Régularisation d'impôts : l'idée que les banques détestent

En cas de régularisation d’impôts imprévue, deux solutions permettent d’alléger temporairement son crédit immobilier : la modulation des échéances (augmenter ou réduire ses mensualités) et le report d’échéances (suspendre le remboursement pendant quelques mois). Ces options ne sont possibles que si le contrat de prêt les prévoit, et nécessitent l’accord de la banque. Les délais, fréquences et plafonds cités dans cet article s’appuient sur l’expertise de nos courtiers Pretto, qui échangent quotidiennement avec les banques partenaires.

Comment les banques aident-elles leurs clients à payer leur(s) crédit(s) en cas de coup dur ?

Non, les banques ne sont pas inatteignables et ne font finalement pas si peur ! Elles ont même mis en place des processus pour aider leurs clients à faire face à une période difficile et à opter pour la solution qui leur convient le mieux selon la gravité de leur situation.

En plus de leur prodiguer des conseils financiers, les conseillers bancaires peuvent proposer des stratégies pour mieux gérer les difficultés, notamment en assouplissant le paiement du crédit immobilier.

Par exemple, si vous avez eu la mauvaise surprise d’une régularisation d’impôts et que son remboursement vous empêche de finir le mois sereinement. Pas de panique, votre banquier peut vous proposer des solutions pour alléger temporairement vos mensualités de crédit et vous donner un peu d’air. On parle alors de modulation des échéances ou de report d’échéances. Mais de quoi s’agit-il exactement ?

Qu’est-ce que la modulation des échéances face à une régularisation d’impôts ?

La modulation des échéances est un dispositif contractuel qui permet à l’emprunteur de faire varier, à la hausse ou à la baisse, le montant de ses mensualités de crédit immobilier, à condition d’avoir souscrit une offre de prêt dite "modulable".

Quand on parle de "modulation", on pense souvent à l’idée d’allonger la durée du crédit pour réduire les mensualités. Mais il est aussi possible de faire l’inverse : augmenter les mensualités - si par exemple vous bénéficiez d’une augmentation de salaire.

Avant de vous engager dans la modulation de votre prêt, une règle s’impose : vérifier que c’est possible dans votre contrat de prêt ! Il doit, en effet, prévoir cette option pour en bénéficier et vous devez donc avoir souscrit à une offre de prêt dite "modulable". Elle accorde à l'emprunteur un levier d'ajustement en cas d’une baisse de revenus, qu’il s’agisse de la perte d’un emploi ou d'un événement imprévu comme le fait de devoir compenser une régularisation d’impôts.

Somme toute, opter pour une modulation des échéances assure une conservation du cadre du contrat initial sans donner lieu à une situation d’impayé.

La modulation du prêt ne peut généralement pas s’opérer immédiatement après le déblocage des fonds, mais peut être mise en place un ou deux ans minimum après avoir souscrit le prêt. Les conditions sont précisées dans le contrat qui vous lie à votre établissement bancaire, c’est pour cette raison qu’il reste important de le parcourir de A à Z ! Il faut également savoir que selon la banque à laquelle vous êtes affilié(e), ces modalités changent. Gardez en tête les clauses qui régissent votre contrat : délai de carence, plafonnement éventuel des mensualités, minimum de modularité, etc.

Dès lors que vous avez toutes les cartes en main, à vous de contacter votre banque pour discuter de votre volonté de moduler votre crédit immobilier !

C’est quoi la différence avec le report d’échéances ?

Un report d’échéances de prêt consiste à reporter le remboursement de vos mensualités en cours d’emprunt et donc à vous éviter une situation d’impayés. De fait, votre crédit immobilier est suspendu. De quoi vous donner un peu de répit pour régler votre régularisation d’impôts.

Attention, de la même façon que pour une modulation de prêt, le report d’échéances est possible si le contrat de votre crédit immobilier le stipule clairement. Tous ne prévoient pas systématiquement de clauses de ce type en cas de difficultés.

On distingue deux types de report d'échéances :

• Report partiel : vous ne remboursez pas le capital de votre crédit, mais seulement les intérêts et les cotisations de votre assurance de prêt, durant la période déterminée.
• Report total : vous payez uniquement les cotisations de l'assurance emprunteur, sans rembourser ni les intérêts ni le capital pendant la période impartie. Les intérêts non réglés se cumulent alors pour générer eux-mêmes de nouveaux intérêts.

Bon à savoir : même en cas de report, les cotisations de votre assurance de prêt immobilier continuent de courir, un point à anticiper pour évaluer le coût de l’assurance de prêt pendant cette période.

Pareillement à une modulation de prêt, les conditions de report dépendent des établissements bancaires, il est donc important de bien considérer les conditions générales de votre contrat de prêt immobilier.

D’ordinaire, une suspension peut s’envisager sur 12 à 14 mois et certaines banques tolèrent jusqu'à trois reports de mensualités à condition qu'ils soient espacés d’au moins 12 mois. De plus, tout comme une modulation de prêt, ce report ne peut s’envisager avant le premier anniversaire de la signature de votre contrat de prêt.

Modulation de prêt ou report d’échéances, vers une prolongation automatique du crédit ?

Oui et non ! Tout dépend de ce qu'on module : réduire la durée de son prêt entraîne une augmentation des mensualités, ce qui permet de payer moins d'intérêts sur le long terme, à condition de bien doser cette hausse pour conserver un reste à vivre suffisant. À l'inverse, allonger la durée du prêt (donc baisser les mensualités) aura l'effet inverse et prolongera automatiquement votre crédit immobilier !

Dans le cas d'un report de prêt, la durée de remboursement s’en trouvera rallongée.

Vous voyez, si les termes paraissent "barbares", ce n’est pas si compliqué à comprendre !

Pourquoi les banques n'aiment-elles vraiment pas mettre en place ces solutions ?

Un allongement de prêt implique un remboursement plus tardif du capital. Les établissements bancaires ambitionnent de récupérer plus rapidement les fonds prêtés pour pouvoir les réinvestir ou les attribuer à d'autres clients. Lorsqu’un dossier présente des difficultés de paiement, la banque prend le risque de voir la situation s’enliser.

Légitimement, une demande de modulation de prêt ou report d’échéances peut faire "tiquer" l’établissement bancaire. Cela peut signifier que la situation de l’emprunteur est instable et cela accroît le risque de défaut de paiement. Si ce cas de figure se répète trop souvent auprès des clients de la banque, il peut impacter sa solidité financière, mais ce n’est pas tout… Retarder le remboursement des crédits immobiliers ralentit aussi la vitesse de rotation des actifs de la banque. Cela peut freiner leur capacité à financer d'autres projets parallèles.

Il faut également savoir que chaque report ou ajustement des échéances implique une gestion administrative plus complexe pour la banque. Cela suppose qu’elle adapte son fonctionnement, qu’elle recalcule les échéances et les reports ou encore qu’elle renégocie certaines clauses du contrat. Toutes ces nouvelles tâches auparavant non prévues vont lui générer des coûts supplémentaires. Si ce type d’ajustement peut tout de même être automatisé, il demande un suivi régulier, engendrant une augmentation de la charge de travail des salariés de l’établissement bancaire.

La modulation des échéances et le report d’échéances sont des outils efficaces pour aider les emprunteurs en difficulté à maintenir le cap, mais ils ne sont pas sans conséquences. Ces solutions offrent un soulagement temporaire aux emprunteurs (de quoi régler votre régularisation d’impôts) mais doivent être utilisées avec précaution. Pour autant, pas de panique ! S’ils existent, ce n’est pas pour "faire joli", ce sont des solutions sur lesquelles compter !