Quels sont les avantages de la création d’une SCI ?

Être seul propriétaire d’un bien est déjà un investissement personnel et financier important, alors imaginez… Comment gérer l’achat d’une maison ou d’un appartement à plusieurs ?

La situation est la suivante : vous êtes plus de deux propriétaires pour un même bien et vous voulez en faciliter sa gestion, réduire les frais au maximum et protéger votre part.

C’est donc tout naturellement que l’idée de créer une Société Civile Immobilière (SCI) vous vient à l’esprit, et vous avez bien raison ! Alors, dans quels cas auriez-vous tout intérêt à vous embarquer dans l’aventure, et pourquoi ?

Les avantages liés à la nature de la SCI

Vous facilitez la transmission du bien entre ascendants et descendants

En cas de décès d’un des associés, le droit prévoit que ses parts reviennent automatiquement aux autres. Ces derniers disposent en effet d’un droit d’usufruit sur la maison, l’héritage est donc automatique !

Important

Cette clause est très utile dans le cadre d’une SCI familiale : votre tribu peut alors prévoir l’avenir de sa maison de famille en avance et éviter les mauvaises surprises ou les conflits d’intérêt au moment de la succession.

La gestion du patrimoine est plus organisée et efficace

La structure légale d’une SCI impose des règles à la communauté d’associés :

  • La publication officielle des statuts et du procès-verbal

  • Une tenue rigoureuse de la comptabilité

  • Des assemblées générales régulières

Ce cadre légal permet d’harmoniser les discussions, de responsabiliser chaque propriétaire et d’éviter les malentendus ou les arnaques financières.

Vous vous en doutez, cela suppose de se plonger dans la paperasse administrative. Soyez conscients du temps que cela vous prendra et ne remettez pas à plus tard vos obligations légales !

Il est possible de vous faire aider par un pro, comptez alors 1 000 à 1 500 € de frais (tandis qu’un apport de 350 € suffira si vous faites héroïquement les démarches par vous-mêmes).

Attention

Gardez en tête qu’il vous faut gérer un patrimoine d’au moins 300 000 € pour rentabiliser ces frais administratifs.

Vous pourrez céder vos parts sans peine

C’est un réel soulagement de vous savoir libre de quitter la SCI quand bon vous semble.

Bon à savoir

Pas de notaire, pas de droit de préemption urbain, vous pouvez avoir l’esprit tranquille !

La première étape est d’obtenir l’accord des associés, sachant que la majorité suffit. S’ils ne vous donnent aucune réponse ou refusent votre requête, le législateur interviendra (mais nous n’en sommes pas là !).

Ensuite, définissez le prix de cession, signez les formulaires, passez éventuellement par la case des impôts sur les plus-values et … c’est tout !

L’amour est dans le prêt
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En 2h30, en voiture, au bureau ou en faisant le ménage, peu importe vos préférences : vous serez bientôt un as du prêt immobilier

Vous optimiserez votre patrimoine…

En fait, il s’agit de bien choisir (avant le 3ème mois d’exercice de votre SCI) le régime d’imposition pour votre communauté d’associés : l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu ?

Cela ne vous parle pas ? Pas d’inquiétude, on vous explique tout !

A noter

Choisir l’impôt sur le revenu implique que chaque associé sera imposé proportionnellement à ses parts et à son revenu foncier.

Cela peut atteindre 41 % pour les taux les plus élevés mais l’impôt sur les plus-values est faible si vous décidez de sortir de la SCI.

Bref, optez pour l’impôt sur le revenu si vous comptez profiter à moyen ou à long terme de votre bien immobilier.

L’impôt sur les sociétés peut être très intéressant dans une stratégie à plus court terme. En effet, le taux d’imposition est de 15 % jusqu’à 30 120 € de bénéfice et de 33 % au-delà … Des taux somme toute très séduisants !

De plus, les dépenses de notaire, les commissions d’agent immobilier et les amortissements sont déductibles des impôts.

Attention

Prudence cependant, si vous distribuez des dividendes car les associés seront prélevés une nouvelle fois.

De plus, l’impôt sur les plus-values est bien plus élevé dans ce régime.

… Et réduirez vos impôts !

On vous voit tendre l’oreille à cette annonce ! Si vous choisissez l’impôt sur le revenu, vous pourrez profiter de dispositions fiscales avantageuses grâce à la loi Pinel.

