Investissement locatif

Les différents éléments du contrat de location

Vous réalisez un investissement locatif. Vous souhaitez avoir des informations sur le bail locatif. Nous avons pensé à vous. Le contrat de location est régi par des réglementations et des régimes spécifiques. Afin de prévenir tout litige pouvant survenir entre le bailleur et le locataire, il est recommandé de porter une attention particulière quant à la rédaction du bail de location.

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1. Qu’est ce qu’un contrat de location ?

Le contrat de location est une convention en vertu de laquelle un propriétaire met à disposition d’un ou plusieurs locataire(s) un bien loué. Les parties doivent convenir ensemble des modalités de la location, notamment le montant du loyer et des charges locatives.

Il existe deux grands types de contrats de location :

Les contrats de location à usage d’habitation, c’est-à-dire que les preneurs devront utiliser le logement comme résidence principale ou secondaire et non pas pour exercer une activité professionnelle. Il peut alors s’agir d’un bail d’habitation meublée (logement fourni avec le mobilier nécessaire pour une vie décente) ou d’un bail d’habitation non meublée ;

Les contrats de location à usage commercial ou professionnel : ici, on vise les locaux loués par les professionnels afin d’y exercer une activité professionnelle. Il s’agit d’un bail commercial si les locaux sont loués à des professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. À défaut, pour les professions libérales réglementées notamment (avocats, médecin), un bail professionnel sera conclu.

Nous allons nous concentrer sur les baux à usage d’habitation. Ils sont régis par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014.

2. Forme et contenu du contrat de location

Les contrats de location à usage d’habitation ne sont pas obligatoirement rédigés par écrit. Toutefois, ce formalisme est fortement recommandé afin de prévenir tout litige entre le bailleur et le locataire.

Le contrat de location doit mentionner des informations importantes telles que :

  • L’identité du bailleur et du locataire ;
  • L’adresse exacte du logement loué et les accessoires éventuellement annexés au bail (parking, garage par exemple) ;
  • La durée du bail de location et ses modalités de résiliation ;
  • Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que la périodicité à laquelle il devra être versé (mensuel en général) ;
  • Le versement éventuel d’un dépôt de garantie : il s’agit d’une somme que le locataire paye au bailleur à son entrée dans le logement qui servira à couvrir les possibles dégradations du logement pendant l’exécution du contrat de location. Si aucune dégradation n’a été commise par le locataire, alors le dépôt de garantie lui sera restitué dans un délai raisonnable fixé par la loi ;
  • Les annexes obligatoires au bail : il s’agit, entre autres, du dossier de diagnostics techniques (DDT) que le bailleur doit obligatoirement communiquer au locataire, sous peine de sanctions. Ce dossier comprend notamment un état des risques et catastrophes naturelles du logement, un état de risque d’exposition au plomb et à l’amiante. Les autres annexes dépendent des clauses spécifiques insérées dans le contrat de bail.

3. Les clauses spécifiques au contrat de location

Comme vu précédemment, des clauses spécifiques peuvent être insérées dans le bail de location.

La caution du contrat de location

En premier lieu, pour s’offrir une meilleure garantie, et notamment devant des locataires en situation précaire (étudiant par exemple), le bailleur demandera souvent une caution. Souvent confondue avec le dépôt de garantie, la caution n’est pas une somme d’argent versée au bailleur mais une personne qui se porte garante pour le locataire si celui-ci présente des défaillances.

La caution peut être simple ou solidaire. Si elle est simple, en cas d’impayés, le bailleur devra au préalable engager des actions contre le locataire en le sommant de payer. À l’inverse, si la caution est solidaire, le bailleur pourra se retourner contre la caution dès le premier impayé. Ce dernier mécanisme est donc bien plus protecteur pour le bailleur même s’il représente un engagement plus lourd pour la personne se portant caution.

