Créer une SCI : la solution pour un achat immobilier à plusieurs ?

Pretto vous explique les étapes de création d’une SCI et les intérêts de cette structure juridique.

La SCI permet une certaine souplesse en matière de fiscalité. Les associés peuvent opter pour l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS), selon ce qui est le plus avantageux pour leur situation. À l'impôt sur le revenu (IR), les associés déclarent directement les revenus fonciers, ce qui peut être avantageux si les charges (travaux, intérêts d’emprunt…) sont élevées.

À l'impôt sur les sociétés (IS), les bénéfices de la SCI sont imposés à un taux plus faible (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices en 2025), ce qui peut réduire l'imposition globale si la SCI génère peu de revenus. Côté transmission, transmettre progressivement des parts sociales permet de profiter d'abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (jusqu'à 100 000 € par parent et par enfant).

Grâce à la rédaction de statuts personnalisés, les associés définissent librement les règles de fonctionnement de la SCI. Cela inclut la répartition des pouvoirs, les modalités de prise de décision et les conditions d'entrée ou de sortie des associés. Cette souplesse organisationnelle facilite la gestion quotidienne et permet d'adapter la structure aux besoins spécifiques des membres.

Pour constituer une SCI, certaines conditions doivent être remplies :​

• Nombre d'associés : La SCI doit être composée d'au moins deux associés. Il n'y a pas de nombre maximal imposé, mais en pratique, les SCI regroupent généralement un nombre restreint de membres.​

• Âge des associés : Les associés doivent être majeurs. Toutefois, un mineur peut également être associé, sous réserve de l'accord de son représentant légal et, dans certains cas, de l'autorisation du juge des tutelles.​

• Capacité juridique : Les associés doivent avoir la capacité juridique pour contracter et gérer des biens.

La rédaction des statuts est une étape primordiale car ils définissent le fonctionnement de la société et en fixent les bases. Les statuts doivent inclure plusieurs éléments obligatoires :

• La dénomination sociale de la société : Les associés ont la liberté de choisir le nom de la SCI. Cependant, il est impératif de vérifier qu’il n’est pas déjà utilisé par une autre société, sous peine de sanctions.

• L’objet social : Il décrit l’activité principale de la SCI (par exemple, la gestion ou l’acquisition d’immeubles).

• L’adresse du siège social : L’adresse peut être choisie librement par les associés et n’a pas besoin d’être un immeuble détenu par la SCI.

• Le capital social et les apports : Les apports des associés (en nature ou en numéraire) doivent être précisés dans les statuts, ainsi que leur montant.

• La durée de vie de la SCI : elle ne doit pas excéder 99 ans.

• L’identité du ou des gérants : le gérant peut être une personne physique ou morale, associée ou non, sans restriction de nationalité.

L’identité des associés : tous les associés doivent être mentionnés.Il y a aussi des mentions non obligatoires, mais qui peuvent s’y rajouter, comme les modalités de cessions de parts. De plus, les statuts doivent être rédigés sous seing privé (c’est-à-dire entre vous) ou par acte notarié. Une fois les statuts rédigés, tous les associés devront les parapher.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2015, l’enregistrement des statuts auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) n’est requis que si les statuts sont établis par acte authentique ou en cas d’apport d’immeuble au capital social.

Pour le fonctionnement de votre SCI, vous avez forcément besoin de ressources qui vont la faire tourner. Il vous faudra donc en faire part dans les statuts en justifiant la provenance de chacune de vos ressources.

Ce sera pour vous le moment de vous interroger sur vos besoins réels : est-ce que tout votre capital sera constitué par les apports des associés ? ou faudra-t-il plutôt souscrire un prêt ?

Pour les associés, il y a deux types d’apports :

Les apports en numéraire :

• Les associés apportent des sommes d’argent. Le montant et le calendrier des versements sont fixés librement dans les statuts.

• Les apports en numéraire n’ont pas à être versés intégralement lors de la constitution de la SCI : une simple promesse d’apport peut suffire.

• Les fonds collectés doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Une attestation de dépôt sera remise et devra être jointe au dossier d’immatriculation.

Les apports en nature :

• Les associés peuvent apporter des biens meubles ou immeubles. Ces apports doivent être évalués pour déterminer leur valeur exacte.

• En cas d’apport immobilier, un acte notarié est obligatoire.

La publication d’une annonce légale est une formalité obligatoire qui permet d’informer les tiers de la création de la SCI.

L’annonce doit contenir plusieurs informations essentielles :

• la nature des statuts et leur date ;

• la dénomination sociale et l’adresse du siège social ;

• l’objet social ;

• le montant du capital social ;

• l’identité du ou des gérants.

Cette publication doit être effectuée dans un délai d’un mois après la signature des statuts. Le coût forfaitaire pour une annonce légale en France métropolitaine est d’environ 189 € HT (soit environ 226,80 € TTC).

