Achat immobilier comptant : est-ce une bonne idée ?
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Acheter comptant, c'est le rêve de nombreux acquéreurs ! Plus simple, plus rapide, sans dette… Mais est-ce vraiment une bonne idée ? Spoiler : pas vraiment et on vous explique pourquoi.
"Forcément Pretto, vous êtes courtier, vous n'allez pas dire le contraire". Et pourtant, on pourrait mais dans ce cas précis, plusieurs acteurs du monde de l'immobilier s'accorde à dire la même chose. Car si l'opération est pratique sur le papier, elle vous empêche de vraiment tirer profit de votre argent.
Acheter comptant, un avantage auprès du vendeur
Pour le vendeur, l’achat immobilier comptant est une garantie , car l’acheteur possède déjà la somme pour le règlement de l’appartement ou de la maison. Attention, le vendeur demandera toutefois un justificatif de capacité financière pour s’en assurer.
Acheter comptant vous permet de ne pas indiquer cette clause suspensive dans le compromis de vente, ce qui est un gage de sécurité pour le vendeur.
L’aspect psychologique de l’achat comptant
Nombre d’acheteurs immobiliers apprécient l’idée de ne pas avoir de dettes, qu’ils perçoivent comme une épée de Damoclès. Car il est vrai que le prêt immobilier implique généralement de :
- prendre connaissance d’un système pouvant être complexe (sauf lorsqu’on est bien accompagné) et d’apprendre l’ensemble des notions présentes dans les contrats
- de gérer ses finances et ses comptes bancaires avec parcimonie
- de contracter une assurance emprunteur, avec les mêmes problématiques psychologiques qu’évoquées pour le crédit
Faut-il acheter comptant ou emprunter ?
Tout dépend de vos préférences. Pour certains, emprunter permet tout d’abord de préserver leur épargne, qui servira à couvrir des frais ponctuels et autres imprévus importants.
Cette épargne peut aussi être investie dans des projets avecdes rendements supérieurs aux taux de l'emprunt, et ainsi, générer des revenus plus élevés que les mensualités reversées auprès de l'établissement bancaire et de l'assurance. On parle alors d'effet de levier. Ces projets peuvent être liés à l’investissement immobilier.
Certains investisseurs professionnels parviennent ainsi à générer des revenus attractifs avec l’argent emprunté : ils investissent dans des biens immobiliers locatifs à fort rendement, dont les loyers couvrent les mensualités de l’emprunt. Ne dépensant pas d’argent ou peu avec leurs investissements, ils peuvent alors facilement réemprunter… et réinvestir.
Certains dispositifs vous permettent d’emprunter à bas coûts, il peut donc être intéressant d’en profiter. C’est le cas du prêt à taux zéro (PTZ) qui permet aux primo-accédants de devenir propriétaire de leur résidence principale. Alors que sa fin était fixée en 2023, il a été prolongé jusqu'en 2027 avec la création d'une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 et 49 000 euros par an), permettant à certains foyers auparavant non éligibles au PTZ de l'être. De plus, les plafonds ont été significativement augmentés.Pour les emprunteurs les plus modestes, le PTZ peut représenter jusqu'à 50 % du prêt total (contre 40 % auparavant).
Comment savoir si l’achat comptant vaut le coup ?
L'achat comptant ne vaut pas toujours le coup, c'est la raison pour laquelle il faut calculer le rendement.
Calcul du rendement que vous pouvez obtenir si vous achetez comptant
Calculer un rendement est relativement aisé, la formule est la suivante :
Pour le calcul de rentabilité nette, il faut déduire tous les frais (sauf l’impôt sur le revenu) :
- déduire les impôts,
- déduire les prélèvements sociaux (CSG et CRDS).
La défiscalisation immobilière permet de rentabiliser ses investissements locatifs indirectement pas les économies réalisées sur ces impôts. Mais attention : derrière les promesses, tous les dispositifs ne se valent pas… et certains peuvent s’avérer peu rentables.
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- Acheter comptant peut permettre de rassurer le vendeur sur votre intention d'achat et éviter les charges mentales et procédures liées à l'emprunt,
- Emprunter permet de préserver son capital pour des dépenses imprévues et profiter d'un effet de levier.
