Donner sa part d’un bien immobilier : droits et obligations
Sommaire
Vous possédez un bien immobilier et souhaitez en transmettre une partie à vos proches ? Que ce soit à votre conjoint, vos enfants ou vos petits-enfants, plusieurs options s’offrent à vous. Donation simple, donation-partage, donation avec réserve d’usufruit ou via une SCI : chaque dispositif a ses avantages selon votre situation familiale et vos objectifs patrimoniaux.
Mais attention, une donation est un acte juridique encadré qui engage des frais et des obligations fiscales. Mieux vaut comprendre les mécanismes avant de se lancer pour faire les bons choix. On vous en dit plus.
- Une donation immobilière est un acte irrévocable qui transfère la propriété d’un bien de votre vivant, contrairement à un héritage qui intervient au décès.
- Il existe plusieurs types de donations adaptés à différentes situations : donation simple, donation-partage, donation en démembrement ou donation via une SCI.
- Les donations bénéficient d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, dont le montant varie selon le lien de parenté (100 000 € pour un enfant, par exemple).
- Les frais de donation comprennent les droits de mutation et les honoraires du notaire, mais peuvent être optimisés selon le type de donation choisi.
Qu’est-ce que la donation immobilière ?
Une donation immobilière est un acte par lequel vous transmettez la propriété d’un bien (maison, appartement, terrain) à une personne de votre choix, de votre vivant. C’est différent d’un héritage qui intervient au moment du décès.
La donation présente plusieurs caractéristiques importantes à connaître :
Elle est irrévocable : une fois effectuée, vous ne pouvez plus revenir en arrière (sauf cas exceptionnels comme l’ingratitude du donataire)
Elle nécessite obligatoirement un acte notarié pour les biens immobiliers
Elle peut porter sur la totalité ou une partie du bien (par exemple, 50 % de votre maison)
Elle déclenche des droits de donation à payer, calculés en fonction de la valeur du bien et du lien de parenté
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, la donation ne vous prive pas nécessairement de l’usage de votre bien. Tout dépend du type de donation choisi.
Pour aller plus loin : Quel est le rôle du co-emprunteur dans l’achat immobilier ?Quels sont les différents types de donations ?
Selon votre situation et vos objectifs, plusieurs dispositifs existent pour transmettre votre bien immobilier :
La donation simple
C’est la forme la plus directe : vous transmettez la pleine propriété de votre bien à vos donataires qui en deviennent immédiatement propriétaires. Attention, vous ne pourrez plus vendre ce bien si vous en avez besoin un jour. On déconseille donc de donner votre résidence principale de cette manière.
La donation-partage
Elle permet de transmettre vos biens en organisant vous-même la répartition entre vos héritiers. L’avantage : vous anticipez le partage et évitez les conflits familiaux futurs. La répartition que vous décidez ne pourra pas être remise en cause par la suite.
La donation-partage avec réserve d’usufruit
Vous transmettez la propriété de votre bien tout en conservant le droit de l’occuper ou de le louer. Vos héritiers reçoivent la nue-propriété et deviendront pleins propriétaires à votre décès. C’est l’option idéale pour transmettre tout en gardant l’usage du bien.
La donation via une société civile immobilière (SCI)
La donation-partage : transmettre à plusieurs enfants
Les avantages de la donation-partage :
Avantage fiscal : vous bénéficiez d’abattements importants selon le degré de parenté, renouvelables tous les 15 ans. Pour un enfant, l’abattement est de 100 000 € par parent, soit 200 000 € pour un couple.
Avantage familial : vous choisissez vous-même la part que chacun de vos héritiers recevra. Cela évite les désaccords et les conflits au moment de votre succession, car la répartition est définitive et ne pourra pas être contestée.
Sophie et Marc possèdent une maison à Nantes d’une valeur de 300 000 €. Ils ont deux enfants et souhaitent leur transmettre le bien par donation-partage. Chaque enfant reçoit 150 000 €. Grâce aux abattements (100 000 € par parent et par enfant), chaque enfant ne paiera des droits de donation que sur 50 000 €. Sans la donation-partage, au moment de la succession, la répartition aurait pu être source de tensions entre les deux enfants.
Attention toutefois : la donation reste soumise aux règles de la réserve héréditaire. Vous ne pouvez pas déshériter complètement un enfant au profit d’un autre.
La donation en démembrement de propriété
Nue-propriété et usufruit : comment ça marche ?
Vous transmettez la nue-propriété à vos héritiers tout en conservant l’usufruit. Concrètement :
Vos héritiers (nus-propriétaires) peuvent disposer du bien, c’est-à-dire le vendre, mais ne peuvent ni l’occuper ni en tirer des revenus
Vous (usufruitier) conservez le droit d’habiter le bien ou de le louer et d’en percevoir les loyers
À votre décès, vos héritiers deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans droits de succession supplémentaires à payer.
L’avantage fiscal est considérable : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui varie selon votre âge. Plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible, donc moins les droits sont élevés.
Barème fiscal de la nue-propriété 2025
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Martine, 58 ans, souhaite transmettre sa maison d’une valeur de 400 000 € à sa fille tout en continuant à y habiter. Elle opte pour une donation avec réserve d’usufruit. La nue-propriété représente 50 % de la valeur du bien, soit 200 000 €.
