Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier : principes, avantages et risques

Investir dans l’immobilier peut être aussi attractif qu’exigeant. D’un côté, vous avez la perspective de percevoir un rendement sur le long terme et de l’autre, vous devez vous confronter aux formalités et autres démarches qui accompagnent le projet. Vous souhaitez réaliser un placement rémunérateur, mais n’avez ni les connaissances ni le temps d’effectuer toutes les formalités qui l’accompagnent ? La société civile de placement immobilier (SCPI) peut être une solution.

Pour encore plus de simplicité dans les démarches à entreprendre, Pretto vous apporte son aide à chaque étape. À commencer par vous donner des réponses sur les questions que vous pouvez vous poser : le principe de la SCPI ainsi que les procédures, les avantages et les risques qui y sont associés.

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, c’est une façon simple d’investir dans l’immobilier… sans acheter de bien en direct. On parle souvent de placement en « pierre-papier » : vous mettez de l’argent dans la SCPI, et en échange, vous recevez des parts.

Ces parts vous donnent droit à une partie des loyers que la SCPI perçoit en mettant en location des bureaux, commerces ou logements. Autrement dit, c’est un investissement immobilier… sans les galères de gestion !

La société civile de placement immobilier s’occupe de tout : acheter les biens, trouver les locataires, gérer les travaux. De votre côté, vous touchez potentiellement des revenus réguliers, proportionnels au montant investi.

Il existe plusieurs façons de classer les SCPI. On distingue d’abord le type de biens immobiliers détenus, puis l’objectif poursuivi par l’investissement. Voici un tableau pour y voir plus clair :

Par exemple, une SCPI fiscale investira uniquement dans l’habitation, tandis qu’une SCPI de rendement privilégiera l’immobilier d’entreprise. Certaines SCPI peuvent aussi combiner plusieurs objectifs ou types de biens.

Investir en SCPI, c’est un peu comme entrer dans une grande colocation… sauf qu’au lieu de partager un appart, vous partagez un portefeuille de biens immobiliers. Concrètement, vous achetez des parts de la SCPI. De son côté, la société de gestion utilise l’argent collecté pour acquérir des bureaux, commerces ou logements, les mettre en location, entretenir les bâtiments, trouver des locataires et encaisser les loyers.

Ce sont ces loyers (ou une partie) qui vous sont reversés, généralement tous les trimestres. Vous percevez donc un revenu régulier, sans jamais avoir à gérer une fuite dans la salle de bain ou un locataire en retard de paiement. Tout est pris en charge par la SCPI. De votre côté, vous investissez dans la pierre… sans les galères.

Bonne nouvelle : investir en SCPI est plus accessible qu’on l’imagine. En général, le prix d’entrée tourne autour de 200 à 1 000 € par part. Certaines SCPI demandent d’en acheter plusieurs d’un coup, mais on reste loin des centaines de milliers d’euros nécessaires pour acheter un bien en direct.

Et pour acquérir ces fameuses parts, plusieurs options s’offrent à vous :

• Avec votre épargne : vous achetez les parts comptant, tout simplement.

• À crédit : vous empruntez pour investir (oui, comme pour un achat immobilier classique), ce qui peut booster votre rendement grâce à l’effet de levier.

• Via un contrat d’assurance-vie : pratique si vous cherchez à optimiser la fiscalité sur les revenus générés.

• En démembrement de propriété : plus technique, mais intéressant pour transmettre ou lisser votre fiscalité selon vos objectifs.

Côté profil, les SCPI s’adressent autant aux jeunes actifs qui veulent placer intelligemment leur épargne qu’aux ménages qui préparent leur retraite, ou aux investisseurs plus aguerris en quête de diversification. L’important, c’est de bien cerner vos objectifs patrimoniaux et votre horizon d’investissement.

Le montant à investir dans une SCPI dépend d’abord du prix d’une part. Généralement, il est compris entre 150 et 1 000 euros.

Ensuite, le coût de l’investissement dépend du nombre de parts que vous voulez détenir au sein de la société civile de placement immobilier.

Si la SCPI séduit autant, c’est parce qu’elle coche plusieurs cases à la fois : rendement intéressant, ticket d’entrée accessible, gestion entièrement déléguée… et le tout, avec une dose de diversification bienvenue. Bref, un placement malin pour celles et ceux qui veulent profiter des atouts de l’immobilier sans en subir les contraintes.

Comme tout investissement, le premier intérêt dans l’acquisition de parts de SCPI réside dans sa rentabilité. D’ailleurs, aujourd’hui, le taux de rendement de la société civile de placement immobilier surpasse celui d’autres produits d’épargne.