La clause de solidarité en cas de colocation

Par ailleurs, de plus en plus de contrats locatifs portent sur de la colocation. Devant les difficultés croissantes à trouver un logement et les loyers de plus en plus élevés, la colocation semble une bonne alternative pour les locataires. Pourtant, elle représente aussi plus de risques pour le bailleur. C’est pourquoi, en cas de colocation, une clause de solidarité est souvent insérée au bail. Cette clause permet de convenir qu’en cas d’impayés de l’un des colocataires, les autres seront tenus solidairement au paiement des dettes de celui-ci.

La clause de solidarité va plus loin : si un colocataire décide de délivrer son congé, la clause de solidarité stipule qu’il sera tenu solidairement et indivisiblement au paiement des loyers et des charges pendant un délai de six mois à compter de la prise d’effet de son congé, sauf si un nouveau colocataire arrive entre-temps.

La clause résolutoire

Afin de prévenir tout manquement du locataire à ses obligations (payer le loger, usage et jouissance paisible du logement), le bailleur peut insérer une clause résolutoire dans le bail. En vertu de cette clause, le bailleur pourra résilier unilatéralement et de plein droit le contrat de bail en cours après l’envoi d’un commandement resté infructueux pendant un délai de deux mois s’il s’agit d’un défaut de paiement, ou d’un mois s’il s’agit d’un défaut d’assurance. À l’expiration de ce délai, il suffira au bailleur de faire constater l’effectivité de la clause résolutoire devant les tribunaux pour procéder à l’expulsion du locataire.

ATTENTION

Les clauses ne se présument pas. Toute clause spécifique doit donc être expressément mentionnée dans le bail et formalisée par écrit.

4. Le congé du bail locatif

Le propriétaire ou le locataire peut souhaiter donner congé afin de mettre un terme au bail de location en cours.

Le congé du locataire

Le locataire d’un logement à usage d’habitation peut mettre fin au contrat de bail à n’importe quel moment de l’exécution du contrat. Le congé doit être délivré au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement. Le locataire doit faire attention à respecter le préavis en vigueur.

S’agissant des locations meublées, le préavis est fixé à un mois. S’agissant des locations non meublées, en principe, le préavis est de trois mois. Néanmoins, il peut être réduit à un mois dans certains cas spécifiques prévus par la loi :

  • Le logement se situe en zone tendue : cette disposition a été consacrée par la loi Alur susvisée ;
  • L’obtention d’un premier emploi ;
  • L’obtention d’un nouvel emploi consécutivement à une période de chômage ;
  • Une mutation professionnelle ;
  • Une perte d’emploi ;
  • Un locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ;
  • Un locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ;
  • Si les raisons de santé du locataire, constatées par certificat médical, justifient un changement de domicile ;
  • Un locataire qui se voit attribuer un logement social.

Le congé du bailleur

Le bailleur, quant à lui, ne peut donner congé qu’à la fin du bail. Il doit, par ailleurs, justifier d’un motif prévu par la loi :

  • Le congé pour vendre : dans ce cas, il faut noter que le locataire dispose d’un droit de préemption. Ce droit lui offre une priorité sur la vente du logement qu’il occupe. Ce n’est que dès lors qu’il refuse l’offre du bailleur que ce dernier pourra proposer son logement à des tiers acquéreurs ;
  • Le congé pour habiter ou congé pour reprise si le bailleur décide de reprendre le logement pour y habiter. Ce congé vaut également pour son époux, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, descendants ou ceux de son époux, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an ;
  • Le congé pour motif légitime et sérieux : en cas de litige, le caractère « légitime et sérieux » sera apprécié par les juges du fond.

Il peut également refuser l’offre de renouvellement du bail en délivrant un congé avec un préavis de trois mois pour les locations meublées, et de six mois pour les locations non meublées.

ATTENTION

Il existe une exception qui réside dans le statut des locataires protégés. Le statut de locataire protégé bénéficie aux locataires de plus de 65 ans disposant de peu de ressources. Dans ce cas, en effet, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur a également plus de 65 ans et/ou dispose de peu de ressources financières. À défaut, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, alors il devra trouver une solution de relogement pour son locataire.

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