Tout savoir sur le crédit immobilier au Crédit Foncier CAL : taux et conditions

Le Crédit Foncier CAL en bref

Le Crédit Foncier Communal d'Alsace et de Lorraine a été fondé en 1872 à Strasbourg. Il est filiale du groupe Crédit Mutuel Arkéa depuis 2010. Il intervient sur trois métiers : le financement immobilier, le regroupement de crédits et les solutions patrimoniales (achat de parts de SCPI, montages en SCI).

Ce n'est pas une banque de détail (banque grand public avec agences et comptes du quotidien). Le CFCAL n'a aucune agence ouverte au public et passe exclusivement par des intermédiaires. Son offre de crédit immobilier repose sur deux gammes :

• Edifys, pour la résidence principale ou secondaire ;
• Investys, pour l'investissement locatif et l'achat de parts de SCPI.

La banque finance des biens situés en France métropolitaine, à l'exception de la Corse et des départements et territoires d'outre-mer. Chez Pretto, on sollicite le CFCAL surtout pour les dossiers patrimoniaux ou atypiques qui demandent une étude au cas par cas, son point fort historique.

Toutes les informations de cet article sont issues de l'expérience terrain de nos courtiers chez Pretto, qui accompagnent plusieurs milliers de dossiers par an. Les données sont vérifiées et mises à jour régulièrement selon les retours des banques. Nos Experts Crédit ont accès aux dernières informations du Crédit Foncier CAL et aux taux pratiqués actuellement par la banque pour tous les types de profils.

Pourquoi choisir le Crédit Foncier CAL pour votre crédit immobilier ?

Les points forts

Pour les investisseurs locatifs : les loyers sont retenus à 85 %, et la règle vaut pour tous les types de location : habitation, local commercial et location saisonnière. Concrètement, un patrimoine locatif existant pèse davantage dans votre dossier qu'ailleurs. Le détail figure dans la section consacrée aux revenus.

Pour les épargnants qui visent la pierre-papier : la gamme Investys finance l'achat de parts de SCPI. Le montant peut aller jusqu'à 600 000 € pour un emprunteur propriétaire de sa résidence principale et 300 000 € pour un locataire. Ces dossiers ne supportent aucuns frais de dossier. Peu de banques proposent un circuit aussi structuré pour ce type de placement.

Pour les emprunteurs seniors : l'âge en fin de prêt peut atteindre 95 ans sur la gamme Edifys (résidence principale ou secondaire) et 85 ans sur l'investissement locatif. Un emprunteur proche de la retraite, voire déjà retraité, garde ainsi accès à une durée de remboursement confortable.

Les points de vigilance

• Pas de prêt relais : la banque ne propose pas de montage relais ni d'opération achat-revente. Si vous devez vendre pour acheter, il faudra vous tourner vers un autre établissement.
• Biens classés F ou G exclus : une passoire thermique ne peut pas être financée, même avec un programme de travaux de rénovation.

Les critères pour obtenir un crédit immobilier au Crédit Foncier CAL

Est-ce que tout le monde peut emprunter au Crédit Foncier CAL ?

Non. Seuls les résidents fiscaux français sont acceptés. Les non-résidents et les expatriés sont refusés, quelle que soit leur nationalité.

Côté âge, la limite en fin de prêt dépend du projet : 95 ans pour une résidence principale ou secondaire, 85 ans pour un investissement locatif.

Les statuts professionnels acceptés sont les suivants :

• Salariés ;
• Retraités et rentiers ;
• Professions libérales, uniquement médicales et avocats ;
• Frontaliers, avec au moins 1 an d'ancienneté professionnelle et un salaire versé sur un compte bancaire français.

Certains profils sont exclus : les dirigeants d'entreprise non-résidents et, pour les financements de SCPI garantis par une caution Crédit Logement (organisme qui se porte caution du prêt), les gérants de société.

Pour les montages juridiques, l'indivision est acceptée. La SCI (société civile immobilière) familiale ou patrimoniale est acceptée uniquement pour les projets locatifs. Une SCI ou une SARL ne peut pas porter l'achat d'une résidence principale, et la banque ne finance pas la détention de parts de SCPI via une SCI.