Citons comme exemple les taux de rendement du :

• PEL qui est à 2 % pour ceux ouverts depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, 1 % pour ceux ouverts entre le 1ᵉʳ août 2016 et le 31 décembre 2022 ;

• Livret A qui est à 2,4 % et devrait baisser à 1,7 % en août 2025.

La SCPI, elle, n’est jamais passée sous la barre des 4 % :

• 4,85 % en 2015 ;

• 4,50 % en 2016 ;

• 4,43 % en 2017 ;

• 4,34 % en 2018 ;

• 4,40 % en 2019 ;

• 4 % en 2020 ;

• 4,5 % en 2021 ;

• 4,53 % en 2022 ;

• 4,32 % en 2023

• 4,72 % en 2024.

En août 2025, certaines SCPI se distinguent encore davantage par leur performance. Le top 5 des SCPI les plus performantes selon les classements récents de France SCPI : la SCPI Comète (environ 11,2 %), la SCPI Osmo Énergie (environ 9,3 %), la SCPI Mistral Sélection (environ 8,6 %), la SCPI Transitions Europe (environ 8,3 %) et la SCPI Upeka (environ 8 %).

Attention, les dividendes que vous percevrez seront déduits des frais de gestion et des provisions indispensables pour faire face aux dépenses relatives à l’immobilier (comme la rénovation).

Le grand avantage de la SCPI, c’est qu’elle vous ouvre les portes de l’investissement immobilier sans vous ruiner. Là où un achat classique demande souvent plusieurs centaines de milliers d’euros, une part de SCPI peut coûter quelques centaines d’euros. Certaines SCPI exigent un minimum de souscription (souvent autour de 1 000 à 5 000 €), mais on reste largement en dessous du budget nécessaire pour acheter un studio.

Et si vous voulez aller plus loin, sachez que vous pouvez aussi investir à crédit : le prêt immobilier permet ici de profiter de l’effet de levier, tout en déduisant les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

Autre atout majeur : vous ne gérez rien. La société de gestion se charge de tout : sélectionner les biens, encaisser les loyers, gérer les travaux, s’occuper des locataires… Tout. C’est donc un placement qui se vit en mode « pilotage automatique » – idéal si vous manquez de temps, d’appétence pour la gestion ou de connaissances techniques.

Enfin, la SCPI permet de répartir les risques. Votre argent est investi dans un portefeuille de biens répartis sur plusieurs villes, secteurs d’activité (bureaux, commerces, logements…) et parfois même pays. Résultat ? Si un locataire fait défaut ou si un marché local flanche, cela n’a qu’un impact limité sur la performance globale.

Et ce n’est pas tout : cette diversification protège aussi contre les risques réglementaires ou conjoncturels. Si de nouvelles règles encadrent les locations dans une ville, les autres biens situés ailleurs prendront le relais.

Plus un inconvénient qu’un risque, lorsque vous décidez d’investir dans une société civile de placement immobilier, vous devez vous acquitter de certains frais. Il s’agit de :

• Frais d’entrée pouvant aller de 5 à 12 % des parts de la SCPI ;

• Frais de gestion annuels pouvant aller de 8 à 10 % des dividendes.

Il ne faut pas non plus oublier que la SCPI n’est pas cotée en bourse. Aussi, si vous la comparez à la liquidité des actifs financiers, celle de la société civile de placement immobilier est assez faible.

Les vrais risques, eux, se portent sur :

• La valeur du placement : elle peut baisser suivant l’état du marché de l’immobilier ;

• Le montant des revenus locatifs : qui aura tendance à diminuer si le contexte économique, le taux d’occupation ou le montant du loyer vient à baisser ;

• Le cours des devises.

Notez toutefois que tous ces inconvénients sont globalement maîtrisés par l’effet de mutualisation des risques du placement.

De plus, avant de vous lancer dans votre projet, vous pouvez minimiser davantage ces risques en nous demandant d’analyser votre situation afin de définir avec vous la meilleure solution d’investissement. Nous vous apportons nos connaissances et nos compétences à chaque marche de votre projet.

Vous souhaitez investir en SCPI ? Faites une simulation de prêt et prenez rendez-vous avec un expert.

Pour tous ceux qui veulent placer leur argent dans l’immobilier sans acheter en direct : jeunes actifs, investisseurs aguerris ou futurs retraités. Il suffit d’avoir un peu d’épargne ou de passer par un crédit pour se lancer.