Cela signifie que si vous investissez avec votre SCI, les impôts de chaque associé seront réduits. Mais il vous faut respecter les conditions imposées par cette loi :

  • Entrer dans le cadre d’une SCI avec toutes ses obligations

  • Choisir l’impôt sur le revenu

  • La SCI ne doit pas payer l’ISF

  • Chaque associé s’engage à conserver ses parts sur une durée déterminée, 6, 9 ou 12 ans.

De plus, vous avez la possibilité de modifier le capital social de votre SCI. En effet, pour la création d’une SCI, vous avez le choix entre deux types de capital social :

  • Capital social fixe : lorsque vous prévoyez dans les statuts un capital social fixe, toute modification devra faire l’objet d’une convocation en Assemblée Générale.

A l’issue de cette Assemblée, le capital pourra soit être augmenté, soit diminué.

  • Capital social variable : le choix de cette option vous offre plus de flexibilité.

Ici, vous n’avez pas besoin de convoquer une Assemblée Générale si vous souhaitez modifier le capital. De plus, il n’est pas obligatoire de publier une annonce dans le Journal d’Annonces Légales, et donc pas besoin de prévoir le coût.

Vous pourrez faire faire des économies à votre société !

Il n’y a pas que les SCI familiales car les entreprises peuvent avoir recours à cette structure juridique pour inscrire leurs locaux à l’actif, et donc les déduire de ses revenus. La SCI ainsi créée loue ces bureaux à la société et fait des économies… Malin !

Vous pouvez partager les coûts de la SCI

Dans la SCI, tous les associés sont indéfiniment responsables. Cela veut dire qu’il leur reviendra à tous de gérer les charges et/ou dettes de la société.

Ainsi, ce serait intéressant pour eux d’envisager de partager les charges et coûts liés à la gestion de la société. Ils pourront mieux supporter les charges locatives en les divisant entre les différents associés.

Exemple

Les charges locatives peuvent concerner les charges d’électricité, de ménage, etc.

Vous pouvez en créer autant que vous voulez

Vous êtes propriétaire en série ? Vous devez gérer des biens immobiliers à plusieurs ? Heureusement, il est tout à fait possible de créer une SCI par maison ou appartement !

Pour toutes les raisons que nous avons évoquées ci-dessus, ce cloisonnement vous permettra d’y voir plus clair et de gérer un problème à la fois !

Optez pour une gestion au cas par cas pour éviter les confusions, faciliter la succession et vous permettre une meilleure optimisation fiscale. De la même manière, il vous est plus facile de vous séparer d’un bien quand il est séparé des autres, dans une SCI bien distincte !

Vous voilà enfin prêts à vous lancer  ! Et si vous aviez encore des doutes, des incompréhensions ? N’hésitez pas à poser vos questions à nos conseillers Pretto. Nous vous aidons à vous lancer sereinement dans vos projets immobiliers, rien que ça !

Les avantages du côté des banques

Vous vous interrogez sûrement sur la position des banques concernant les prêts immobiliers pour une SCI ? Sachez qu’il est tout à fait possible de souscrire un prêt.

A savoir

En effet, une SCI implique qu’il y ait au moins deux associés. Sachant que pour la constitution des apports, chaque associé fait un apport (en nature ou en numéraire).

Etant possible de regrouper les apports de plus de personnes, cela implique que le montant de l’emprunt soit moins important.

Ce qui veut dire moins de risque pour la banque, elle pourra donc être beaucoup plus flexible à l’idée de vous octroyer le prêt.

L’autre particularité de ce type de société : vu que les associés sont solidaires, ils le sont également en matière de prêt souscrit pour le compte de la SCI.

La banque a donc plusieurs emprunteurs qui souscrivent le crédit en question. En cas d’impayé, elle pourra se retourner contre chacun d’eux.

A retenir

Créer une SCI vous permet :

  • Une gestion à plusieurs cadrée et efficace : les associés travaillent ensemble et en toute transparence

  • Une grande liberté : vous pourrez facilement vendre, céder et transmettre vos parts

  • Une optimisation de votre patrimoine et, éventuellement, une réduction de vos impôts !

Publié le 15 octobre 2020
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Lauriane Potin
Content Manager
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