Enfin, la banque refuse les dossiers marqués par une situation financière ou juridique fragile :

• divorce en cours (sauf divorce par consentement mutuel devant notaire) ;
• procédure de surendettement, faillite personnelle ou procédure collective non clôturée ;
• saisie sur salaire, dette en contentieux ou antécédents liés au jeu.

Quel type de bien le Crédit Foncier CAL finance-t-il ?

La banque finance l'ancien, le neuf, la VEFA (achat sur plan auprès d'un promoteur) et le CCMI (construction de maison avec un constructeur). Les travaux sont acceptés dans la limite de 50 % du montant global du projet. Le prêt va de 22 000 € à 2 500 000 €.

Le point qui change tout sur la performance énergétique : les biens classés F ou G au DPE sont refusés systématiquement. Si vous visez une passoire thermique pour la rénover, ce n'est pas la bonne porte d'entrée.

Plusieurs catégories de biens sont exclues :

• les logements qui ne respectent pas les normes minimales de surface habitable ;
• les mobil-homes, châteaux, bâtiments agricoles, entrepôts et terrains seuls ;
• les fonds de commerce, les biens inscrits à l'actif d'un bilan et les résidences gérées ;
• les biens destinés à une activité d'assistante maternelle ou de famille d'accueil.

Certaines opérations ne sont pas financées non plus :

• les investissements en dispositif Pinel ;
• les rachats de soulte et les licitations ;
• les rachats de prêt immobilier, sauf si la part refinancée représente moins de 50 % de l'opération globale.

Quelle durée de prêt pouvez-vous obtenir au Crédit Foncier CAL ?

La durée va de 5 à 25 ans. Pour un financement de parts de SCPI, la durée minimale passe à 10 ans.

Pour un achat en VEFA, la durée totale peut atteindre 27 ans (324 mois). Elle se compose de 25 ans d'amortissement et d'un différé partiel (période où vous ne remboursez que les intérêts et l'assurance) de 24 mois au maximum. Ce différé couvre la période de construction, pendant laquelle vous payez souvent encore un loyer.

Pour une acquisition classique, le différé partiel reste possible jusqu'à 24 mois, mais à l'intérieur de la durée totale de 25 ans : il réduit d'autant la période d'amortissement (276 mois).

Quel apport le Crédit Foncier CAL va-t-il vous demander ?

La règle générale est simple : votre apport doit couvrir au minimum la totalité des frais de l'opération, c'est-à-dire les frais de notaire, de dossier et de garantie.

Le financement à 110 % (prêt couvrant le prix et les frais) reste possible pour un emprunteur déjà propriétaire de moins de 75 ans. Le surfinancement est plafonné à 30 000 € au-delà du prix du bien et ne doit pas dépasser 10 % de l'opération. Une autre solution consiste à adosser le prêt à une garantie déplacée (garantie prise sur un autre bien que celui acheté).

Pour fixer les idées, prenons un bien ancien à 250 000 €, avec des frais de notaire autour de 7,5 % (environ 19 000 €) :

• Sans surfinancement, vous apportez environ 20 000 €, frais de dossier et de garantie compris.
• Avec le financement à 110 %, un emprunteur déjà propriétaire peut faire financer prix et frais, car le surfinancement reste sous les plafonds.
• Sur un bien à 500 000 €, les frais avoisinent 38 000 €. Le plafond de 30 000 € devient limitant : un apport d'environ 8 000 € reste nécessaire.

Pour un placement en SCPI, la banque attend que vous conserviez une épargne résiduelle égale à au moins 20 % du montant financé. Ce coussin de sécurité compte autant que l'apport.

Sur les dossiers proches des plafonds, nos Experts Crédit arbitrent entre surfinancement et garantie déplacée. Ce choix se prépare en amont, avant que la banque ne tranche.

Comment le Crédit Foncier CAL calcule votre capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt (montant maximal que vous pouvez emprunter) dépend de deux éléments : les revenus que la banque retient et le plafond d'endettement qu'elle applique. Bonne nouvelle : les règles du CFCAL sont lisibles, on vous les résume ci-dessous.

Quels revenus le Crédit Foncier CAL va-t-il prendre en compte ?

Les BNC (bénéfices non commerciaux, revenus imposables des libéraux) sont lissés sur deux ans. Une année exceptionnelle, à la hausse comme à la baisse, ne fait donc pas basculer le dossier à elle seule.

