Investissement : acheter un bien immobilier pour le revendre

Acheter un bien immobilier pour le revendre, c’est investir dans un logement à rénover afin de le remettre en vente une fois les travaux terminés, avec un bénéfice à la clé. C’est un projet de plus en plus courant : certains investisseurs en font même leur activité à part entière. Pour réussir cet achat-revente, trois étapes comptent : bien choisir le logement, maîtriser le budget travaux, puis fixer un prix de revente cohérent avec le marché. On vous détaille chacune d’elles.

Attention toutefois : si vous répétez ce type d’opération de façon habituelle, l’administration fiscale peut requalifier votre activité en marchand de biens, avec une imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au lieu du régime des plus-values immobilières. Cette requalification suppose la réunion de deux critères cumulatifs : un caractère habituel des opérations et une intention spéculative caractérisée dès l’achat.

Comment bien choisir le logement à acheter pour le revendre ?

Vous avez pour projet d’acheter un bien afin de le revendre. Votre objectif est donc de tirer un bénéfice de cette vente. Nous allons donc vous donner les conseils à suivre afin de rentabiliser au maximum cet achat/revente.

Plus qu’un simple achat, même si vous avez pour but de le revendre, un logement est un réel investissement, qui a un impact dans votre portefeuille.

Afin de pouvoir tirer le maximum de profit de cette vente, il faut tout d’abord :

• rechercher un logement qui ne paie pas de mine : façade défraîchie, décoration démodée, fenêtres en mauvais état, jardin à l’abandon. C’est précisément ce type de bien qui vous offrira la meilleure marge de négociation.
• négocier fermement le prix du bien nettement en dessous de celui du marché. Son état actuel et son manque d’attrait pour la plupart des acheteurs jouent en votre faveur : c’est une réelle marge de négociation pour vous.
• se méfier de certains signes de dégradation, ils seront de mauvaise augure lorsque vous voudrez effectuer les rénovations.

Faites attention à ces éléments :

• les charpentes et les fondations, en inspectant l’intérieur de la maison à la recherche d’éventuelles fissures. En cas de doute, faites appel à un professionnel.
• les normes électriques et de plomberie
• analyser la demande sur le marché immobilier, ceci va vous permettre de définir si le logement que vous souhaitez revendre correspond à une certaine demande, a contrario, comment le faire répondre à la demande. Que devez-vous réaliser comme rénovation afin d’être intéressant sur le marché etc…

Vous pouvez par exemple analyser la catégorie “demandes => ventes immobilières” sur leboncoin.

• acheter votre logement sur un site spécialisé en maison à vendre à rénover. Ce genre de site spécialisé dans les maisons à vendre avec travaux, vous permet de simplifier vos recherches immobilières. En effet, le prix estimatif des travaux à réaliser est affiché. Vous pouvez donc avoir directement une idée du prix que cette maison va vous coûter, et de la marge dont vous pourrez bénéficier après l’avoir vendue.

Rénover un bien dans le but de le revendre

Après avoir trouvé le logement que vous souhaitez revendre, vous devez tout d’abord le rénover. En effet, vous avez fait le choix de rénover une maison afin de pouvoir la vendre plus cher que son prix initial et d’en tirer un bénéfice.

Cependant, rénover une maison n’est pas aussi simple qu’on l’imagine. La rénovation d’un logement ne se limite pas à quelques coups de peinture et un changement de fenêtres.

Commencez par établir un budget de travaux, en gardant toujours en tête que vous voulez revendre cette maison plus cher que le total de son prix d’achat et du coût des travaux. Veillez à ce que ce total ne dépasse pas la valeur du marché.

Pour financer ce projet, le prêt travaux peut généralement être intégré directement à votre prêt immobilier au moment de l’achat, ce qui évite de multiplier les crédits. Attention toutefois : contrairement à un investissement locatif, où la banque valorise une partie des loyers futurs dans le calcul de votre capacité d’emprunt, un achat-revente ne génère aucun revenu locatif à faire valoir. Le montant empruntable dépend donc uniquement de vos revenus et charges actuels, ce qui peut limiter votre capacité de financement. Pensez aussi à anticiper la période de portage entre l’achat et la revente, durant laquelle vous devrez assumer seul les mensualités du prêt.

