Gagner de l'argent en revendant sa résidence principale
En cas de revente de votre résidence principale, la plus-value réalisée est totalement exonérée d'impôt : aucune taxe sur la plus-value immobilière. Pour vraiment gagner de l'argent, la clé est donc à l'achat : négocier au moins 10 à 15 % sous le prix du marché, puis revendre sans payer d'impôt sur le gain.
Explication de l’exonération de la taxe sur la plus-value immobilière
Généralement, lorsque l’on vend un bien immobilier et que l’on réalise une plus-value (on vend plus cher que ce que l’on a acheté), on est redevable de l’impôt sur la plus-value. Mais on est exonéré de cet impôt si l’on revend sa résidence principale (cette exonération s’appuie sur l’article 150 U du Code général des impôts) ! Grâce à cette niche fiscale, vous allez donc pouvoir gagner de l’argent en revendant votre résidence principale... sans avoir à payer d’impôt. Cette règle reste d’actualité : un amendement visant à conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans avait été proposé lors des débats du budget 2026, avant d’être rejeté et écarté de la version définitive de la loi de finances.
Comment trouver la bonne affaire
Vous l’avez compris : pour gagner de l’argent avec votre résidence principale sans payer d’impôt sur la plus-value, il faut l’acheter moins cher que le prix du marché. Comment y parvenir ? On vous détaille la méthode dans la suite de cet article.
Négociez
En immobilier, c’est à l’achat que l’on réalise des affaires. Vous devez donc acheter votre logement moins cher que le prix du marché - au minimum 10 à 15 % moins cher. Vous allez sans doute vous dire que ce n'est pas possible... Eh bien si ! Certains biens sont décotés, on va voir pourquoi et quels types de biens juste après. C’est donc en négociant que vous allez trouver la bonne affaire... N’ayez jamais peur de négocier votre prix (bien sûr, une négociation doit être justifiée) !
N’achetez pas avec vos sentiments, mais avec votre portefeuille
En suivant vos sentiments, c’est le meilleur moyen d’acheter votre résidence principale trop cher et donc de risquer de perdre de l’argent à la revente. Oui, votre logement doit répondre à vos critères, mais le plus important reste votre portefeuille. Vous devez déterminer si le logement est au prix du marché, plus cher ou moins cher. N’achetez pas un logement au prix du marché... et encore moins plus cher que le prix du marché ! Comme expliqué plus haut, grâce à la négociation, vous allez gagner de l’argent avec votre résidence principale. Vous faites une négociation, le vendeur refuse... Ce n’est pas grave ! Passez à autre chose. D’autres logements présenteront les critères que vous recherchez. Le facteur numéro 1 pour se positionner sur un logement, c’est le prix au m2. Si celui-ci est trop élevé, vous allez perdre de l’argent.
Recherchez des annonces sur les sites de particulier à particulier
En passant directement par un propriétaire, vous allez bien souvent économiser les frais d’agence et donc acheter moins cher. Même s'il est rare de voir des propriétaires vendre eux-mêmes leur logement, cela arrive et vous pouvez faire une belle affaire.
Recherchez des logements décotés
- Les biens à rénover : ils intéressent moins d'acheteurs, donc moins de visites et des vendeurs plus enclins à baisser leur prix.
- Les biens vendus lors d'une succession ou d'un divorce : les propriétaires veulent souvent vendre vite, ce qui ouvre la porte à une belle négociation.
- Les biens proposés aux ventes aux enchères immobilières : une autre piste pour dénicher un logement peu cher.
Analysez le profil du vendeur
Cette étape est très importante. C’est à ce moment-là que vous allez pouvoir découvrir si le vendeur est ouvert à la négociation ou non ! Voici les questions à poser au vendeur ou à l’agent immobilier :
- Pourquoi vendez-vous ? Plus facile à demander à un agent immobilier qu’au vendeur directement. À cette étape, l’agent immobilier va vous dire s'il s’agit d’une succession, d’un divorce, si le vendeur est pressé de vendre, etc. Vous pourrez alors négocier.
- Ça fait combien de temps que vous vivez ici ? Le quartier est calme ? Grâce à cette information, vous allez pouvoir savoir depuis combien de temps le vendeur possède le bien, et donc le nombre approximatif d’années de prêt qu’il lui reste. Imaginons qu’il soit dans le logement depuis 3 ans : il a donc remboursé 3 ans de prêt et il doit lui rester encore 17 ans... Vous savez ainsi que la marge de négociation est faible car il n’a que très peu remboursé son prêt immobilier. En revanche, si ça fait 10 ans qu’il vit dans son logement, la marge de négociation est plus importante.
- Depuis combien de temps le logement est-il en vente ? Plus il est en vente depuis longtemps, plus le vendeur est ouvert à la négociation.
Estimez la valeur d’un bien immobilier
Pour gagner de l’argent avec votre résidence principale, vous devez savoir estimer la valeur d’un bien, de sorte à acheter moins cher que la valeur réelle du marché.
Faire une moyenne des prix via les sites d’annonces immobilières
Vous avez plusieurs façons de faire : en regardant les prix pratiqués sur les sites d’annonces immobilières, en analysant des biens comparables (même surface, qualité du logement, même emplacement, etc.)... Vous allez ensuite faire une moyenne.
Imaginons que vous ayez trouvé 3 biens immobiliers : un coûte 155 000€, un autre 158 000€ et le dernier 162 000€. Vous allez donc additionner les 3 montants :
155 000 + 158 000 + 162 000 € = 475 000
475 000 / 3 = 158 300 €
Le bien est donc estimé à 158 300€.
Utiliser le site Impôts Gouv
Non, le site impots.gouv.fr ne sert pas uniquement à payer des impôts ! Il nous donne aussi des informations précieuses concernant les ventes immobilières. Lorsque vous êtes sur l’interface du site, en bas, vous avez : “rechercher des transactions immobilières”. Vous pouvez alors entrer l’adresse postale du bien et grâce à ça, connaître le montant de toutes les ventes immobilières réalisées en amont dans un rayon déterminé (maximum 5 km), pour le type de logement (studio, T2, T3…) et sur la période de votre choix. Grâce à cet outil gratuit, vous allez pouvoir connaître rapidement la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acquérir.
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Questions fréquentes
Non. La résidence principale bénéficie d'une exonération totale de l'impôt sur la plus-value immobilière, contrairement à la majorité des autres biens vendus avec une plus-value.
Il faut viser au minimum 10 à 15 % sous le prix du marché lors de l'achat, en ciblant en priorité les biens décotés : à rénover, issus d'une succession, d'un divorce, ou vendus aux enchères.
Demandez-lui (ou à l'agent immobilier) pourquoi il vend, depuis combien de temps il occupe le logement et depuis combien de temps le bien est en vente : plus ces durées sont longues, plus la marge de négociation est importante.
Deux méthodes se complètent : calculer la moyenne des prix de biens comparables sur les sites d'annonces, et consulter gratuitement les transactions réelles déjà enregistrées sur impots.gouv.fr dans un rayon de 5 km autour du bien.
Oui : en passant directement par un propriétaire, vous économisez souvent les frais d'agence, même si ce cas de figure reste rare.
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