Avec l’abattement de 100 000 € entre parent et enfant, sa fille ne paiera des droits de donation que sur 100 000 €. Sans le démembrement, les droits auraient été calculés sur 300 000 € (400 000 € - 100 000 € d’abattement).
La donation en SCI
Les avantages de la donation en SCI :
Réduction des droits : l’emprunt éventuel souscrit par la SCI est déductible de la valeur des parts lors du calcul des droits de donation
Donations successives : vous pouvez donner vos parts progressivement pour profiter plusieurs fois des abattements tous les 15 ans
Formalités simplifiées : la transmission de parts sociales est plus simple et moins coûteuse qu’une transmission directe d’un bien immobilier
Pas de taxation sur la plus-value : contrairement à une vente, la donation de parts n’entraîne pas d’imposition sur la plus-value immobilière
Jean et Françoise ont créé une SCI familiale il y a 20 ans pour gérer leur maison secondaire à Arcachon, d’une valeur actuelle de 500 000 €. La SCI a encore un emprunt de 100 000 €. Ils décident de donner 50 % des parts à leurs deux enfants. La valeur nette de la SCI étant de 400 000 € (500 000 € - 100 000 €), chaque enfant reçoit des parts valant 100 000 €. Grâce aux abattements (100 000 € par parent et par enfant), la donation ne génère aucun droit à payer. De plus, ils pourront renouveler l’opération dans 15 ans pour transmettre les 50 % restants dans les mêmes conditions fiscales.
Quels sont les frais de donation immobilière ?
Une donation immobilière entraîne plusieurs types de frais qu’il faut anticiper dans votre calcul.
Les droits de donation
Ils sont calculés selon un barème progressif qui dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Voici les taux applicables en ligne directe (parents-enfants) après application des abattements :
- Jusqu’à 8 072 € : 5 %
- De 8 072 € à 12 109 € : 10 %
- De 12 109 € à 15 932 € : 15 %
- De 15 932 € à 552 324 € : 20 %
- De 552 324 € à 902 838 € : 30 %
- De 902 838 € à 1 805 677 € : 40 %
- Au-delà de 1 805 677 € : 45 %
Les abattements fiscaux (renouvelables tous les 15 ans)
- Enfant ou parent : 100 000 € par parent
- Petit-enfant : 31 865 €
- Arrière-petit-enfant : 5 310 €
- Conjoint ou partenaire de PACS : 80 724 €
- Frère ou sœur : 15 932 €
- Neveu ou nièce : 7 967 €
- Personne handicapée : 159 325 € (cumulable avec les autres abattements)
Les frais de notaire
En plus des droits de donation, vous devrez payer les honoraires du notaire qui rédige l’acte. Ils représentent environ 1 à 2 % de la valeur du bien transmis. Le notaire calcule aussi les droits d’enregistrement et se charge des formalités administratives.
Qui paie les frais ? Par défaut, c’est le donataire (celui qui reçoit) qui paie les frais de donation. Mais vous pouvez prévoir dans l’acte que le donateur (vous) les prenne en charge. Attention : si vous payez les frais à la place du donataire, cela peut être considéré comme une donation supplémentaire.
Comment donner sa maison à son conjoint ?
Transmettre votre bien à votre conjoint obéit à des règles spécifiques selon votre régime matrimonial.
Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts
Votre conjoint conserve automatiquement :
Tous les biens qu’il possédait avant le mariage
Les biens reçus par succession, donation ou legs pendant le mariage
La moitié des biens acquis pendant le mariage
À votre décès, si vous avez des enfants, votre conjoint peut choisir entre :
L’usufruit de la totalité de votre succession
Un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit
La quotité disponible en pleine propriété (la moitié si vous avez un enfant, le tiers si vous en avez deux, le quart si vous en avez trois ou plus)
La donation au dernier vivant
Pour augmenter la part de votre conjoint, vous pouvez faire une donation au dernier vivant chez le notaire. Elle ne prendra effet qu’à votre décès et permet à votre conjoint de choisir l’option qui lui convient le mieux parmi celles listées ci-dessus.
Cette donation est révocable à tout moment de votre vivant, contrairement aux autres types de donations. Elle est particulièrement recommandée si vous souhaitez protéger votre conjoint tout en préservant les droits de vos enfants.
Claire et Thomas sont mariés sous le régime de la communauté. Ils ont deux enfants. Leur maison familiale à Lyon vaut 450 000 €. Sans disposition particulière, au décès de Claire, Thomas hériterait de l’usufruit de la moitié de la maison (sa part dans la communauté lui revient de plein droit). Grâce à une donation au dernier vivant, Thomas pourra choisir de récupérer l’usufruit de la totalité du bien, ce qui lui permettra de continuer à y vivre ou de le louer sans avoir à partager avec ses enfants tant qu’il est en vie.
FAQ : vos questions sur la donation immobilière
Peut-on donner sa part de maison à son conjoint ?
Combien coûte une donation de maison ?
Puis-je donner ma part de maison gratuitement ?
Faut-il rédiger un acte de donation pour donner la part d’un bien ?
Diplômée de l’ESJ Paris et journaliste depuis 15 ans, Catherine Brezeky met son expertise au service de la pédagogie. Au sein de Pretto, elle pilote les relations presse et l’équipe éditoriale, avec une mission : rendre le crédit immobilier compréhensible et concret pour tous.
