez le choix, puisque la plupart des banques accordent des crédits entre 7 et 25 ans. Certaines permettent même de monter jusqu’à une durée de 30 ans.
Attention cependant ! Mécaniquement, plus votre crédit sera long, et plus vous paierez d’intérêts – plus le coût de votre crédit augmentera. Il faut donc choisir le juste milieu.
Calculer le coût d’un crédit est complexe, et nous sommes là pour vous y aider : n’hésitez pas à utiliser notre simulateur pour estimer en détail le coût de votre crédit, et à discuter avec nos conseillers pour trouver le prêt qui vous ressemble.
A retenir
Pour estimer votre capacité d’endettement, vous devez calculer votre mensualité maximum et choisir la durée de votre crédit
La mensualité maximale est d’environ 1/3 de vos revenus, mais elle peut aller au-delà si vos revenus sont élevés
La durée de votre crédit est un équilibre à trouver entre le coût de votre crédit et le montant que vous voulez emprunter