Comment faire l’estimation de sa valeur locative ?

La valeur loca...quoi ? Si vous possédez ou achetez un bien, deux options s'offrent à vous : soit l’occuper, soit le faire fructifier en le louant. Et c'est dans ce second cas que se pose la question de la valeur locative. On vous explique ici comment bien estimer la valeur locative de votre bien et dans quelles conditions cette valeur locative peut évoluer.

La valeur locative d’un bien correspond au loyer annuel perçu par son propriétaire, en louant le bien sans période vacante et au prix normal du marché.

Il est donc important vous l'aurez compris, d'estimer correctement votre rendement locatif afin de fixer un loyer crédible et attractif, mais pas non plus sous-évalué, pour vos futurs locataires. Sachez que cette valeur est aussi un indice de référence fiscale pour le trésor public.

La valeur locative d’un bien est établie suivant 3 critères :

• La catégorie du logement :

Il existe 8 catégories, qui vont du logement délabré au logement de haut standing. Selon la catégorie à laquelle appartient le logement, il obtient donc une première note qui pondère les autres caractéristiques.

• La superficie du logement :

Elle concerne le métrage au sol, et les dépendances sont incluses dans ce calcul.

• Les éléments de confort :

Ces éléments de confort sont variés. Il peut s'agir d'une baignoire, d'un lavabo, d'un ascenseur… Leur valeur est parfois traduite en mètre carrés (par exemple : une baignoire = 3 m2), qui sont ajoutés à la surface au sol.

D'autres points, plus subjectifs, peuvent aussi être pris en compte, via un expert. Celui-ci pourra vous proposer une analyse de votre appartement en prenant en compte tout ce qui peut en déterminer l’attractivité : l’étage auquel se situe le bien, les avantages et inconvénients du quartier, la localisation, le degré d’entretien de l’immeuble… La situation du bien est également un critère important pour calculer le rendement locatif en fonction de la ville.

Le calcul de la valeur locative requiert donc d’assigner des valeurs et des pondérations à des éléments relativement aisés à quantifier, comme la superficie, mais aussi à des éléments plus difficiles à évaluer, comme le confort, l’attractivité de l’environnement… Cela peut amener à des erreurs d’évaluation, mais aussi à des changements constants.

C’est pourquoi il est important d’avoir des points de référence tel que l’encadrement des loyers.

Pour déterminer la valeur locative de votre bien, vous pouvez aussi recourir à différentes astuces :

• Regarder le prix des biens similaires sur des sites de location

• Demander conseil à un agent immobilier

• Déposer votre annonce sur un site pour tester le marché

Dans les lieux où la demande en logements est forte, la valeur locative d’un logement peut fortement fluctuer. Afin d’éviter abus et instabilité, la loi encadre les loyers en zone tendue. Pour savoir si votre bien se situe en zone tendue, vous pouvez vous utiliser le simulateur du service public.

Il faut par ailleurs déterminer où vous en êtes dans le processus de location : lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire fixe librement le prix du loyer. Ensuite, lors du renouvellement du bail au même locataire, le loyer peut être réévalué s’il a été sous-évalué jusque là.

Pour prouver une sous-évaluation, le propriétaire doit être en mesure d’identifier au moins 6 loyers plus élevés, pour des biens comparables, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans des groupes d’immeubles similaires dans la même zone géographique. Il doit faire sa proposition de réévaluation au plus tard 6 mois avant la fin du bail.

Que se passe t-il en cas de départ d’un locataire et d'une nouvelle mise en location ? Il existe ici deux cas de figure :

• Tout d’abord, si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois, le loyer ne peut pas dépasser au dernier loyer fixé pour le précédent locataire. Néanmoins, lorsque le logement n’a pas été révisé les 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté de la valeur de l’IRL (l’indice de référence des loyers, fixé annuellement). Des travaux effectués après le départ du précédent locataire et avant la mise en location peuvent justifier d’une augmentation de loyer supérieure à l’IRL.

• Dans le cas où le logement n’aurait pas été loué au cours des 18 derniers mois, le bailleur n’est pas tenu de respecter cette règle et peut fixer le loyer comme il le souhaite.

Un autre élément à noter - en lien avec la valeur locative et l’IRL - concerne le caractère de référence fiscale de la valeur locative. En effet, la base de calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation est la moitié de la valeur locative cadastrale. Or cette valeur est réévaluée chaque année, en fonction de l’inflation.

Cette revalorisation annuelle, correspondant à l’IRL, entraîne donc une hausse des impôts locaux chaque année : taxe foncière, taxe d'habitation sur la résidence principale et sur la résidence secondaire. Sachez toutefois que la taxe d'habitation sur la résidence principale a depuis été supprimée.