Acheter en viager : vraie ou fausse bonne idée ?

Longtemps considéré comme un marché de niche, le viager connaît depuis quelques années un véritable essor. En 2024, d’après l’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV), près de 6 500 ventes en viager ont été enregistrées en France, soit une progression de plus de 15 % en quatre ans. Cette croissance s’explique notamment par le vieillissement de la population et l’intérêt croissant des investisseurs pour ce type d’acquisition. Alors, acheter en viager en 2025 : bonne ou mauvaise idée ? Pretto vous répond !

Le viager est une forme de vente immobilière un peu particulière. Elle consiste à vendre un bien à un acheteur,appelé « débirentier », en échange du versement périodique d’une rente viagère, c’est-à-dire, un paiement régulier (mensuel, trimestriel ou annuel), jusqu’au décès du vendeur.

En plus de cette rente, l’acheteur va dans la majorité des cas, verser une somme d’argent comptant au moment de la signature de l’acte de vente, appelée « le bouquet ». Lors de la signature du contrat et du versement du bouquet, le débirentier devient propriétaire du bien immobilier. Néanmoins, il devra attendre la mort du vendeur,appelé « crédirentier », pour pouvoir habiter ou louer le bien, sauf si le contrat prévoit autre chose.

Il existe plusieurs types de contrats de viager, avec des modalités différentes.

Ce type de viager est appelé « libre » puisque le bien immobilier qu’il concerne est immédiatement disponible pour l’acheteur. Personne n’y vit au moment de la vente, ce qui veut dire que l’acheteur peut y loger, le louer et même faire des travaux.

Le viager à terme est plus communément appelé « vente à terme ». Ici, l’acheteur verse une somme comptant au moment de la signature (le bouquet), puis des mensualités régulières.

La différence principale avec les autres formes de viager, c’est que la durée des versements est fixée à l’avance - généralement entre 10 et 15 ans - contrairement au viager classique où les versements s’arrêtent au moment du décès du vendeur.

L’achat en viager fait l’objet de plusieurs règles auxquelles il n’est pas possible de déroger sous peine de voir la vente annulée.

Il existe effectivement une condition d’âge pour le viager. Le débirentier doit obligatoirement être majeur et être plus jeune que le vendeur de 20 ans au minimum.

À ces conditions d’âge s’ajoute un critère de santé. Le crédirentier ainsi que le débirentier doivent être en bonne santé mentale et physique.

Le décès du crédirentier doit impérativement être imprévisible et pourra faire l’objet d’investigation si des doutes apparaissent.

Pour que le décès soit imprévisible, l’acheteur ne doit logiquement pas être impliqué, mais il ne doit pas non plus avoir eu connaissance d’une possible maladie dont le crédirentier serait atteint au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Aussi, dans le cas où le vendeur décèderait dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, la loi considère que le décès était prévisible. La vente en viager n’est donc pas valable et les héritiers du crédirentier peuvent demander son annulation auprès du tribunal afin de récupérer le bien.

Comme pour tout acte de vente immobilière, les deux parties sont libres d’ajouter des clauses à l’acte de vente viagère pour protéger leurs intérêts. Parmi elles, on trouve notamment :

• La clause résolutoire, qui permet au crédirentier de récupérer son bien immobilier si le versement des rentes n’est pas assuré, ou de conserver le bouquet si le contrat de vente est résilié.

• La clause d’indexation, qui permet de réviser la rente régulièrement, par exemple selon l’évolution d’indices de l’INSEE.

C’est vrai, le viager n’est pas forcément la première idée qui vient en tête lorsque l’on veut investir. Et pourtant, il présente des atouts qui méritent que l’on s’y intéresse.

D’abord, parce qu’il permet d’acheter un bien immobilier à un prix souvent inférieur à sa valeur sur le marché. Ensuite, parce que l’achat s’échelonne dans le temps, ce qui peut éviter d’avoir recours à un crédit immobilier. Et dans certains cas, il n’y a même pas de rente : le bien est acheté à sa « valeur économique », et il suffit d’attendre le décès du crédirentier pour en devenir pleinement propriétaire.

Enfin, c’est une solution socialement utile. Elle permet à une personne âgée de compléter sa retraite tout en continuant à vivre chez elle. Un achat, oui, mais aussi un coup de pouce solidaire.

Le viager n’est pas réservé aux initiés. En réalité, il peut intéresser plusieurs profils.

Les particuliers qui cherchent à investir dans la pierre sans se précipiter dans un crédit bancaire peuvent y trouver une belle alternative. C’est aussi une piste à envisager pour ceux qui prévoient une retraite à long terme : acheter aujourd’hui, pour profiter demain.

Il faut toutefois avoir une bonne capacité d’épargne, car le bouquet initial peut être conséquent. Et surtout, il faut bien accepter que l’on ne sait pas quand on pourra réellement profiter du bien acheté – un point essentiel à ne pas négliger avant de se lancer.

Contrairement à un achat immobilier classique, le prix global d’un achat immobilier en viager a deux sources principales : le bouquet et la rente.

Le bouquet correspond à la somme que l’acheteur verse au vendeur à la signature de l’acte. Il n’est pas obligatoire, et son montant n’est pas encadré légalement.

La rente, elle, est versée périodiquement (chaque mois ou trimestre) au crédirentier jusqu’à son décès. Elle est calculée par le notaire en s’appuyant sur des tables de mortalité officielles, comme celles de l’INSEE ou les tables d’assurance TGH05.

L’objectif ? Estimer l’espérance de vie du vendeur pour déterminer combien de mensualités seront, en théorie, versées, et ainsi fixer le montant de chaque échéance.

• Valeur économique : Valeur sur le marché – Abattement du Droit d’Usage et d’Habitation (pourcentage en fonction de l’âge du vendeur)

• Bouquet : Défini arbitrairement par le vendeur, généralement selon son âge.

• Espérance de vie : Définie par les tables de mortalité établies par l’INSEE ou les compagnies d’assurance.

En occupant les lieux après la vente immobilière en viager, le crédirentier a un statut proche de celui d’un locataire. Il doit notamment s’acquitter des charges du logement, du coût d’entretien, des petites réparations, et payer la taxe d’habitation.

En tant que nouveau propriétaire, l’acheteur en viager s’acquitte lui des plus gros travaux (ravalement de façade, extension, etc.) et de la taxe foncière.

Acheter en viager, c’est un peu comme jouer la carte du long terme. Ce n’est pas un placement coup de cœur, mais plutôt une stratégie patrimoniale qui peut porter ses fruits, à condition de bien en comprendre les mécanismes.

C’est un pari mesuré : pas de crédit, un bien souvent acheté en dessous de sa valeur de marché, et la possibilité d’agir de façon responsable en soutenant un vendeur senior. Mais ce pari demande aussi de la patience, une bonne capacité à gérer l’incertitude, et un budget initial bien calibré.

Il s’agit de verser une rente à vie à une personne en échange d’un bien immobilier, avec ou sans droit d’habitation pour le vendeur. Le transfert total du bien n’a lieu qu’au décès du crédirentier.

Oui, si vous êtes prêt à investir sur le long terme sans utiliser de crédit et que vous acceptez l’incertitude sur la date d’occupation du bien.

Le principal risque, c’est d’acheter un bien que vous ne pourrez occuper qu’après une durée indéterminée. Il faut aussi bien vérifier la solidité juridique du contrat.

Outre l’incertitude liée à l’occupation du bien, l’acheteur doit souvent prendre en charge certains frais (travaux, taxe foncière). Le vendeur, lui, renonce à transmettre son bien.