Crise du logement : que peut-on vraiment attendre des réformes de 2026 ?

Qui dit nouvelle année dit nouveaux textes de loi : PTZ musclé, DPE recalibré, arrivée annoncée du statut du bailleur privé… Sur le papier, 2026 ressemble à l’année où l’État tente enfin de remettre un peu d’ordre dans le logement. Mais avec une crise qui s’installe durablement, leur impact pourrait rester limité, on vous explique pourquoi.

Après deux ans de blocage, le marché donne enfin quelques signaux de reprise (hausse de 10 % des transactions en 2025 selon Loïc Cantin, le président national de la FNAIM, les taux se stabilisent)… alors même que la crise du logement, elle, continue de s’amplifier. Entre pénurie de logements, tension locative extrême et effondrement du neuf, 2026 est attendue comme une année charnière. C’est dans ce contexte que le Gouvernement a annoncé plusieurs mesures.

Concrètement, de combien les plafonds d’opération pris en compte pour calculer le PTZ seraient relevés ?

Un ajustement crucial quand on sait que l’indice des prix immobiliers des logements (neufs et anciens) ont augmenté d’environ 25 à 30% entre 2015 et 2025 selon l’INSEE en France métropolitaine. Si la loi est adoptée, ces montants entreraient en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2026.

Environ 850 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique (classes F ou G), sans aucun travaux pour les propriétaires et sans rétrogradation d’aucune étiquette, ce qui pourrait influencer le marché de l’ancien.

L’objectif est de corriger une inégalité qui pénalisait l’électricité au profit du gaz ou du fioul. Le nouveau mode de calcul pourrait aussi encourager davantage de propriétaires à remplacer une chaudière fossile par une pompe à chaleur, dont le gain d’étiquette serait plus important.

Le 30 novembre dernier, le Sénat a adopté le statut du bailleur privé. Le Gouvernement prévoit d’instaurer « à compter de 2026 » ce nouveau statut. L’idée ?

• Instaurer un cadre fiscal dédié pour la location nue de longue durée par les particuliers, pour simplifier et sécuriser l’investissement locatif.

• Amortir une grande partie du prix du bien (jusqu’à environ 80 %), avec des taux d’amortissement compris entre 3,5 % et 5,5 %, selon le type de logement et le niveau de loyer.

• Bénéficier d’un avantage fiscal grâce à la déduction des amortissements et au relèvement du plafond du déficit foncier imputable (annoncé jusqu’à 40 000 €), plutôt que par une réduction directe d’impôt.

• Encourager l’investissement dans des logements abordables, tout en orientant le parc vers des biens performants sur le plan énergétique.

Les conditions à respecter :

• Louer en nu plutôt qu’en meublé, à titre de résidence principale, dans le cadre d’un bail de longue durée (généralement 9 à 12 ans selon les versions du projet).

• Proposer des loyers plafonnés, inférieurs au marché local, en s’appuyant sur les grilles de logements conventionnés ou dits “abordables”.

• Respecter des standards de performance énergétique : RE 2020 pour le neuf, ou DPE A/B après travaux pour l’ancien. Pour les logements anciens, prévoir un volume minimum de travaux (souvent 15 à 20 % du coût total).

S’engager sur une durée minimale de location continue, en respectant les plafonds de ressources des locataires et en évitant tout lien familial direct avec le bailleur, sous peine de perdre l’avantage fiscal.

Réunies, ces mesures peuvent effectivement soulager quelques facettes de la crise :

• elles peuvent faciliter l’accès à la propriété,

• remettre certains logements sur le marché locatif,

• encourager quelques rénovations ou constructions.

Même si c’est un pas dans la bonne direction, lorsqu’on analyse chaque dispositif, leurs limites apparaissent rapidement.

Certes, avec la réforme du DPE, 850 000 logements pourraient sortir des classes F et G sans travaux mais de nombreux logements devront malgré tout être rénovés pour respecter les obligations futures, ce qui implique des coûts importants que certains propriétaires ou acheteurs ne pourront pas assumer.

Le dispositif, même s’il corrige une inégalité de traitement de l’électricité, ne règle pas la question de la performance réelle des logements. Peut-être que faudrait-il instaurer des incitations claires, efficaces et stables dans le temps pour tous pour concilier efficacité énergétique et investissement rentable.

Dans ces conditions, le dispositif, très attendu, risque d’être jugé peu attractif, alors que les investisseurs font déjà face à une hausse des coûts, à des exigences énergétiques strictes et à des risques locatifs importants.

Bref, à elles seules, ces deux mesures destinées essentiellement aux investisseurs ne suffiront pas à relancer massivement l’offre locative.

Quant à la revalorisation du PTZ, elle ne fait que mettre à jour des plafonds inchangés depuis plus de 10 ans alors que la construction neuve traverse une crise historique. Au troisième trimestre, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a enregistré moins de 10.000 logements mis sur le marché, un niveau qualifié de “jamais vu” depuis la création de cette statistique en 2008.

Les réformes de 2026 ressemblent davantage à des réajustements qu’à un vrai plan de relance. Elles atténuent certains points de tension, mais ne corrigent ni la crise de l’investissement locatif, ni les fragilités du neuf, ni la difficulté croissante des ménages modestes à se loger. Pour que le marché respire vraiment, il faudra une stratégie plus ambitieuse que trois réformes techniques.