PTZ et rachat de prêt immobilier : ce qu’il faut savoir avant de se lancer
- Ce qu'il faut savoir sur le PTZ
- Le PTZ a évolué en 2025
- Comment se calcule le PTZ ?
- Peut-on faire racheter un crédit immobilier incluant un PTZ ?
- Pourquoi les banques exigent de racheter par la même occasion votre PTZ ?
- Pourquoi le rachat de prêt n’est pas toujours intéressant ?
- Comment savoir si le rachat est intéressant ?
- Comment garder le PTZ et renégocier dans sa banque ?
- Comparatif des options de rachat de prêt avec PTZ
- Questions fréquentes sur le PTZ et le rachat de prêt immobilier
Vous avez un crédit immobilier avec un prêt à taux zéro (PTZ) et vous envisagez un rachat de crédit ? Bonne nouvelle : oui, c’est possible… mais à quelques conditions.
Faut-il inclure le PTZ dans le rachat o? Peut-on renégocier uniquement le prêt principal avec sa banque actuelle ? Plusieurs options existent, on vous guide pour faire le bon choix.
Les infos clés
Le PTZ est combiné avec votre prêt principal. Lors d’un rachat, la nouvelle banque regroupe le PTZ et le crédit immobilier en une seule ligne de crédit, pour simplifier le remboursement et harmoniser les mensualités.
Des frais sont à prévoir. Le rachat de prêt implique souvent des indemnités de remboursement anticipé. Il est donc important de calculer précisément si l’opération est réellement avantageuse pour vous.
La renégociation avec votre banque actuelle. Vous pouvez tenter de renégocier votre crédit incluant le PTZ, mais cette démarche est souvent compliquée et peu fructueuse.
Ce qu'il faut savoir sur le PTZ
Pour en bénéficier, vous devez respecter plusieurs conditions, notamment ne pas dépasser les plafonds de revenus.
Le PTZ a évolué en 2025
Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro a évolué afin de permettre à davantage de ménages d’accéder à la propriété, partout en France. Qu'est-ce qui a changé ?
Il est désormais ouvert partout en France, sans restriction liée au zonage. Le zonage existe toujours, mais il sert uniquement à fixer les conditions du prêt, plus à en limiter l’accès.
Les maisons individuelles neuves sont désormais éligibles, sous réserve de respecter certains critères de performance énergétique ;
Les plafonds de ressources ont été revus, pour permettre à davantage de foyers d’y accéder ;
Le PTZ peut désormais financer jusqu’à 50 % du coût total du projet, selon la zone, la taille du ménage et le type de bien. Dans certains cas, cela peut représenter jusqu’à 180 000 € pour un achat dans le neuf.
Ces règles s’appliqueront jusqu’au 31 décembre 2027.
Comment se calcule le PTZ ?
Le montant du PTZ dépend de plusieurs facteurs :
Le nombre de personnes dans le ménage
La zone géographique du bien
Le type de bien (ancien ou neuf)
Pour les emprunteurs les plus modestes, le PTZ peut représenter jusqu'à 50 % du prêt total (contre 40 % auparavant). Son montant est calculé en fonction du nombre de personnes de votre ménage et de sa zone géographique.
Le 27 octobre 2025, l’Assemblée nationale a voté deux amendements qui augmentent les planchers et plafonds du prêt à taux zéro (PTZ), afin de mieux l’adapter à la hausse des prix de l’immobilier et de permettre à davantage de primo-accédants d’accéder à la propriété.
Concrètement, ces amendements prévoient :
une hausse du plafond du PTZ, de 156 000 € à 195 000 € ;
une revalorisation du plancher, de 79 000 € à 99 000 €.
Selon le député Lionel Causse (Ensemble pour la République), cette réforme vise à «relancer l’accession à la propriété et réduire la pression sur le marché locatif ».
Attention : bien que l’entrée en vigueur initiale de cette mesure ait été prévue au 1er janvier 2026, elle est actuellement suspendue faute de vote définitif du budget.
Le 19 janvier dernier, le Premier ministre a eu recours à l’article 49.3 pour faire adopter le budget 2026, dont la promulgation est attendue d’ici la mi-février. À ce jour, la date précise d’application des nouveaux barèmes du PTZ n’est pas encore connue.
Peut-on faire racheter un crédit immobilier incluant un PTZ ?
Oui, mais attention, le PTZ sera converti en prêt amortissable classique à intérêts. Vous perdez donc l'avantage du taux 0 % et du différé de remboursement.
Une mensualité plus faible, grâce à un nouveau taux,
Une durée de remboursement adaptée, parfois plus longue.
Pourquoi les banques exigent de racheter par la même occasion votre PTZ ?
La garantie du prêt : la banque initiale détient la garantie de 1er rang sur l’ensemble du prêt. Si le PTZ reste séparé, votre nouvelle banque ne serait pas prioritaire en cas de défaut de paiement, ce qui complique la situation.
