Couple et crédit immobilier : que faire quand l’un est déjà propriétaire ?

Vous avez déjà franchi la grande étape de l’achat immobilier, mais voilà qu’un nouvel événement dans votre vie vous pousse à revoir votre situation financière : un nouveau partenaire, une envie de partager un projet immobilier ou encore une réorganisation familiale. Mais est-il vraiment possible de faire entrer un co-emprunteur en cours de prêt ?

La réponse est oui, mais pas sans conditions. Que ce soit pour officialiser un projet de vie à deux ou rééquilibrer les charges de remboursement, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous vous demandez par où commencer ? Comment procéder ? Et surtout, combien tout cela peut-il coûter ? On fait le tour de la question, pas à pas.

C’est une situation de plus en plus fréquente : vous emménagez chez votre conjoint, déjà propriétaire, et vous souhaitez vous engager à deux dans le remboursement de son crédit. Envie de sécuriser la relation, de vous impliquer financièrement dans le projet… ou tout simplement d’aligner les choses avec votre nouvelle vie à deux ? Dans ce cas, devenir co-emprunteur en cours de prêt peut être une solution.

Les cas les plus courants :

• Nouvelle vie à deux : votre partenaire rembourse déjà un crédit immobilier, mais vous souhaitez désormais participer activement à ce projet.

• Mariage ou PACS : l’union officialise la relation, et vous décidez d’assumer ensemble le crédit qui reste.

• Projet commun sans revente : plutôt que de vendre pour racheter ensemble, vous choisissez de vous inclure dans le crédit existant. Cela évite des frais de notaire, une revente précipitée ou un nouveau prêt plus coûteux.

Ce type de montage est aussi une manière de s’assurer que chacun est reconnu dans le projet, même s’il n’a pas été là dès le départ. En devenant co-emprunteur, vous vous engagez aussi à rembourser la dette auprès de la banque, au même titre que le titulaire initial du prêt.

Voici les principales situations où cette question se pose :

• Après une rupture ou un divorce : pour réorganiser la répartition du prêt et des biens.

• À l’occasion d’un mariage ou d’un PACS : pour officialiser une nouvelle union et sécuriser le patrimoine commun.

• Dans le cadre d’un projet de recomposition familiale : par exemple, pour assurer un logement stable à votre nouvelle famille.

• Par stratégie patrimoniale ou fiscale : certains couples ou associés choisissent cette option pour optimiser la gestion de leur patrimoine.

Si vous souhaitez faire entrer quelqu’un sur un crédit immobilier déjà en cours, ce dernier vava devenir co-emprunteur. Cela signifie que vous allez emprunter à plusieurs, généralement à deux, un même prêt immobilier. Vous et votre partenaire d’emprunt devenez alors engagés « réciproquement et solidairement ». Vous avez les mêmes droits, mais aussi les mêmes obligations contractuelles.

Pour ajouter un co-emprunteur, vous pouvez décider de vendre 50 % du logement existant à votre nouveau conjoint. La procédure ressemble beaucoup à celle d’un achat classique : vous devez procéder à l’indivision du bien et à la vente de 50 % des parts au nouveau conjoint.

L’acheteur devient alors propriétaire de la moitié du logement. L’indivision lui permet de gérer le bien. En contrepartie, il devra s’acquitter :

• Des frais de notaire (environ 7,3 %) ;

• Des frais de garantie de caution mutuelle ou d’hypothèque ;

• Des frais de dossier.

Quand vous êtes propriétaire en indivision (c’est-à-dire avec quelqu’un d’autre, généralement un co-emprunteur) et que vous souhaitez devenir pleinement propriétaire, il est nécessaire de racheter la part du ou des autres indivisaires. Cette partie s’appelle la soulte.

Il est important d’avoir en tête que la personne qui va racheter la soulte aura à payer des frais en plus du prix de la soulte. Ces coûts comprennent les frais de notaire, qui sont réglementés par l’État. En général, vous paierez entre 7 à 8 % de la valeur nette du bien (à répartir entre les différentes parties de la soulte). Vous devrez aussi payer les droits de partage de 2,5 %.

De plus, votre banque peut vous demander des pénalités de remboursement anticipé. Tous ces frais s’ajoutent à la valeur de la soulte que vous allez racheter. Sachez que c’est à la personne qui effectue le rachat de soulte de financer ces frais.

Vous pouvez profiter de l’ajout d’un co-emprunteur pour effectuer un rachat de prêt immobilier et ainsi en contracter un nouveau plus adapté à votre nouvelle situation :

• Vous allez pouvoir renégocier vos mensualités et ainsi choisir les mensualités qui correspondent à la situation de votre ménage mais aussi à vos objectifs de vie. N’oubliez pas que le remboursement rapide d’un crédit immobilier va de fait réduire le coût de ce crédit, et par ailleurs celui de l’assurance emprunteur. Cependant il vous mettra plus de pression financière chaque mois, ce qui peut nuire à d’autres projets que vous pouvez avoir en parallèle.
• Vous allez pouvoir renégocier votre prêt immobilier afin de bénéficier de conditions de crédit plus attractives que celles du prêt que vous avez initialement signé et, peut-être, réaliser de grosses économies. Gardez cependant en tête que la renégociation a un coût et n’est donc pas toujours avantageuse pour vous. Faire une simulation en ligne vous permettra d’éviter toute mauvaise surprise avant de vous lancer.

Dans tous les cas, nous vous conseillons d’utiliser notre simulateur Pretto pour le rachat de votre prêt immobilier, afin de savoir ce qui sera le plus intéressant et le plus adapté à votre nouvelle situation.