Comment calculer la valeur locative cadastrale de mon logement ?

La valeur locative cadastrale ou "revenu cadastral" désigne la valeur de votre bien immobilier attribuée par l'administration fiscale. Le fisc l'utilise aussi pour pouvoir calculer le montant de la taxe d'habitation et la taxe foncière.

Vous avez certainement envie de calculer la valeur locative de votre bien immobilier afin de connaître le montant que vous pouvez tirer de la location. C'est une bonne initiative, car il est important de prendre en compte le rendement locatif afin de faire votre plan de financement en vue de votre achat.

Mais savez-vous que la valeur locative cadastrale a en réalité un impact sur de nombreux sujets ? Et finalement, comment la calculer ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la valeur locative cadastrale.

Qu'est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative d’un bien immobilier correspond au niveau de loyer annuel potentiel que le bien génère une fois loué, ou plus simplement le revenu qu’il est possible de tirer de sa location.

Y a-t-il une différence entre la valeur locative cadastrale et la valeur locative de mon bien ?

Dans le jargon immobilier français, on parle de valeur locative dite cadastrale.

C’est cette valeur qui sert de base au calcul de différents impôts comme la taxe d’habitation ou encore la taxe foncière.

Elle est ainsi particulièrement utile pour évaluer vos charges, et déterminer, au moment de votre simulation d'emprunt, votre revenu cadastral.

Qu’est-ce que le revenu cadastral ?

Le revenu cadastral est le revenu locatif estimé d’un logement sur base annuelle, sans frais d’entretien ou de réparation. En théorie, il est censé être révisé tous les 10 ans mais ce n’est plus le cas depuis 1975.

Dans le cadre d’un bâtiment, 40 % du revenu locatif estimé peuvent être déduits du loyer au titre de frais forfaitaires. Il s’agira de 10 % pour un bien immobilier non construit.

Qu’est-ce que le CERFA 6650 ?

Le CERFA 6650 est un formulaire administratif réglementé. Il sert à recenser les constructions nouvelles et à établir leur valeur locative cadastrale.

Vous devez ainsi déclarer la construction de votre bien via ce formulaire : c'est à partir de cette déclaration qu'est établie la valeur locative cadastrale, et donc la base de vos futurs impôts.

Qui définit la valeur locative ?

En tant que propriétaire, il est légitime de vous demander qui fixe la valeur locative de votre bien. Malheureusement, il est impossible de calculer soi-même cette valeur.

C’est donc l’administration fiscale qui s’en charge à partir des données fournies par le contribuable, autrement dit, vous (via le CERFA 6650 par exemple).

En revanche, connaître la façon dont l'administration la calcule vous permettra d'apprécier les données que le fisc utilise et vous donnera la possibilité de les contester.

Pourquoi est-il important de connaître la valeur locative cadastrale de mon bien ?

La valeur locative d’un bien est essentielle puisqu'elle détermine le montant des impôts fonciers à payer. Elle sert en effet de base au calcul d'impôts locaux comme la taxe d’habitation (à la charge du locataire ou du propriétaire occupant) et la taxe foncière (uniquement à la charge du propriétaire).

Le fait de donner à chaque bien immobilier une valeur locative via un barème qui fixe cette valeur permet alors de déterminer un impôt juste pour chaque contribuable.

Où trouver la valeur locative de mon bien (brute et cadastrale) par ville ?

Pour avoir une meilleure idée de la valeur locative de votre bien, vous pouvez vous renseigner auprès de votre centre des impôts.

En ce qui concerne le loyer annuel moyen par région, départements et par ville, adressez-vous à :

• L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux).
• L'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) recense quant à lui les loyers parisiens (grande et petite couronnes comprises).

Comment connaître le montant de ma taxe foncière et de ma taxe habitation ?

La taxe d’habitation est calculée à partir de la valeur locative multipliée par le taux de cette taxe. Notons que cette valeur locative peut bénéficier d’abattements en fonction du nombre d’occupants et selon qu’il s'agisse ou non d’une résidence principale.

En outre, une partie de la taxe d’habitation peut être exonérée en fonction des parts représentatives du foyer (dans le cas d’un couple marié, PACSÉ, ou dans le cas d’enfants à charge) et des revenus totaux du foyer.