La pondération des loyers est le vrai élément différenciant. Le marché retient généralement 70 % des loyers ; le CFCAL en retient 85 %, et c'est l'un des taux les plus favorables qu'on rencontre. À titre d'illustration, un loyer de 1 000 € par mois compte pour 850 € dans vos revenus, contre 700 € avec la pratique courante. Pour un investisseur qui possède déjà plusieurs biens, l'écart se cumule et peut débloquer un projet supplémentaire.

Quel taux d'endettement maximum au Crédit Foncier CAL ?

Le taux d'endettement (part des revenus consacrée aux crédits) est plafonné à 35 %, conformément aux règles du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Au-delà, le dossier déclenche une alerte et fait l'objet d'une analyse renforcée. Pour un financement de parts de SCPI, le plafond monte à 40 %.

La banque vérifie aussi votre reste à vivre (somme restante après paiement des crédits), avec des minimums fixes :

La majoration par enfant au-delà de 35 % montre que la banque raisonne en reste à vivre plutôt qu'en ratio brut. Avec un dossier bien construit, des revenus confortables et une épargne solide, nos courtiers défendent parfois un endettement supérieur au plafond standard en s'appuyant sur ce reste à vivre. Chaque dossier mérite d'être étudié par un Expert Crédit Pretto.

Les garanties acceptées au Crédit Foncier CAL

La banque accepte quatre types de garanties. Le choix dépend du projet et de votre profil.

L'assurance emprunteur au Crédit Foncier CAL

Depuis le 15 octobre 2024, le CFCAL travaille avec l'assureur Suravenir pour son contrat groupe. Le contrat groupe Mutlog reste également disponible. La banque dispose donc de deux assureurs partenaires.

Deux formules de garanties sont proposées :

• Décès et PTIA : couverture en cas de décès ou de PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) ;
• Décès, PTIA, IPT et ITT : la formule précédente, complétée par l'IPT (invalidité permanente totale) et l'ITT (incapacité temporaire de travail, arrêt de travail).

Le tarif dépend de l'âge de l'emprunteur, de la durée du prêt et de la formule choisie. Il est exprimé en pourcentage du capital emprunté.

Les conditions de remboursement d'un prêt immobilier au Crédit Foncier CAL

Le remboursement anticipé

Le remboursement anticipé consiste à rembourser tout ou partie du capital avant l'échéance prévue. Est-ce possible au CFCAL ? Oui. Les sources documentent des cas d'exonération des IRA (indemnités de remboursement anticipé, pénalités versées à la banque) lorsque le remboursement fait suite à la revente du bien pour l'une de ces raisons :

• un changement de lieu de travail ;
• une cessation forcée d'activité professionnelle ;
• le décès de l'emprunteur.

Ces trois cas correspondent à ceux prévus par la loi. En dehors de ces situations, le repère légal s'applique : l'indemnité est plafonnée par la loi à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3 % du CRD (capital restant dû) avant le remboursement.

Ces clauses se négocient au moment du montage, pas après. L'exonération d'IRA au-delà des cas légaux fait partie des points que nos Experts Crédit mettent sur la table avant la signature de l'offre.

Les frais à prévoir au Crédit Foncier CAL

Les frais de dossier dépendent du type de projet :

Concrètement, pour un investissement locatif financé à hauteur de 80 000 €, les frais de dossier s'élèvent à 1 680 €. Dès que le prêt dépasse environ 90 500 €, le plafond de 1 900 € s'applique.

À ces frais s'ajoutent les frais de garantie, qui dépendent de la solution retenue (voir plus haut). Selon le profil et le montage, on discute aussi des frais de dossier avec la banque. C'est un levier à préparer, surtout sur les projets à apport conséquent.

L'expérience client au Crédit Foncier CAL

Le CFCAL n'a pas d'agence ouverte au public. Le siège est à Strasbourg, avec un bureau à Paris La Défense et une filiale à Bruxelles. La relation passe entièrement par votre courtier : c'est lui qui monte le dossier, le transmet à la banque et assure le suivi jusqu'à l'offre. Il n'y a pas de souscription directe en ligne ni de conseiller bancaire dédié côté banque. Le réseau d'intermédiaires partenaires compte entre 360 et 450 courtiers et partenaires.