Une fois la publication de l’annonce faite, il faudra procéder à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés qui constitue l’étape ultime de la création de votre SCI.

Un dossier de demande d’immatriculation est à adresser au greffe du tribunal de commerce au niveau du département du Centre de Formalité des Entreprises (CFE).

Il faudra le remplir et y joindre une liste de pièces justificatives comme un exemplaire original des statuts daté et signé par les associés, un justificatif d’identité du gérant, l’attestation prouvant la publication de votre annonce dans le journal d’annonces légales, etc.

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) implique plusieurs frais :

• Frais de rédaction des statuts : Faire appel à un notaire ou un avocat coûte généralement entre 500 et 2 500 €, selon la complexité des statuts. Les plateformes juridiques en ligne offrent des services entre 100 et 300 € HT. Rédiger soi-même les statuts reste gratuit mais comporte des risques juridiques.

• Frais d’enregistrement : Depuis plusieurs années, il n'est plus obligatoire de faire enregistrer les statuts auprès du service des impôts pour une SCI, sauf cas spécifiques (comme un apport immobilier). Ce coût est donc souvent inexistant dans les cas standards.

• Frais de publication : En 2025, le coût de publication pour une SCI est forfaitisé à 189 € HT (soit environ 226,80 € TTC) pour la France métropolitaine. Ce montant peut varier légèrement selon le département.

• Frais de greffe : Les frais d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) s'élèvent à 66,88 € TTC, auxquels s'ajoutent les frais pour la déclaration des bénéficiaires effectifs, fixés à 21,41 € TTC.

En résumé, les frais administratifs incompressibles (immatriculation RCS, déclaration bénéficiaires effectifs et annonce légale) totalisent environ 315 € TTC dans une configuration simple. Avec l'accompagnement d'un professionnel (notaire ou avocat), le coût total peut atteindre entre 2 000 et 3 000 €, selon la complexité du projet.

Lorsque la création d’une SCI implique l’apport d’un bien immobilier au capital, des frais spécifiques s’ajoutent :

• Acte notarié obligatoire

Tout apport immobilier doit être constaté par un acte authentique. Cela implique des frais de notaire, généralement compris entre 800 et 1 200 euros, en fonction de la valeur du bien et la complexité de l’acte. Cependant, certains frais peuvent monter à 7-8 % de la valeur du bien dans des cas spécifiques, incluant des droits de mutation ou des honoraires supplémentaires.

• Droits d’enregistrement :

  • Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) et que l'apport est réalisé à titre pur et simple (sans contrepartie financière), les apports immobiliers sont exonérés de droits d'enregistrement.

  • En revanche, si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les droits d'enregistrement s'élèvent à 5 % de la valeur du bien apporté, qu'il soit à titre gratuit ou onéreux.

En dehors des frais de constitution, d’autres coûts peuvent s’ajouter au fil du projet :

• Ouverture d’un compte bancaire professionnel : souvent nécessaire pour déposer le capital social, cela peut engendrer des frais d’ouverture ou des frais de gestion mensuels.

• Assistance juridique ou comptable : en cas de besoin d’accompagnement personnalisé (choix fiscaux, rédaction spécifique des statuts, conseils en montage… des honoraires supplémentaires sont à prévoir.

• Assurances et charges récurrentes : en fonction du bien détenu, la SCI pourra devoir souscrire à une assurance propriétaire non occupant, ou supporter certaines charges d’entretien et de gestion.

Créer une SCI en ligne présente plusieurs différences (et avantages) par rapport à la création traditionnelle :

La création en ligne est généralement plus rapide et simplifiée. Les plateformes en ligne automatisent de nombreuses tâches administratives et vous guident tout au long du processus. L’envoi des documents au greffe, la publication de l’annonce légale et l’obtention du Kbis sont pris en charge. Les formulaires sont pré-remplis, et les étapes sont clairement définies, réduisant ainsi le temps nécessaire pour créer votre SCI.

Les coûts d’une création d’une SCI en ligne sont souvent réduits, permettant donc d’économiser jusqu’à 1 500 euros. Les plateformes proposent des forfaits incluant les frais de rédaction des statuts, la publication de l’annonce légale et les frais d’immatriculation. Les tarifs sont transparents et compétitifs.

La création en ligne offre une grande flexibilité. Vous pouvez avancer à votre rythme, en fonction de vos disponibilités, sans nécessiter de déplacements physiques.

Créer une SCI peut varier en durée selon que vous choisissiez la méthode classique ou en ligne. Voici un tableau comparatif des étapes et des délais moyens pour chaque option :

La durée totale pour créer une SCI de manière classique peut prendre entre trois et six semaines. En optant pour une création en ligne, ce délai peut être réduit à environ deux à trois semaines, grâce à des processus plus rapides et automatisés.