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Pouvez-vous acheter en SCI sans avoir d’apport ?

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Une SCI est une société civile immobilière qui permet à plusieurs associés d’acheter un bien immobilier, où ils seront propriétaires de parts à hauteur de leur apport. Une SCI est donc une personne morale avec des statuts, administrée par un gérant et qui doit remplir un certain nombre de conditions légales. Une SCI permet d’investir à plusieurs et donc de disposer d’une capacité d’emprunt plus importante. Et autre atout : il est possible d’emprunter sans apport. Explications.

Dans le cadre d’une SCI, est-ce possible d’emprunter sans apport ?

Un risque mutualisé qui rassure les établissements prêteurs

Dans le cadre d’un prêt immobilier demandé par un particulier, que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour un investissement locatif, la banque prêteuse exige un apport de 10 % destiné à couvrir les différents frais liés à l’acquisition (frais de notaire, frais d’agence…). Il est même conseillé d’avoir un apport de 20 % du prix d’achat pour obtenir les conditions les plus favorables.

Pour une SCI, le contexte est différent. Vous empruntez à plusieurs (au minimum deux associés), les risques d’impayés sont donc répartis sur plusieurs emprunteurs. Et c’est le point qui importe le plus à votre établissement prêteur : se faire rembourser. De plus, si l’objectif de la SCI est un investissement locatif, les loyers perçus couvrent les mensualités : le risque pour la banque se trouve donc encore diminué.

Quelles sont les démarches à suivre pour réaliser un prêt immobilier sans apport en SCI ?

Il n’existe pas à proprement parler de démarches particulières pour obtenir un prêt immobilier sans apport en SCI : vous devez présenter le meilleur dossier possible (faible taux d’endettement, pas de découvert, situation professionnelle stable…) et faire jouer la concurrence entre différentes banques.

Néanmoins, votre SCI doit avoir la capacité juridique d’emprunter : la SCI ne peut exécuter des actes que s’ils sont prévus dans ses statuts. Si vous avez oublié de faire cette démarche à la création de la SCI, il est tout à fait possible d’y remédier. Il vous suffit de convoquer une assemblée générale extraordinaire et que l’ensemble des associés soit d’accord. Un procès-verbal devra être dressé pour autoriser le gérant à demander un prêt sans apport.

Des garanties vous seront demandées par votre banque pour votre prêt en SCI sans apport :

  • un cautionnement par une société spécialisée ;
  • une garantie hypothécaire ;
  • un cautionnement solidaire de chaque associé, en fonction de la participation de chacun au capital ;

En tant qu’associé de la SCI, vous êtes également solidaire du remboursement des mensualités. Si vous rencontrez des problèmes pour percevoir vos loyers (carence locative, non-paiement…), vous devrez rembourser sur vos fonds propres les mensualités à hauteur de votre participation dans le capital de la SCI.

Bon à savoir
Chaque associé à l’obligation de contracter une assurance emprunteur, avec une garantie invalidité et décès. Vous pouvez choisir l’assurance proposée par votre banque (dans un premier temps, cela vous permet d’obtenir votre prêt SCI sans apport) ou opter pour la délégation d’assurance, source d’économies substantielles.

Quels sont les avantages d’un prêt immobilier en SCI sans apport ?

Pouvoir d’emprunt en SCI sans apport supérieur

L’un des principaux avantages d’emprunter en SCI sans apport réside dans votre pouvoir d’emprunt. La banque va analyser l’ensemble des profils emprunteurs pour définir le montant de l’emprunt, son taux et sa durée. Vous bénéficiez donc d’une capacité d’emprunt nettement supérieure qu’en empruntant seul, vous pouvez profiter d’un taux très avantageux et d’une durée d’emprunt réduite. Par ailleurs, vous ne contractez qu’un seul emprunt : vous ne payez les frais qu’une seule fois.
Bon à savoir
Les associés d’une SCI peuvent contracter chacun de leur côté un prêt immobilier et le réinjecter dans le capital de cette SCI, mais cette solution ne permet pas de profiter des avantages de l’emprunt en commun (apport nécessaire, taux et durée moins avantageux).

Important : Lors de votre demande d’emprunt, votre banque étudiera le taux d’endettement de chaque associé. Celui-ci est, au maximum, de 35 %.

Si vous souhaitez contracter un emprunt SCI sans apport pour réaliser un investissement locatif, les loyers que vous allez percevoir sont pris en compte par la SCI à hauteur de 70 %. Un bilan prévisionnel bien préparé peut faire pencher la balance de votre côté : les loyers couvrant les mensualités, le risque supporté par la banque est limité.

À noter

Vous pouvez déduire les intérêts de votre emprunt SCI sans apport de vos charges.

Il existe un inconvénient d’emprunter en SCI sans apport : vous ne pouvez pas contracter un prêt aidé par l’Etat comme un PEL (plan d’épargne logement) ou un prêt à taux zéro.

La flexibilité des différents types de SCI

Il existe différents types de SCI. Selon vos objectifs patrimoniaux et d’investissements, vous pouvez choisir entre :

  • la SCI de location qui a pour but de tirer des revenus par la mise en location ;
  • la SCI familiale, intéressante pour faciliter une succession ou une transmission ;
  • la SCCV (SCPI de construction-vente), SCI à caractère commercial pour réaliser une plus-value (achat d’un terrain, construction d’un bien immobilier et revente) ;
  • la SCPI de jouissance ;

FAQ de l'achat en SCI sans apport  :

Pouvez-vous acheter en SCI sans apport ?

C’est l’un des avantages majeurs d’une SCI : la possibilité d’emprunter sans apport. Les banques sont beaucoup moins frileuses dans ce cas de figure : vous empruntez à plusieurs (minimum 2 associé) ce qui limite les risques d’impayés. De plus, si vous empruntez une SCI à but locatif, les loyers perçus couvrent tout ou partie de vos mensualités : le risque est encore amoindri.

Quel doit être le montant de votre apport pour emprunter en SCI ?

Vous n’êtes pas obligé d’avoir d’apport personnel pour emprunter pour une SCI. Vous tirez des revenus de votre activité ce qui rassure les banques quant à votre capacité à rembourser votre crédit.
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