Donner sa part d’un bien immobilier : droits et obligations
Vous possédez un bien immobilier et souhaitez en transmettre une partie à vos proches ? Que ce soit à votre conjoint, vos enfants ou vos petits-enfants, plusieurs options s’offrent à vous. Donation simple, donation-partage, donation avec réserve d’usufruit ou via une SCI : chaque dispositif a ses avantages selon votre situation familiale et vos objectifs patrimoniaux.
Mais attention, une donation est un acte juridique encadré qui engage des frais et des obligations fiscales. Mieux vaut comprendre les mécanismes avant de se lancer pour faire les bons choix. On vous en dit plus.
Qu’est-ce que la donation immobilière ?
Une donation immobilière est un acte par lequel vous transmettez la propriété d’un bien (maison, appartement, terrain) à une personne de votre choix, de votre vivant. C’est différent d’un héritage qui intervient au moment du décès.
La donation présente plusieurs caractéristiques importantes à connaître :
- Elle est irrévocable : une fois effectuée, vous ne pouvez plus revenir en arrière (sauf cas exceptionnels comme l’ingratitude du donataire)
- Elle nécessite obligatoirement un acte notarié pour les biens immobiliers
- Elle peut porter sur la totalité ou une partie du bien (par exemple, 50 % de votre maison)
- Elle déclenche des droits de donation à payer, calculés en fonction de la valeur du bien et du lien de parenté
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, la donation ne vous prive pas nécessairement de l’usage de votre bien. Tout dépend du type de donation choisi.
Quels sont les différents types de donations ?
Selon votre situation et vos objectifs, plusieurs dispositifs existent pour transmettre votre bien immobilier :
La donation simple
C’est la forme la plus directe : vous transmettez la pleine propriété de votre bien à vos donataires qui en deviennent immédiatement propriétaires. Attention, vous ne pourrez plus vendre ce bien si vous en avez besoin un jour. On déconseille donc de donner votre résidence principale de cette manière.
La donation-partage
Elle permet de transmettre vos biens en organisant vous-même la répartition entre vos héritiers. L’avantage : vous anticipez le partage et évitez les conflits familiaux futurs. La répartition que vous décidez ne pourra pas être remise en cause par la suite.
La donation-partage avec réserve d’usufruit
Vous transmettez la propriété de votre bien tout en conservant le droit de l’occuper ou de le louer. Vos héritiers reçoivent la nue-propriété et deviendront pleins propriétaires à votre décès. C’est l’option idéale pour transmettre tout en gardant l’usage du bien.
La donation via une société civile immobilière (SCI)
Vous transférez votre bien dans une SCI familiale dont vous et vos héritiers êtes associés. Vous pourrez ensuite donner progressivement vos parts sociales, ce qui permet d’optimiser la fiscalité et de simplifier les formalités.
La donation-partage : transmettre à plusieurs enfants
Si vous avez plusieurs enfants et souhaitez leur transmettre votre patrimoine, la donation-partage est particulièrement adaptée. Elle combine transmission et organisation du partage en une seule opération.
Les avantages de la donation-partage :
- Avantage fiscal : vous bénéficiez d’abattements importants selon le degré de parenté, renouvelables tous les 15 ans. Pour un enfant, l’abattement est de 100 000 € par parent, soit 200 000 € pour un couple.
- Avantage familial : vous choisissez vous-même la part que chacun de vos héritiers recevra. Cela évite les désaccords et les conflits au moment de votre succession, car la répartition est définitive et ne pourra pas être contestée.
Attention toutefois : la donation reste soumise aux règles de la réserve héréditaire. Vous ne pouvez pas déshériter complètement un enfant au profit d’un autre.
La donation en démembrement de propriété
Le démembrement peut sembler complexe au premier abord, mais c’est un excellent moyen de réduire les droits de succession. Le principe : séparer la propriété d’un bien en deux parties.
Nue-propriété et usufruit : comment ça marche ?
Vous transmettez la nue-propriété à vos héritiers tout en conservant l’usufruit. Concrètement :
- Vos héritiers (nus-propriétaires) peuvent disposer du bien, c’est-à-dire le vendre, mais ne peuvent ni l’occuper ni en tirer des revenus
- Vous (usufruitier) conservez le droit d’habiter le bien ou de le louer et d’en percevoir les loyers
À votre décès, vos héritiers deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans droits de succession supplémentaires à payer.
L’avantage fiscal est considérable : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, qui varie selon votre âge. Plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible, donc moins les droits sont élevés.
Barème fiscal de la nue-propriété 2026
Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
La donation en SCI
La donation de parts d’une SCI consiste à transmettre vos droits sociaux (vos parts) à vos héritiers, plutôt que le bien immobilier directement. Cette option présente de nombreux avantages, notamment au niveau fiscal et administratif.
Les avantages de la donation en SCI :
- Réduction des droits : l’emprunt éventuel souscrit par la SCI est déductible de la valeur des parts lors du calcul des droits de donation
- Donations successives : vous pouvez donner vos parts progressivement pour profiter plusieurs fois des abattements tous les 15 ans
- Formalités simplifiées : la transmission de parts sociales est plus simple et moins coûteuse qu’une transmission directe d’un bien immobilier
- Pas de taxation sur la plus-value : contrairement à une vente, la donation de parts n’entraîne pas d’imposition sur la plus-value immobilière
Quels sont les frais de donation immobilière ?
Une donation immobilière entraîne plusieurs types de frais qu’il faut anticiper dans votre calcul.
