Quelles sont les villes qui ont perdu de la valeur ces dernières années ?

Ah, le marché de l’immobilier… s’il existe une science inexacte, la voici ! Alors que certaines métropoles françaises continuent d'afficher des prix immobiliers élevés, d'autres villes connaissent une baisse significative de la valeur de leurs biens, et ce depuis plusieurs années.. Tour d’horizon de trois villes, pourtant autrefois attractives, qui ont perdu de la valeur.

Avant toute chose, il faut définir ce qu’englobe la “valeur” d’une ville. Cela mêle indicateurs économiques, qualité de vie, attractivité - et parfois un brin de subjectivité, un peu comme les villes "chiantes" en somme…

La valeur immobilière se traduit d’abord par un prix au mètre carré, qui grimpe selon l’attractivité et la loi de l’offre et de la demande. Plus la ville est attractive, plus l’économie tend à s’y développer, tout comme les transports qui la desservent, les projets urbains, offrant (normalement) un cadre de vie agréable et sécurisant.

Nous avons choisi de "lire" la valeur d’une ville en interprétant celle de son marché immobilier et à ce compte-ci, certaines ont vu les prix chuter… Mais ce qui fait le malheur des uns peut créer de vraies opportunités pour les autres, et une ville qui perd de la valeur signifie aussi que les potentiels acquéreurs peuvent gagner des mètres carrés et acheter plus grand !

Ce n’est plus un secret, les taux d’intérêt en hausse ces trois dernières années ont causé quelques secousses sur le marché de l’immobilier ! En effet, la flambée a alourdit fortement le coût du crédit tout en faisant fondre la capacité d’emprunt, entraînant un important ralentissement du marché et une chute marquée du nombre de prêts immobiliers accordés.

Mais les prix du marché immobilier ont toujours fluctué face aux événements sociaux, nationaux ou internationaux. Par exemple, après la Seconde Guerre mondiale, le parc immobilier en France a été considérablement détruit, plongeant le pays dans une crise immobilière. Plus récemment, en 2008, la crise des subprimes a grandement impacté les prix qui ont chuté.

Les prix d’un marché peuvent aussi être affectés par la disparition d’industries, la fermeture d’usines et donc la désertion des habitants qui, en délaissant leurs logements, entraînent une chute de la valeur de leur ville.

Ces dernières années, le marché immobilier a, de fait, connu des trajectoires divergentes selon les territoires, avec des hausses dans certaines villes et des reculs marqués dans d’autres. Nous avons analysé trois villes françaises qui ont vu leur valeur baisser ces dernières années voire décennies…

Saint-Étienne est certainement l’une des grandes villes de France qui a vu son marché immobilier perdre le plus de valeur. La raison ? Celle qui possédait du charbon dans ses sols et avait vu s’installer des usines métallurgiques et textiles a dû faire face aux fermetures. Dans les années 1970, la ville a commencé à se vider de ses habitants, un phénomène qui a augmenté le nombre de logements vacants et amené les prix de l’immobilier à baisser. L’offre immobilière est peu à peu devenue importante, la demande, beaucoup moins.

L’Insee rapporte qu’en 1968, 223 223 Stéphanois exactement avaient été recensés. En 2021, la population s’est considérablement amoindrie avec 172 720 habitants.

Toujours selon l’Insee, Saint-Étienne comptait 85 518 logements en 1968, dont 5,6 % étaient vacants. En 2021, 100 759 étaient comptabilisés dans le chef-lieu de la Loire et 12,5 % étaient vacants, soit deux fois plus, face à un nombre d’habitants moins important, une preuve de la désertion des Stéphanois.

Et les prix dans tout ça ? Selon Le Figaro Immobilier, en mai 2020, ce prix moyen était fixé à 1 093 €/m² après une baisse progressive s’éternisant depuis 2014, des chiffres qui montrent la perte de valeur de l’immobilier à Saint-Etienne. En 2019, France Info expliquait qu’"en cinq ans, l'immobilier à Saint-Étienne a baissé de 21,3%". Le prix moyen du mètre carré dans cette ville se situe aujourd’hui à 1 371 €, tous types de biens (appartements et maisons et ancien et neuf) confondus. Après une longue dégringolade, les prix reprennent de la valeur mais restent néanmoins bas pour une ville comme Saint-Étienne.

