Créer une SCI : la solution pour un achat immobilier à plusieurs ?

Pretto vous explique les étapes de création d’une SCI et les intérêts de cette structure juridique.

Lors de la création d’une SCI, il est important de choisir la forme qui correspond le mieux à vos besoins et à votre situation. Chaque type de SCI présente des caractéristiques spécifiques, des avantages distincts et s’adresse à différents types de publics.

Que vous soyez une famille souhaitant gérer votre patrimoine, un investisseur cherchant des revenus locatifs, un groupe d’acheteurs ou un promoteur immobilier, il existe une SCI adaptée à vos objectifs !

Le mode de fonctionnement d’une SCI est défini par ses statuts, rédigés lors de la création de la société. Les statuts établissent les règles de majorité pour les votes en assemblée, les modalités de cession des parts et l’étendue des pouvoirs du gérant. Les décisions importantes sont prises lors des assemblées générales, où les conditions de convocation, de quorum et de majorité sont respectées.

La gestion courante est assurée par un ou plusieurs gérants, désignés par les associés ou les statuts, responsables de la représentation de la SCI et de la tenue de la comptabilité. Les conditions de cession des parts sociales peuvent nécessiter un agrément préalable des autres associés ou inclure un droit de préemption.

Le capital social, constitué des apports en numéraire ou en nature des associés, est réparti en parts sociales proportionnelles aux apports de chacun. Une SCI bien gérée repose sur des statuts clairs et adaptés, garantissant une gestion efficace et harmonieuse des biens immobiliers et des relations entre associés.

• Tout d’abord, vous pouvez choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut vous permettre de réduire vos impôts.

• Ensuite, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier à vos héritiers. Ils peuvent être exonérés des droits de succession et éviter l’indivision. En cas de décès, cela peut aussi protéger un concubin survivant.

• De plus, les associés partagent les coûts de fonctionnement, comme les charges locatives, ce qui peut alléger la gestion financière. La gestion de la SCI peut être confiée à un ou plusieurs gérants, simplifiant ainsi la gestion quotidienne de la société.

• Enfin, si vous souhaitez créer une SCI pour acheter un bien immobilier, Pretto peut vous accompagner dans ce projet, à condition que la société soit soumise à l’impôt sur le revenu et compte au moins deux associés, vous inclus.

La rédaction des statuts est une étape primordiale car ils définissent le fonctionnement de la société et en fixent les bases. Les statuts doivent inclure plusieurs éléments obligatoires :

• La dénomination sociale de la société : les associés ont la liberté de la choisir. Mais il faut veiller à ce qu’elle ne soit pas encore utilisée par une autre société au risque d’être sanctionné.

• L’objet social : décrit l’activité principale de la SCI.

• L’adresse du siège social : choisie par les associés, n’a pas besoin d’être un immeuble détenu par la SCI.

• Le capital social et les apports : qu’ils soient en nature ou en numéraires, il faudra en préciser le montant dans les statuts.

• La durée de vie de la SCI : elle ne doit pas excéder 99 ans.

• L’identité du ou des gérants : le gérant peut être une personne physique ou morale, associée ou non, sans restriction de nationalité.

• L’identité des associés : tous les associés doivent être mentionnés.

Il y a aussi des mentions non obligatoires, mais qui peuvent s’y rajouter, comme les modalités de cessions de parts. De plus, les statuts doivent être rédigés sous seing privé (c’est-à-dire entre vous) ou par acte notarié. Une fois les statuts rédigés, tous les associés devront les parapher.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2015, l’enregistrement des statuts auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) n’est requis que si les statuts sont établis par acte authentique ou en cas d’apport d’immeuble au capital social.

Pour le fonctionnement de votre SCI, vous avez forcément besoin de ressources qui vont la faire tourner. Il vous faudra donc en faire part dans les statuts en justifiant la provenance de chacune de vos ressources.

Ce sera pour vous le moment de vous interroger sur vos besoins réels : est-ce que tout votre capital sera constitué par les apports des associés ? ou faudra-t-il plutôt souscrire un prêt ?