En ce qui concerne la taxe foncière, elle est calculée en prenant en compte 50 % de la valeur locative du logement multipliée par le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Calcul de la valeur locative cadastrale : méthodologie et spécificités

Le calcul de la valeur locative prend en compte :

• la surface pondérée
• le tarif au mètre carré

Elle se calcule de la manière suivante :

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Le calcul de la surface pondérée

La superficie du logement en question

Pour définir la surface, on prend en compte la surface au sol, et ce quelle que soit la hauteur sous plafond. Par ailleurs, toutes les pièces sont prises en compte, ce qui inclut les dépendances (garage, grenier, terrasse, etc.).

Pour mesurer la surface réelle du bien, il faut prendre en compte :

• Les pièces du bien immobilier que sont les pièces de réception, les chambres, les cuisines et les salles d’eau ;
• Les annexes d’une habitation que sont les entrées, les couloirs, les antichambres, les rangements et autres offices ;
• Les dépendances du local que sont les garages, les caves, celliers, terrasses, greniers et tout autre élément faisant partie du bien.

Dans le calcul, leur surface réelle est pondérée en fonction de leur nature par un coefficient allant de 0,2 à 0,6.

Pondérations et ajustements de la valeur locative cadastrale

Il faut également savoir que des coefficients et pondérations sont apportés à la surface réelle.

Tout d’abord, un coefficient d’importance est pris en compte dans la surface réelle du local afin de prendre en compte l’importance des pièces pour une maison, et des parties principales des locaux dans les immeubles collectifs.

Ce coefficient est déterminé par un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement en question.

À cela s’ajoute un correctif d’ensemble appliqué à la surface réelle. Il est calculé comme la somme des éléments suivant :

• Coefficient d’entretien, allant de 0,80 à 1,20
• Coefficient de situation, allant de -0,10 à +0,10
• Coefficient traduisant la présence ou l’absence d’ascenseur, allant de -0,15 à +0,15

Ces éléments relèvent de l'appréciation de l’administration fiscale et chaque coefficient correspond à une situation précise et déterminée par cette dernière.

La prise en compte du confort du logement

L'évaluation du confort du logement en question est également un critère qui détermine la surface pondérée.

En effet, sont pris en compte les éléments de confort en état de fonctionnement, lesquels sont traduits en mètre carré et ajoutés à la surface au sol.

On comptabilise notamment :

• Eau courante : +4 m²
• Gaz : +2 m²
• Electricité : +2 m²
• Lavabo : +3 m²
• WC : +3 m²
• Baignoire : +5 m²
• Douche : +4 m²
• Chauffage par pièce : +2 m²

Notons que ces éléments de confort sont également pris en compte lorsqu'ils se trouvent dans les dépendances bâties. Ainsi, un lavabo dans une cave ajoutera 3 m² à la surface pondérée de la cave.

Le calcul du tarif au mètre carré

Pour calculer le tarif au mètre carré, il faut prendre en compte la valeur locative des locaux de référence, c’est-à-dire un loyer moyen théorique au mètre carré fixé par la commune en fonction de différentes estimations. Ce calcul affiné vous permet ainsi d'avoir une vision plus précise de votre rendement locatif par ville.

Cette valeur locative des locaux de référence est fonction des catégories auxquelles ils appartiennent. On comptabilise au total 8 catégories allant de "logement délabré" à "logement de haut standing".

Evolution de la valeur locative cadastrale

Sachez toutefois que cette valeur n’est pas fixe et qu'elle peut être modifiée dans le temps en fonction des changements constatés par l’administration. Il peut s'agir de :

• Constructions ou nouvelles reconstructions
• Changements de consistances : pour le bâti, de transformations qui modifient le volume ou la surface ; pour le non bâti, il s’agit de modifications liées à des phénomènes naturels ou à des travaux
• Changements d'affectation : par exemple, un local commercial qui devient un local d'habitation
• Changements de caractéristiques physiques : on parle ici de travaux d'améliorations importants sans incidence sur la superficie
• Changements d'environnement : il s’agit de phénomènes extérieurs affectant l'environnement de la construction et entraînant des avantages ou des inconvénients pour les occupants.