Mais ces villes où le marché de l’immobilier perd de la valeur peuvent aussi faire le bonheur de certains acheteurs, et Saint-Étienne est bien placée ! SeLoger expliquait en 2021 que le marché stéphanois, compte tenu de sa situation particulière, ne jouissait d’aucune tension et permettait à des propriétaires de s’offrir un 182 m² là où ils auraient pu simplement acheter un 47 m² à Lyon, métropole distante d’un peu plus de 60 kilomètres (et 45 minutes en train). Cette situation stéphanoise n’était pas sans déplaire non plus aux cadres qui, entre 2012 et 2022, ont vu leur pouvoir d’achat immobilier passer de 155 m² à 245 m². Mais Saint-Étienne comptait peu de cadres, et de nombreux propriétaires avaient du mal à vendre face à une offre abondante et à une majorité d’acheteurs aux revenus modestes, qui n’hésitaient pas à faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleurs prix.

Moralité : même si Saint-Étienne affiche encore les prix les plus bas parmi les 70 plus grandes villes françaises, le marché semble avoir atteint un certain équilibre. Une situation qui, paradoxalement, peut séduire de nouveaux acquéreurs à la recherche d’un bien spacieux et abordable.

Avec un peu moins de 33 000 habitants (32 830 en 2021), Nevers appartient à la catégorie des "villes moyennes", au même titre qu’Agen (Lot-et-Garonne), Cambrai (Nord) ou encore Saint-Laurent-du-Var (Alpes-Maritimes). Il y a un demi-siècle, la ville était bien plus dynamique et comptait près de 13 000 habitants supplémentaires. Ce déclin démographique s’est accentué au début des années 1990, peu après la fin de l’ère Bérégovoy, ancien maire emblématique de la commune.

Le TGV, un temps envisagé pour Nevers, ne s’y est finalement jamais arrêté. La ville a ensuite été frappée par plusieurs plans sociaux, entraînant une baisse progressive de sa population. Celle-ci a vieilli, tandis que de nombreux jeunes ont quitté la commune, contribuant à un phénomène de dévitalisation urbaine et à la chute du prix moyen au mètre carré.

En 1975, le chef-lieu de la Nièvre comptait 16 789 logements dont 1 053 étaient vacants. En 2021, la petite bourgade en dénombrait 17 910, mais le nombre de maisons ou d’appartements inoccupés a triplé, grimpant à 3 395 ! Toutes ces années, si le nombre de résidences principales a stagné, celui des logements vacants s’est creusé - avec toutefois un léger mieux entre 2015 et 2021 -, preuve que Nevers peine encore à attirer de nouveaux Neversois.

Les prix, eux, fluctuent légèrement. Selon Le Figaro Immobilier, un mètre carré se vendait 1 022 € en mai 2015, 917 € en mai 2020 pour atteindre 1 095 € en mai 2025. Un des problèmes principaux réside dans le fait que le centre-ville a été déserté au profit de zones périphériques, plébiscitées par les familles les plus aisées de Nevers. Les loyers, eux, sont de 9 €/m² pour une maison (8 €/m² en mai 2015) et 11 €/m² pour un appartement (8 €/m² également en mai 2015). Pour comparaison, on se situe actuellement à 39 €/m² à Paris.

Face à cette situation, plusieurs mesures ont été prises par la municipalité : baisse des taxes foncières et d’habitation, navettes gratuites en centre ville, surtaxe des loyers vacants pour inciter les propriétaires à louer, aide à la création de projets pour amener de nouveaux commerçants (et donc des habitants) à s’installer.

Aujourd’hui, Nevers attire timidement de nouveaux primo-accédants. Selon le Journal du Centre, des pavillons un peu datés devant être rénovés (parfois grandement !) se négocient entre 120 000 et 145 000 €. La ville a engagé un projet de redynamisation de son cœur visant à renforcer son attractivité, mais aussi à restaurer une zone urbaine vieillissante dont le visage n’avait quasiment pas bougé depuis une quarantaine d’années… L’avenir nous dira si Nevers réussit à attirer de nouveaux habitants et à se redynamiser sur le long terme…

Au 19e siècle, Roubaix a vécu une belle expansion et d’une apparence de village, elle est passée à une zone urbanisée. À l’aube du 20e siècle, la ville comptait 124 000 habitants et 267 usines, majoritairement textiles, qui faisaient vivre la population locale. Elle a même été une capitale mondiale du textile jusqu’à ce que la crise de l’industrie, fortement concurrencée par les pays du Sud, la touche de plein fouet dans les années 1970. Roubaix a dû fermer ses usines et a vu le chômage bondir.