Les droits de donation
Ils sont calculés selon un barème progressif qui dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Voici les taux applicables en ligne directe (parents-enfants) après application des abattements :
- Jusqu’à 8 072 € : 5 %
- De 8 072 € à 12 109 € : 10 %
- De 12 109 € à 15 932 € : 15 %
- De 15 932 € à 552 324 € : 20 %
- De 552 324 € à 902 838 € : 30 %
- De 902 838 € à 1 805 677 € : 40 %
- Au-delà de 1 805 677 € : 45 %
Les abattements fiscaux (renouvelables tous les 15 ans)
- Enfant ou parent : 100 000 € par parent
- Petit-enfant : 31 865 €
- Arrière-petit-enfant : 5 310 €
- Conjoint ou partenaire de PACS : 80 724 €
- Frère ou sœur : 15 932 €
- Neveu ou nièce : 7 967 €
- Personne handicapée : 159 325 € (cumulable avec les autres abattements)
Les frais de notaire
En plus des droits de donation, vous devrez payer les honoraires du notaire qui rédige l’acte. Ils représentent environ 1 à 2 % de la valeur du bien transmis. Le notaire calcule aussi les droits d’enregistrement et se charge des formalités administratives.
Qui paie les frais ? Par défaut, c’est le donataire (celui qui reçoit) qui paie les frais de donation. Mais vous pouvez prévoir dans l’acte que le donateur (vous) les prenne en charge. Attention : si vous payez les frais à la place du donataire, cela peut être considéré comme une donation supplémentaire.
Comment donner sa maison à son conjoint ?
Transmettre votre bien à votre conjoint obéit à des règles spécifiques selon votre régime matrimonial.
Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts
Votre conjoint conserve automatiquement :
- Tous les biens qu’il possédait avant le mariage
- Les biens reçus par succession, donation ou legs pendant le mariage
- La moitié des biens acquis pendant le mariage
À votre décès, si vous avez des enfants, votre conjoint peut choisir entre :
- L’usufruit de la totalité de votre succession
- Un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit
- La quotité disponible en pleine propriété (la moitié si vous avez un enfant, le tiers si vous en avez deux, le quart si vous en avez trois ou plus)
La donation au dernier vivant
Pour augmenter la part de votre conjoint, vous pouvez faire une donation au dernier vivant chez le notaire. Elle ne prendra effet qu’à votre décès et permet à votre conjoint de choisir l’option qui lui convient le mieux parmi celles listées ci-dessus.
Cette donation est révocable à tout moment de votre vivant, contrairement aux autres types de donations. Elle est particulièrement recommandée si vous souhaitez protéger votre conjoint tout en préservant les droits de vos enfants.
FAQ : vos questions sur la donation immobilière
Peut-on donner sa part de maison à son conjoint ?
Oui, vous pouvez donner votre part de maison à votre conjoint, mais les modalités dépendent de votre régime matrimonial. Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, votre conjoint possède déjà la moitié des biens communs. Pour lui transmettre votre part, vous pouvez opter pour une donation entre époux (aussi appelée donation au dernier vivant) qui prendra effet à votre décès. Cette donation est révocable et permet à votre conjoint de choisir la meilleure option de transmission selon sa situation.
Combien coûte une donation de maison ?
Le coût d’une donation de maison dépend de deux éléments : les droits de donation et les frais de notaire. Les droits de donation sont calculés selon la valeur du bien après abattement (100 000 € pour un enfant, renouvelable tous les 15 ans) et selon un barème progressif de 5 % à 45 %. Les frais de notaire représentent environ 1 à 2 % de la valeur du bien. Par exemple, pour une maison de 300 000 € donnée à un enfant unique, vous paierez environ 40 000 € de droits de donation (après abattement de 100 000 €) plus 3 000 à 6 000 € de frais de notaire.
Puis-je donner ma part de maison gratuitement ?
Une donation est par définition gratuite, c’est-à-dire sans contrepartie financière. Cependant, elle n’est pas « sans frais » : vous devrez payer des droits de donation au fisc et des frais de notaire. Ces frais sont généralement à la charge du donataire (celui qui reçoit), mais vous pouvez décider de les prendre en charge vous-même. Attention : si vous payez les frais à la place du bénéficiaire, cela peut être considéré comme une donation supplémentaire et potentiellement générer des droits additionnels.
Faut-il rédiger un acte de donation pour donner la part d’un bien ?
Oui, pour un bien immobilier, l’acte de donation notarié est obligatoire. Vous ne pouvez pas vous contenter d’un simple accord verbal ou d’un document rédigé entre vous. Le notaire vérifie que la donation respecte les règles légales (notamment la réserve héréditaire si vous avez des enfants), calcule les droits de donation, rédige l’acte et le publie au service de la publicité foncière. Sans acte notarié, la donation n’a aucune valeur juridique et le bien ne sera pas transmis officiellement.
Mis à jour le 27 mars 2026
4 articles pour approfondir
Emprunter quand on est seul : bonne ou mauvaise idée ?
Acheter un bien immobilier seul ne pose pas de problème. En revanche, vous devez veiller à certains points de votre dossier, notamment à l'apport.
Acheter une maison sans être marié ou pacsé : à quoi devez-vous faire attention ?
Vous êtes en couple et vous voulez acheter votre premier bien immobilier sans pour autant être marié ou pacsé? Pretto vous explique quel régime privilégier.
Premier achat : résidence principale ou investissement locatif ?
Vous hésitez entre acheter votre résidence principale ou louer votre achat à un tiers ? On vous liste les avantages et inconvénients des deux méthode.