Dans quelles villes de France ce n’est pas le moment de vendre ?

Selon une étude du Figaro menée sur 185 communes de plus de 40 000 habitants, dix villes cumulent depuis janvier 2022 une baisse des prix plus marquée qu’ailleurs, une offre en hausse et des délais de vente allongés. En tête du classement : Bron, Villejuif et Clamart, principalement des villes de banlieue autour de Paris et Lyon. Mieux vaut y patienter avant de vendre.

Pourquoi les prix de l’immobilier ont-ils autant baissé depuis 2022 ?

Les deux dernières années n’ont pas été des plus rassurantes pour ceux qui souhaitent vendre leur bien immobilier. Alors qu’au début de l’année 2022 les voyants étaient au vert, patatra, les taux ont triplé au fil des mois et les acheteurs ont déserté. En cause : l’inflation provoquée par la guerre en Ukraine, que la BCE a tenté de freiner en relevant ses taux directeurs (le taux auquel elle prête aux banques commerciales, qui financent ensuite vos projets). Résultat, le coût de l’argent a grimpé sur l’ensemble des marchés financiers.

Qui dit augmentation des taux, dit baisse du pouvoir d’achat. Et les Français ont vu leur capacité d’emprunt fondre comme neige au soleil avec un pic autour des 4,50 % à la fin de l’année 2023 (données Pretto). Les prix de l’immobilier ont alors poursuivi la même trajectoire que les budgets, si bien qu’au deuxième trimestre de l’année 2024, les prix des logements anciens ont enregistré une baisse annuelle de 5 %, selon les Notaires de France. Le quatrième trimestre de baisse consécutif.

Côté transactions, le bilan n’était pas non plus à ses meilleurs jours : -17 % de transactions enregistrées par les Notaires de France entre fin septembre 2023 et fin septembre 2024. Alors quand les taux ont commencé à emprunter la pente descendante, ceux qui avaient le projet de vendre leur bien ont repris leur souffle.

Pendant 15 mois consécutifs, les taux de crédit immobilier ont diminué, atteignant environ 3 % pour les prêts sur 20 ans en avril 2025 (Observatoire Crédit Logement/CSA).

De quoi faciliter l’accès au crédit aux emprunteurs et stimuler les prix. Pourtant, la reprise du marché immobilier est plutôt timide et de grosses disparités se dessinent dans certaines zones géographiques. Dans certaines villes, les experts conseillent même d’attendre avant de vendre. Car entre baisse prolongée des prix, délais de vente allongés et saturation de l’offre, ce n’est pas le bon moment.

10 villes où il est préférable d’attendre pour vendre

Dans l’immobilier, tout est une question de géographie. D’une ville à une autre, les prix peuvent vraiment varier en raison de plusieurs facteurs (qualité des infrastructures, du tissu économique, etc.). Alors, où vaut-il mieux éviter de vendre son bien en ce moment ?

Pour y voir plus clair, nous nous sommes appuyés sur l’étude du Figaro menée sur 185 communes de plus de 40 000 habitants. Trois critères principaux ont été pris en compte pour déterminer le classement :

• Les villes qui enregistrent une baisse des prix de l’immobilier plus marquée que dans le reste du territoire depuis janvier 2022,
• Les communes où il y a une augmentation de l’offre de biens par rapport aux années précédentes,
• Les zones où il y a un allongement des délais de vente.

Top 10 des villes où mieux vaut attendre avant de vendre

Plus une ville figure en haut du classement, moins il est avantageux d’y vendre actuellement.

Vous l’aurez probablement remarqué, ce sont principalement les villes de banlieue des grandes métropoles (en particulier autour de Paris et Lyon) qui subissent le plus fort ralentissement. Car avant la crise du Covid, l’enthousiasme était de mise dans ces zones. La flambée des prix dans certaines communes proches de ces pôles n’a pas tardé, parfois bien au-delà de leur attractivité réelle. Alors aujourd’hui, ces zones connaissent un réajustement nécessaire à mesure que le marché retrouve son équilibre.

La ville de Bron, en périphérie lyonnaise, arrive en tête du classement. Malfamée il y a une dizaine d’années, la ville s’est transformée sous l’action des pouvoirs publics. “Des moyens ont été mis sur la table pour que ce ne soit plus un quartier sensible. On a rapidement assisté à une forme de gentrification, mais les prix sont montés trop haut. On a ensuite logiquement assisté à une correction (-7% sur 3 ans)” partage Henry Buzy-Cazaux, secrétaire général du Cercle des managers de l’immobilier, au Figaro.

Le cas de Bron n’est pas isolé. En Île-de-France, des villes comme Asnières-sur-Seine ont attiré des acheteurs en quête de prix au mètre carré plus accessibles par rapport à des communes onéreuses comme Neuilly-sur-Seine. Pourtant, l’écart d’attractivité n’a pas suivi le même rythme que la hausse des prix, le marché ralentit, incitant de nombreux vendeurs à patienter.

Aujourd’hui, les promoteurs continuent de construire autour d’Asnières-sur-Seine et la ville pourrait continuer à séduire les acheteurs dans les années à venir.

Le marché immobilier est certes cyclique, mais pour vendre au bon moment, il faut comprendre les dynamiques locales. Même si certaines villes connaissent un ralentissement, la situation ne restera pas figée dans le marbre pour toujours. Pour vous vendeurs, l’enjeu est clair : anticipez la tendance et restez à l’affût du marché (en vous abonnant à la newsletter Pretto par exemple).