Mais cette problématique n’entraîne pas uniquement l’exode d’une partie de la population, elle met la ville face à un problème d’urbanisme : que faire des usines qui tombent en ruine et des friches ?

La population Roubaisienne comptait 114 547 personnes en 1968 selon l’Insee, un chiffre qui a baissé jusqu’en 2015 (96 077 habitants) pour atteindre quasiment 99 000 Roubaisiens en 2021. Selon le journal La Voix du Nord, la ville frôlerait aujourd’hui les 100 000 habitants, se referait-elle une beauté ?

Ce que l’on sait néanmoins, c’est que Roubaix comptait 39 966 habitations en 1968 dont 6,8 % étaient vacantes. Ce taux de vacance a augmenté jusque dans les années 1990, et s’il a diminué jusqu’à aujourd’hui, il est resté relativement important. En effet, sur 42 743 logements recensés en 2021, on frôlait les 10 % d’inoccupation.

À Roubaix, malgré une désertification marquée et un taux de chômage élevé (autour de 20 %), les prix de l’immobilier sont restés plutôt stables toutes les années qui ont suivies. En mai 2015, le mètre carré s’affichait à 1 330 € selon Le Figaro Immobilier. Dix ans plus tard, il faut compter en moyenne 1 699 €/m², avec un pic enregistré en août 2023 à 1 729 €/m². Pas de flambée spectaculaire donc, mais une progression mesurée malgré un contexte économique fragile.

Consciente de sa situation, la municipalité de Roubaix lançait en 2018 un dispositif complètement inédit en France :la vente de maisons à 1 € ! En contrepartie, les acquéreurs devaient s’engager à réaliser des travaux de rénovation importants et à faire de cette “maison à 1 €” leur résidence principale pendant au moins six ans. Sur 17 maisons proposées - dont les surfaces habitables variaient de 65 m² à 148 m² avec ou sans jardin -, 9 ont été aujourd’hui complètement réhabilitées. Le but de cette opération ? Réduire la vacance des logements, un dispositif très bien accueilli par les Roubaisiens - 74 familles se sont portées candidates - qu’il faudrait "renouveler impérativement" comme le préconise une des bénéficiaires du projet.

Alors que Roubaix est souvent décriée pour son insécurité et sa précarité, la ville ambitionne de montrer un nouveau visage à travers diverses initiatives : la réhabilitation du quartier de la gare, l’installation d'un campus universitaire, de nouveaux logements et de commerces. Il faut dire que celle qui était l’une des anciennes capitales mondiales du textile bénéficie aussi du rayonnement de Lille, située à une vingtaine de minutes en voiture et accessible en métro et tramway. Elle a aussi réhabilité certaines usines, transformées en lieux culturels, et des friches, accessibles aux street-artistes entre autres. Il n’y a pas de doute, Roubaix est sur la voie du renouveau, à voir si ses efforts attirent sur la durée une nouvelle population roubaisienne…

Saint-Étienne, Nevers, Roubaix… Ces villes, chacune à leur manière, ont vu leur valeur fléchir au fil des décennies, faisant face à leur désindustrialisation, aux départs de leurs habitants et à un ralentissement économique. Pourtant, derrière ces phénomènes et les chiffres parfois moroses qui les illustrent peuvent aussi se cacher des opportunités. Car une ville qui a perdu de la valeur n’est pas forcément une ville sans avenir ! C’est parfois un territoire qui se cherche, qui parvient à se réinventer, qui ose le pari de l’accessibilité et de la qualité de vie.

Et si les prix bas étaient aussi l’occasion de redécouvrir ces villes autrement ? Et s’il s’agissait d’investir là où les mètres carrés restent accessibles, où les rénovations s’envisagent facilement pour repenser et construire un nouveau projet de vie ?

Alors oui, certaines villes ont perdu en valeur, mais elles n’ont pas pour autant perdu leur âme. Et parfois, c’est justement en la redorant que ces bourgades auparavant boudées peuvent se reconstruire !