Côté application mobile, les notes relevées (date de relevé non connue) sont de 3,7/5 sur Google Play et de 1,8/5 sur Apple Store. Les équipes Pretto attribuent au CFCAL une note de 4,5/5 sur la qualité de l'expérience crédit et de 3,5/5 sur la satisfaction client, pour une note globale de 4,3/5.

La politique environnementale du Crédit Foncier CAL

Le refus des biens classés F ou G s'inscrit dans une politique de financement orientée vers la performance énergétique. La banque complète cette approche par plusieurs dispositifs :

• Hypo Rénov : un prêt dédié à la rénovation énergétique, jusqu'à 75 000 € sur 25 ans au maximum ;
• l'épargne fléchée : une partie de l'épargne collectée sert à financer des biens classés A, B ou C, des SCPI à vocation environnementale et des projets durables ;
• l'éco-PTZ : il est accepté en complément du prêt principal pour financer des travaux d'économie d'énergie.

Au niveau du groupe Arkéa, une activité de financement de la rénovation énergétique et des énergies renouvelables existe également.

Le compte courant au Crédit Foncier CAL

Le CFCAL ne commercialise pas d'offre de compte courant packagée auprès du grand public. Sa seule offre grand public hors crédit est une gamme d'épargne 100 % en ligne, lancée en 2023 et également distribuée par des intermédiaires.

Dans le cadre d'un crédit, la banque s'attend néanmoins à entrer en relation globale avec l'emprunteur. Celui-ci domiciliera généralement ses salaires, souscrira une assurance habitation et ouvrira des cartes bancaires. Les frais de tenue de compte sont de 0 €.

L'avis de nos courtiers Pretto sur le Crédit Foncier CAL

Pour qui le Crédit Foncier CAL est-il vraiment intéressant ?

Cette analyse repose sur l'expérience opérationnelle de Pretto avec le Crédit Foncier CAL sur les dossiers récents.

Les investisseurs déjà dotés d'un patrimoine locatif. D'après nos courtiers, la pondération des loyers à 85 % fait du CFCAL une banque de référence quand vos revenus fonciers représentent une part importante de vos ressources. C'est particulièrement vrai si vous louez en saisonnier ou un local commercial.

Les épargnants qui veulent acheter des parts de SCPI à crédit. Notre constat : la gamme Investys offre un circuit complet que peu d'établissements proposent, entre plafond d'endettement relevé, nantissement des parts et absence de frais de dossier. Un locataire peut investir sans détenir de bien immobilier.

Les emprunteurs seniors. Avec une fin de prêt possible à 95 ans sur la résidence principale ou secondaire, le CFCAL accompagne des projets que d'autres banques refusent pour une question d'âge. Nos Experts Crédit l'orientent naturellement vers les acheteurs de plus de 60 ans.

Les professions libérales médicales et les avocats. Le lissage sur deux exercices sécurise les dossiers des libéraux dont les revenus fluctuent.

Les leviers de négociation

Chez Pretto, on observe que les dossiers du CFCAL se jouent sur la qualité du montage plus que sur une négociation de dernière minute. Plusieurs éléments pèsent favorablement :

• Une épargne résiduelle confortable : au-delà des 20 % attendus pour une SCPI, elle rassure sur la solidité du profil ;
• Des revenus locatifs bien documentés : des bilans de SCI ou des déclarations 2044 parfaitement cohérents avec vos relevés évitent que la banque retienne la valeur la plus basse ;
• Un reste à vivre nettement au-dessus des minimums : c'est l'argument principal pour défendre un endettement au-delà de 35 % ;
• La relation bancaire élargie, décrite plus haut, s'intègre dans l'équilibre global du dossier.

Nos Experts Crédit ont aussi des marges de manœuvre sur le choix de la garantie et sur les frais de dossier. Ils comparent enfin les conditions du CFCAL à celles d'autres banques pour vous orienter vers la meilleure offre.

Pour qui est-ce moins adapté ?

Les acheteurs qui doivent vendre avant d'acheter, les résidents fiscaux à l'étranger et les projets de rénovation de passoires thermiques trouveront ailleurs des solutions plus adaptées. Idem pour l'achat d'une résidence principale en SCI.