L’amortissement en LMNP : comment ça marche ?

De plus en plus d’investisseurs particuliers se tournent vers la location meublée pour compléter leurs revenus et optimiser leur fiscalité. L’amortissement LMNP consiste à étaler le coût d’un investissement locatif meublé sur toute sa durée d’usage : il enregistre la perte de valeur du bien dans votre comptabilité, ce qui réduit votre base imposable. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit ainsi par ce mécanisme, qui permet de réduire fortement l’imposition sur les loyers perçus.

Qu’est-ce que l’amortissement LMNP ?

L’administration fiscale vous considère comme LMNP si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 €. Vous pouvez aussi être LMNP si vos revenus locatifs dépassent le total des revenus de votre foyer fiscal (traitements, salaires, BNC, BIC, etc.). Ce statut est surtout utilisé dans le cadre de l’investissement immobilier.

Le LMNP est fiscalement avantageux, mais comme tout projet immobilier, il nécessite souvent un financement. Pour savoir si votre projet est réalisable, commencez par définir votre capacité d’emprunt :

Concrètement, l’amortissement LMNP consiste à étaler le coût d’un investissement locatif meublé sur toute sa durée d’usage. Il permet d’enregistrer la perte de valeur du bien dans votre comptabilité, ce qui réduit votre base imposable. Vous pouvez amortir :

• la valeur hors taxes de votre bien immobilier (hors terrain) ;
• les travaux réalisés dans votre bien ;
• les frais d’acte.

Quelles charges peut-on déduire ?

En LMNP, seules les charges supérieures à 600 € sont déductibles. Vos factures doivent être datées à partir du début de votre activité. La perte de valeur de vos biens se traduit alors par une réduction de vos recettes grâce à l’amortissement.

Exemples de durées d’amortissement :

• Literie : 6 ans
• Canapé : 10 ans
• Travaux de peinture : 10 ans

Le déficit d’amortissement LMNP

Si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez déclarer un déficit BIC non professionnel. Il ne s’impute pas sur votre revenu global : il ne peut être déduit que de vos bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes.

Comment calculer l’amortissement ?

Quels éléments prendre en compte pour calculer l’amortissement ?

La déduction des amortissements ne peut pas dépasser la différence entre vos revenus locatifs et vos charges déductibles.

Pour calculer correctement l’amortissement, il faut prendre en compte chaque composante du bien : toiture, électricité, gros œuvres, finitions… Chaque élément a sa propre durée d’amortissement et son taux.

Quelle est la durée d’amortissement du LMNP ?

En moyenne, 85 % de la valeur du bien peut être amortie sur 30 ans, le reste correspondant au terrain, non amortissable. Chaque composante a toutefois une durée spécifique :

• la structure dont la valeur représente les 70 % de la valeur d’actif a une durée d’amortissement de 80 ans ;
• les installations électriques (5 % de la valeur de l’actif) disposent d’une durée d’amortissement de 25 ans ;
• la toiture (10 % de la valeur de l’actif) a une durée d’amortissement de 25 ans ;
• les agencements intérieurs (8 % de la valeur de l’actif) disposent d’une durée d’amortissement de 15 ans.

Découvrez quelques exemples de la durée d’amortissement selon la composante de votre bien.

Les régimes fiscaux LMNP

Le régime micro-BIC

L’avantage principal ici, c’est que ce régime n’impose pas de tenir une comptabilité. Il suffit de déclarer le montant brut des loyers via la déclaration 2042 C Pro.

L’administration applique ensuite un abattement automatique de 50 % (location meublée classique, meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes), ramené à 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Les BIC sont ensuite imposés selon le barème de l’impôt sur le revenu.

Le régime réel

Le régime réel vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel, y compris :

• les travaux d’entretien et rénovation
• les charges de copropriété
• les intérêts d’emprunt liés à l’achat

Avec le régime réel, vous devez tenir une comptabilité complète (compte de résultat, bilan). Vous pouvez aussi vous inscrire à un établissement de gestion agréé pour éviter une majoration de 25 % sur votre bénéfice imposable.

Micro-BIC ou régime réel : le comparatif

Comment opter pour le régime réel et bénéficier de l’amortissement LMNP ?

Si vos revenus locatifs dépassent 83 600 € par an (seuil du micro-BIC en 2026, selon le BOFiP), le régime réel s’impose automatiquement, sauf pour un meublé de tourisme non classé, dont le seuil est de 15 000 €. En dessous de ce seuil, vous pouvez quand même opter pour ce régime.

Pour une première mise en location meublée, il faut déclarer votre activité en ligne auprès du guichet unique des formalités d’entreprises (depuis le 1er janvier 2023, il remplace les anciens centres de formalités) dans les 15 jours suivant le début de votre activité, et choisir le régime réel si vous le souhaitez.

Si vous êtes déjà en micro-BIC, il faut demander le changement à l’administration fiscale avant la déclaration des revenus (avant mai).

Que devient l’amortissement quand on revend le bien ?

Les amortissements déduits ne disparaissent pas à la revente. Selon Service-Public, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, si vous avez loué le bien en meublé en tant que loueur non professionnel, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous certaines conditions. La plus-value relève alors du régime des plus-values immobilières des particuliers : mieux vaut anticiper cet impact avant de décider de vendre.

Si vous avez un projet de LMNP, vous pouvez solliciter les services d’un courtier immobilier en ligne qui pourra vous accompagner dans votre demande de financement et la création de votre dossier. Grâce à notre outil en ligne, vous pouvez également simuler votre prêt immobilier pour mieux préparer votre projet et définir votre capacité d’emprunt.