Pour les associés, il y a deux types d’apports :

• Apports en numéraire : Il s’agit ici des sommes que les associés sont prêts à débourser.

Ils peuvent en fixer librement le montant et la période. Ce qui veut dire qu’ils ne sont pas obligés de faire leur apport au moment de la constitution de la société : une simple promesse d’apports peut suffire.

Les sommes feront ensuite l’objet d’un dépôt dans un compte bancaire ouvert au nom de la société. Une attestation de dépôt des fonds sera ainsi remise pour servir de preuve et devra être jointe au dossier d’immatriculation.

• Apports en nature : les associés ne sont pas obligés de constituer leurs apports par des sommes d’argent.

Ils peuvent, en effet, apporter des biens meublés ou immeubles dont la valeur devra être évaluée pour qu’ils soient pris en compte dans le capital social.

Il faut ensuite penser à la publication de l’annonce de la création de votre SCI dans un journal d’annonces légales. En effet, cette publication obligatoire va permettre d’informer les tiers de la constitution de la SCI.

Une fois la publication de l’annonce faite, il faudra procéder à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés qui constitue l’étape ultime de la création de votre SCI.

Un dossier de demande d’immatriculation est à adresser au greffe du tribunal de commerce au niveau du département du Centre de Formalité des Entreprises (CFE).

Il faudra le remplir et y joindre une liste de pièces justificatives comme un exemplaire original des statuts daté et signé par les associés, un justificatif d’identité du gérant, l’attestation prouvant la publication de votre annonce dans le journal d’annonces légales, etc.

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) implique plusieurs frais :

• Frais de rédaction des statuts : Faire appel à un notaire ou à un avocat pour rédiger les statuts de la SCI peut coûter entre 300 et 1500 euros. Vous pouvez aussi rédiger les statuts vous-même, mais cela comporte des risques juridiques.

• Frais d’enregistrement : L’enregistrement des statuts auprès du service des impôts coûte environ 125 euros.

• Frais de publication : Une annonce légale doit être publiée dans un journal habilité, ce qui coûte entre 185 euros HT et 222 euros en fonction du département de publication.

• Frais de greffe : L’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) entraîne des frais de 66,88 euros TTC. Il faut également inclure les frais de déclaration des bénéficiaires effectifs, qui s’élèvent à environ 21,41 euros​ TTC.

En résumé, les coûts pour créer une SCI peuvent varier entre 300 et 2500 euros, en fonction des services professionnels utilisés et des tarifs régionaux pour les annonces légales.

En rédigeant les statuts vous-mêmes, vous pouvez donc économiser jusqu’à 1 500 euros sur la création de votre SCI. Mais attention au risque d’erreurs juridiques qui pourraient vous pénaliser sur le long terme.

Créer une SCI en ligne présente plusieurs différences (et avantages) par rapport à la création traditionnelle :

La création en ligne est généralement plus rapide et simplifiée. Les plateformes en ligne automatisent de nombreuses tâches administratives et vous guident tout au long du processus. L’envoi des documents au greffe, la publication de l’annonce légale, et l’obtention du Kbis sont pris en charge. Les formulaires sont pré-remplis, et les étapes sont clairement définies, réduisant ainsi le temps nécessaire pour créer votre SCI.

Les coûts d’une création d’une SCI en ligne sont souvent réduits, permettant donc d’économiser jusqu’à 1 500 euros. Les plateformes proposent des forfaits incluant les frais de rédaction des statuts, la publication de l’annonce légale, et les frais d’immatriculation. Les tarifs sont transparents et compétitifs.

La création en ligne offre une grande flexibilité. Vous pouvez avancer à votre rythme, en fonction de vos disponibilités, sans nécessiter de déplacements physiques.

Créer une SCI peut varier en durée selon que vous choisissiez la méthode classique ou en ligne. Voici un tableau comparatif des étapes et des délais moyens pour chaque option :

La durée totale pour créer une SCI de manière classique peut prendre entre trois et six semaines. En optant pour une création en ligne, ce délai peut être réduit à environ deux à trois semaines, grâce à des processus plus rapides et automatisés.