- Le lissage des mensualités : le PTZ et le prêt immobilier principal sont combinés pour obtenir des échéances constantes. Si les prêts restent séparés dans deux banques ce lissage devient difficile à gérer.
Pourquoi le rachat de prêt n’est pas toujours intéressant ?
Le rachat de crédit immobilier, avec ou sans prêt à taux zéro, peut parfois être avantageux, mais il n’est pas toujours intéressant. Il faut bien peser les avantages et les inconvénients avant de se lancer.
Il existe deux inconvénients majeurs :
- Les frais liés au remboursement anticipé. Lorsque vous rachetez un prêt, la banque considère que vous remboursez votre crédit de manière anticipée. Elle peut donc exiger des indemnités, souvent équivalentes à six mois d’intérêts. En début de prêt, ces intérêts sont les plus élevés, ce qui peut représenter plusieurs centaines d’euros par mois.
La perte du PTZ. Si vous aviez un PTZ, il sera converti en prêt classique avec intérêts lors du rachat. Vous perdrez donc l’avantage du taux zéro pour le reste du remboursement.
Comment savoir si le rachat est intéressant ?
La pertinence de l’opération de rachat avec PTZ pour vous dépendra alors d’un calcul précis :
Comparer les frais à engager (indemnités de remboursement anticipé, perte du PTZ)
Évaluer les économies réalisées grâce au nouveau taux et au regroupement des prêts
Si ces économies compensent les frais engagés et la perte du PTZ, le rachat peut être avantageux, d’autant plus que la situation devient alors plus simple pour vous, avec une seule ligne de crédit.
Le calcul étant très complexe, Pretto met à votre disposition un simulateur en ligne gratuit et sans engagement. Vous aurez ainsi la certitude de votre intérêt, ou non, à faire racheter votre crédit.
Comment garder le PTZ et renégocier dans sa banque ?
Une autre option est de rester dans votre banque actuelle, d’y conserver votre PTZ et de renégocier votre crédit global. Si cette option est théoriquement possible, les banques ne l’acceptent que rarement car elles prennent alors le risque de ne pas rentrer dans leurs frais. Renégocier un prêt à l’avantage du client revient à renoncer délibérément à des bénéfices qui leur étaient dûs (les intérêts).
D’autre part, les banques ont dû elles-mêmes emprunter de l’argent sur les marchés à un certain taux, il faudrait donc qu’elle vous finance à perte sur ce bien immobilier pour baisser votre taux.
Pour savoir si vous pouvez renégocier votre crédit actuel tout en gardant votre PTZ, utilisez notre simulateur de renégociation de prêt en ligne.
Comparatif des options de rachat de prêt avec PTZ
| Option | Avantages | Inconvénients | Faisabilité |
|---|---|---|---|
| Rachat avec conversion du PTZ | Un seul crédit, mensualité potentiellement plus basse, taux unique | Perte du taux zéro, frais de rachat (IRA), perte du différé | Possible mais calculer le gain réel |
| Renégociation interne (sans toucher au PTZ) | Conservation du PTZ à 0%, pas de frais de transfert | Banque rarement d'accord, gain limité | Difficile, réservé aux bons clients |
| Ne rien faire | Conservation du PTZ intact avec différé et taux 0% | Pas d'optimisation du taux du prêt principal | Option prudente si rachat non rentable |
Questions fréquentes sur le PTZ et le rachat de prêt immobilier
Comment faire un transfert de PTZ ?
Un prêt à taux zéro est différent d’un prêt immobilier classique : il n'est pas possible de le transférer vers une autre banque. En cas de rachat, il sera forcément converti en un prêt à intérêts, amortissable.
Est-il avantageux d'inclure le prêt à taux zéro au rachat de crédit ?
Dans certains cas, un rachat de crédit immobilier avec un PTZ peut être intéressant : si l’emprunteur est encore au premier tiers du remboursement de son crédit immobilier ou si l'opération permet à l’emprunteur d’obtenir une différence de taux importante entre celui proposé par la nouvelle banque et le crédit initial.
Quels sont les frais à prévoir pour un rachat de prêt avec PTZ ?
Selon la loi française, les indemnités de remboursement anticipé (IRA) que vous devrez payer sont au maximum plafonnées à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû. En début de prêt, ces indemnités peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros auxquelles les frais de garantie pour le nouveau prêt (hypothèque ou caution, entre 1 500 € et 3 000 €) peuvent être ajoutés.
Diplômée de l’ESJ Paris et journaliste depuis 15 ans, Catherine Brezeky met son expertise au service de la pédagogie. Au sein de Pretto, elle pilote les relations presse et l’équipe éditoriale, avec une mission : rendre le crédit immobilier compréhensible et concret pour tous.
