La tontine, préparation d’une succession

Acheter un bien à deux quand on n’est ni mariés, ni pacsés ? Pas simple côté succession. Et pourtant, il existe une option souvent méconnue au nom un peu rétro : la tontine immobilière.

Derrière ce mot qui sonne comme un vieux jeu de société, se cache un outil juridique qui peut vraiment sécuriser l’achat d’un bien en couple. Avec un principe fort : le dernier vivant récupère tout.

Alors, la clause de tontine, bonne idée ou piège à éviter ? À qui s’adresse-t-elle vraiment ? Et comment la mettre en place sans se tromper ? On vous explique tout !

Et là, attention : on ne parle pas de succession. Juridiquement, c’est comme si le survivant avait toujours été l’unique propriétaire. Les héritiers ? Ils ne peuvent rien revendiquer.

Autrement dit, la clause de tontine efface les copropriétaires au fur et à mesure qu’ils disparaissent.

Résultat : le bien ne fait pas partie de la succession. Il revient de plein droit au survivant, et ce, sans démarches notariales complexes.

Ce qui en fait un outil souvent choisi par :

• des couples en concubinage, qui ne veulent pas passer par l’indivision ;

• des investisseurs proches, qui souhaitent sécuriser leur opération entre eux.

Mais attention, ce fonctionnement original a ses limites. Fiscalité, gestion du bien à plusieurs, blocages en cas de mésentente… La tontine, ça se pense vraiment en amont., on vous explique pourquoi.

La tontine peut paraître comme une solution magique : pas de succession, pas de conflits. Mais en pratique, c’est un peu plus nuancé. Voici ce qu’il faut bien peser avant de se lancer.

La clause fait du survivant l’unique propriétaire du bien. Résultat : le bien n’intègre pas la succession. C’est une vraie protection pour un concubin, par exemple, qui ne serait pas héritier légal puisque non marié.

Puisque le bien ne fait pas partie de la succession, pas de débat ni de partage avec les enfants ou autres ayants droit. Le bien reste dans les mains de celui qui reste.

Si le bien est la résidence principale, et qu’il ne dépasse pas 76 000 €, le survivant paie uniquement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), soit les mêmes que lors d’un achat classique. Mais au-dessus des 76 000€, la règle change et peut faire toute la différence.

Au-delà de 76 000 €, on bascule dans les droits de succession classiques (DMTG). Et là, si vous êtes concubins, l’addition peut être très salée : jusqu’à 60 % de la valeur de la part transmise.

Vous n’êtes pas d’accord pour vendre ou faire des travaux ? La clause de tontine impose l’unanimité pour toute décision. Et comme il est impossible de forcer une vente, la situation peut rester figée… jusqu’au décès de l’un des deux. Oui, littéralement.

Pour que la clause soit légale, il faut que :

• les acheteurs aient une espérance de vie équivalente;

• chacun ait participé au financement du bien.

Sinon ? Elle peut être requalifiée en donation déguisée, avec à la clé : perte des avantages fiscaux, remise en cause du contrat, retour des héritiers dans le jeu…

La mise en place d’une tontine passe par une clause spécifique insérée dans l’acte d’achat du bien, au moment de la signature chez le notaire. C'est cette clause qui permet de prévoir qu’au décès de l’un des coacquéreurs, sa part reviendra automatiquement au survivant.

Ce mécanisme repose sur un principe fondamental : le caractère aléatoire. Concrètement, cela veut dire qu’il doit exister une vraie incertitude sur l’ordre des décès.

Pour que la clause soit juridiquement solide :

• Les acheteurs doivent avoir une espérance de vie similaire (pas de gros écart d’âge ou de santé).

• Et chacun doit avoir contribué équitablement au financement du bien.

Au décès de l’un des associés, le survivant récupère automatiquement ses parts, sans passer par la succession. Il n’a alors à payer que des droits d’enregistrement, bien moins élevés que les droits de succession classiques.

C’est l’un des grands intérêts de la tontine : elle évite la succession.

• Le survivant devient pleinement propriétaire, rétroactivement, sans devoir faire valoir ses droits dans une succession.

• Les autres coacquéreurs sont considérés comme n’ayant jamais été propriétaires. Ce qui exclut le bien de leur patrimoine transmis aux héritiers.

Résultat : pas de transmission, pas de droits pour les héritiers, même réservataires.

La clause de tontine vous semble trop rigide ? Il est encore temps de faire machine arrière, mais tout dépend de la situation.

Annuler une clause de tontine peut être fait de trois manières :

• par vente des parts d’un tontinier à l’autre ;

• par revente du bien à l’unanimité ;

• par requalification du contrat d’achat du bien acquis.

La vente des parts d’un associé à un autre est la solution la plus simple : elle met automatiquement fin à la clause de tontine, car le bien se retrouve entre les mains d’un seul propriétaire. Autre possibilité : si aucun des co-acquéreurs (appelés « tontiniers ») ne souhaite récupérer le bien, ils peuvent décider ensemble de le vendre à un tiers. Dans ce cas, la vente à l’unanimité est nécessaire.

En revanche, il existe un cas plus rare mais à ne pas négliger : l’annulation de la clause de tontine par décision de justice. Elle peut survenir même contre la volonté des tontiniers, notamment en cas de litige ou de désaccord profond.