Comment est déterminé votre taux d’intérêt ?

Un couple qui emprunte le même montant sur la même durée peut obtenir des taux d’intérêt très différents selon la banque à laquelle il s’adresse. Car le taux d’intérêt dépend de votre profil emprunteur et des caractéristiques de votre projet, mais aussi de la politique commerciale de la banque, des fluctuations du marché et de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). Il représente une part importante du coût de votre crédit et reflète le risque pris par la banque en vous prêtant une grosse somme d’argent.

Grâce à notre outil de simulation de prêt immobilier, on peut vous aider à estimer le taux d’intérêt appliqué à votre projet immobilier en fonction de ses caractéristiques et de votre profil emprunteur.

Le taux de refinancement de la Banque centrale européenne (BCE)

Dans le cadre d'un projet immobilier, la banque vous prête le capital nécessaire. Afin de financer votre projet immobilier, la banque doit avoir les capacités financières nécessaires via trois leviers.

1. ses propres fonds (dépôts de leurs clients) ;
2. les prêts interbancaires, c'est-à-dire entre banques ;
3. les prêts auprès de la Banque centrale européenne pour les banques de la zone euro.

La BCE doit maintenir la stabilité des prix et pour cela, elle fixe les taux d’intérêt directeurs pour limiter l'inflation à 2 %. Ces taux directeurs impactent directement les taux d’emprunt des banques qui cherchent des liquidités : il s'agit du taux de refinancement qui détermine le taux d'intérêt auquel les banques peuvent emprunter.

Les taux directeurs de la BCE varient selon le contexte économique et l'inflation. Dans un contexte de crise, la BCE favorise une politique monétaire accommodante avec des taux directeurs bas pour soutenir l’économie. Si le taux directeur remonte, les banques françaises suivront le mouvement puisque cela sera plus cher d’emprunter.

La politique commerciale de la banque

Si les banques suivent la ligne directrice de la BCE, elles prennent également des décisions en interne. Si elles souhaitent attirer de nouveaux clients, elles choisiront d'appliquer une politique de taux bas. En revanche, si elles ont déjà atteint leurs objectifs commerciaux ou qu'elles sont débordées, elles auront tendance à augmenter leurs taux immobiliers.

De plus, la situation économique du pays impacte aussi les taux d'intérêt.

Le taux d’usure, la limite légale que la banque ne peut pas dépasser

Quelle que soit sa politique commerciale, une banque ne peut jamais dépasser un plafond fixé par la loi : le taux d’usure. Chaque trimestre, la Banque de France calcule ce taux maximal, égal au taux annuel effectif global (TAEG) moyen constaté au cours du trimestre précédent, majoré d’un tiers. Au-dessus de ce plafond, un crédit est considéré comme usuraire et la banque n’a pas le droit de vous le proposer.

Le profil de l'emprunteur

Le dernier élément qui détermine le niveau du taux d'intérêt, le profil de l'emprunteur. En effet, les banques déterminent leurs grilles en se basant sur plusieurs critères :

• vos revenus ;
• la durée de votre crédit immobilier ;
• votre situation professionnelle (CDI, CDD, fonctionnaire, entrepreneur, etc.) ;
• votre apport personnel, c'est-à-dire les liquidités que vous pouvez mobiliser dans le cadre de votre achat : les banques demandent au moins 10 % pour couvrir les frais liés à votre acquisition.

Il s'agit du seul critère sur lequel vous pouvez travailler.

Les banques proposent des taux fixes ou variables : les taux fixes sont déterminés en fonction des taux en vigueur au moment de la signature de l'offre de prêt et les taux variables vont fluctuer en fonction de l’Euribor, c’est-à-dire le taux interbancaire du marché monétaire de la zone euro. La plupart du temps, les taux variables sont plus bas, mais ils peuvent remonter très haut selon les variations du marché. Certaines banques proposent également des taux capés à la hausse et à la baisse pour protéger les emprunteurs et elles-mêmes, en cas de chute de l'indice Euribor.

Si le taux fixe représente une sécurité financière, certains profils ne peuvent pas être financés par un taux fixe. Ils peuvent alors se tourner vers un taux révisable pour espérer obtenir un financement. Peu importe votre profil, on vous conseille toujours de comparer les coûts des différents prêts immobiliers, ou de solliciter les services d’un courtier immobilier, pour choisir le taux le plus adapté à votre projet.