Vous l’avez compris, il faut bien réfléchir aux travaux qui vont être réalisés. Pour ce faire, il faut également se demander, qui va réaliser mes travaux ?

Allez-vous les réaliser seul avec une équipe d'amis ou votre conjoint bricoleur ? Préférez-vous faire appel à une entreprise d’artisans professionnels qualifiés ?

Dans le cas de l’achat/revente de maisons, la plupart préfèrent réaliser eux même les travaux car ils se disent que le coût sera moins élevé. Généralement c’est également leur activité, et prennent donc plaisir à rénover les maisons sans entreprise extérieure.

Cependant, nous vous conseillons fortement de faire appel à des professionnels du bâtiment qualifiés en rénovation afin de réaliser vos travaux. Les travaux de rénovation sont importants pour le confort des futurs habitants ou propriétaires du logement.

Afin de trouver le meilleur professionnel pour vos travaux, voici une liste de conseils à suivre:

• déterminez le type de travaux nécessaires afin de rénover entièrement la maison. Si vous avez des doutes, faites appel à un professionnel qui saura établir la liste des travaux à réaliser.
• une fois les travaux définis, privilégiez une entreprise généraliste qui pourra réaliser l’ensemble du chantier.
• demandez autour de vous, si quelqu’un de votre entourage connaît une entreprise de rénovation de confiance.
• recherchez des entreprises sur internet, sur des annuaires tel que les pages jaunes ou sur des annuaires spécialisés en travaux tel que scanrenovation.com
• comparez plusieurs devis d’entreprises, cette étape est très importante et vous permet de trouver le meilleur prix pour réaliser vos travaux de rénovation.
• vérifiez que l’entreprise choisie dispose des qualifications et assurances nécessaires pour exercer. La qualification Qualibat et l’assurance décennale sont les plus importantes.

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Revendre une maison rénovée à neuf

Après avoir remis à neuf le logement que vous avez acheté, il vous reste la dernière étape, la plus importante pour vous, la revendre.

Gardez aussi en tête la fiscalité de cette opération : sans abattement avant la 6ᵉ année de détention, la plus-value réalisée lors d’une revente rapide est intégralement taxée, à hauteur de 36,2 % au total (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Pour mettre en vente une maison, il faut établir un prix de vente, pour ce faire, voici quelques étapes que vous devez garder en tête :

• analysez le prix du marché. Prenez note des caractéristiques du bien que vous souhaitez vendre (m2, nombre de pièces, secteur, jardin etc…) et analysez les biens similaires présents sur le marché de l’immobilier.
• Proposez un prix qui vous permettra de tirer un bénéfice (= achat + rénovation > valeur vénale)
• ne cherchez pas un bénéfice élevé à tout prix, rester dans la moyenne des prix de vente sur le marché pour ne pas faire fuir des potentiels acheteurs.

Après avoir établi un prix de vente cohérent et intéressant, vous pouvez commencer à vendre la maison ou l’appartement rénové.

Que vous passiez par une agence immobilière ou que vous effectuiez seul la vente de votre maison, il faut que vous soigniez sa présentation.

Les visiteurs se fient souvent à leur instinct et se forgent une première impression dès les premières minutes de la visite. Soignez donc la présentation du bien : une odeur inhabituelle ou une serrure qui bloque suffisent à créer une impression négative de la propriété.

Utilisez également des techniques du marketing de l’immobilier afin de vendre votre logement rénové tels que :

• organiser vos visites à intervalles resserrés pour optimiser votre emploi du temps, sans chercher à créer une impression artificielle de forte demande.
• ne laissez pas entendre que ce bien est depuis longtemps sur le marché, ceci donnera le sentiment à l'acquéreur que vous avez du mal à vendre, et il se permettra donc de vous proposer une offre inférieure au prix initial.
• publiez des photos vendeuses sur les sites et portails immobiliers. Une décoration simple, rangée et épurée attire les prospects : ajoutez quelques objets pour habiller la pièce, sans surcharger l’espace.

Vous voici prêt à entrer dans le monde de l’achat/revente de l’immobilier. Ce n’est pas le projet le plus simple et il demande certaines connaissances, cependant, si vous suivez les astuces et conseils ci-dessus, vous pourrez en tirer un réel bénéfice à court et long terme.