1. Créer une SCI : la solution pour un achat immobilier à plusieurs ?

Créer une SCI : la solution pour un achat immobilier à plusieurs ?

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Lauriane Potin
Mis à jour le 26 oct. 2020
La Société Civile Immobilière est une forme de société qui rencontre actuellement en France un succès inédit.

Cela est-il dû aux avantages que ce statut juridique peut conférer ? Ou est-ce parce qu’elle s’adapte mieux à la gestion de propriété partagée entre différents associés ?

Pretto vous dit tout, des étapes de la création d’une SCI aux intérêts mêmes de cette forme de société !

Quelles sont les étapes à suivre pour créer une SCI ?

Plusieurs étapes sont requises pour la création d’une SCI :

  • Etapes 1 - Rédiger les statuts
  • Etape 2 - Constituer le capital social
  • Etape 3 - Publier une annonce dans un journal d’annonces légales
  • Etape 4 - Immatriculer la SCI au registre du Commerce et des Sociétés

On vous les détaille.

Etape 1 - Rédiger les statuts

Important

Les statuts permettent de définir le fonctionnement même de la société, d’en fixer les bases.

Pour qu’ils soient valides, il faut qu’ils respectent un certain nombre d’obligations.

En effet, la loi fixe une liste d’éléments qui doivent être mentionnés dans les statuts :

  • La dénomination sociale de la société : les associés ont la liberté de la choisir.

Mais il faut veiller à ce qu’elle ne soit pas encore utilisée par une autre société au risque d’être sanctionné.

  • L’objet social

  • L’adresse du siège social : le choix de l’adresse revient aux associés. Vous n’êtes pas obligés de choisir parmi les immeubles détenus par la SCI.

  • Le capital social et les apports : qu’ils soient en nature ou en numéraires, il faudra en préciser le montant dans les statuts.

A noter

Si vous prévoyez un apport d’immeuble lors de la constitution de votre SCI, vous devrez obligatoirement passer par l’acte notarié.

  • La durée de vie de la SCI : elle ne doit pas excéder 99 ans.

L’identité du ou des gérants : nommé pour traiter les affaires courantes et prendre les décisions importantes, le gérant n’est pas obligé de faire partie des associés.

Il peut tout à fait s’agir d’une tierce personne. Il n’y a aucune restriction de nationalité.

A savoir

Le gérant peut être une personne physique ou morale.

  • L’identité des associés : tous les associés devront figurer sur les statuts de la SCI.
Exemple
Il y a aussi des mentions non obligatoires, mais qui peuvent s’y rajouter, comme les modalités de cessions de parts.

De plus, les statuts doivent être rédigés sous seing privé(c’est-à-dire entre vous) ou par acte notarié.

Une fois les statuts rédigés, tous les associés devront les parapher.

Bon à savoir

Depuis le 1er Janvier 2015, l’obligation d’enregistrement des statuts de la SCI au Service des Impôts des Entreprises (SIE) ne s’impose que dans 2 cas :

  • Lorsque les statuts sont établis par acte authentique

  • En cas d’apport d’immeuble au capital social

Etape 2 : Constituer le capital social

Pour le fonctionnement de votre SCI, vous avez forcément besoin de ressources qui vont la faire tourner. Il vous faudra donc en faire part dans les statuts en justifiant la provenance de chacune de vos ressources.

Ce sera pour vous le moment de vous interroger sur vos besoins réels : est-ce que tout votre capital sera constitué par les apports des associés ? Ou faudra-t-il plutôt souscrire un prêt ?

Pour les associés, il y a 2 types d’apports :

  • Apports en numéraire : Il s’agit ici des sommes d’argent que les associés sont prêts à débourser.

Ils peuvent en fixer librement le montant et la période. Ce qui veut dire qu’ils ne sont pas obligés de faire leur apport au moment de la constitution de la société : une simple promesse d’apports peut suffire.

Les sommes feront ensuite l’objet d’un dépôt dans un compte bancaire ouvert au nom de la société. Une attestation de dépôt des fonds sera ainsi remise pour servir de preuve et devra être jointe au dossier d’immatriculation.

  • Apports en nature : les associés ne sont pas obligés de constituer leurs apports par des sommes d’argent.

Ils peuvent, en effet, apporter des biens meubles ou immeubles dont la valeur devra être évaluée pour être pris en compte dans le capital social.

Etape 3 - Publier une annonce dans un journal d’annonces légales

Il faut ensuite penser à la publication de l’annonce de la création de votre SCI dans un journal d’annonces légales. En effet, cette publication obligatoire va permettre d’informer les tiers de la constitution de la SCI.

Le saviez-vous ?

L’annonce, sous peine de nullité, doit comporter plusieurs éléments dont la nature des statuts, leur date, la dénomination sociale de la SCI, le siège social, l’objet social, etc.

Elle doit être faite dans un délai d’un mois à compter de la signature des statuts.

Le coût de cette annonce est de 150 €.

Etape 4 - Immatriculer la SCI au registre du Commerce et des Sociétés

Une fois la publication de l’annonce faite, il faudra procéder à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés qui constitue l’étape ultime de la création de votre SCI.

Un dossier de demande d’immatriculation est à adresser au greffe du tribunal de commerce au niveau du département du Centre de Formalité des Entreprises (CFE).

Il faudra le remplir et y joindre une liste de pièces justificatives comme un exemplaire original des statuts daté et signé par les associés, un justificatif d’identité du gérant, l’attestation prouvant la publication de votre annonce dans le journal d’annonces légales, etc.

Important

L’immatriculation a un coût de 95,01 €, somme qui va constituer les frais de greffe.

Cela nous pousse à parler du coût total de la création d’une SCI. En effet, il n’y a pas de coût prédéfini, tout dépendra de vos besoins et des recours que vous serez appelés à faire.

Exemple

Si pour une raison ou une autre, vous décidez de faire appel à un avocat, il est clair qu’il vous faudra prévoir un budget en plus.

C’est le cas aussi du montant de vos apports, des frais de matériels qui vont définir dans l’ensemble vos coûts de création.

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Quelle forme de SCI choisir ?

Il y a plusieurs formes de SCI parmi lesquelles vous pouvez faire votre choix :

  • SCI familiale : comme son nom l’indique, ce type de SCI va faire intervenir les membres d’une même famille qui souhaitent transmettre des biens immobiliers, en détenir la propriété en contrepartie de parts sociales à la hauteur de leurs apports.

  • SCI de location : ce type de SCI convient à des associés qui souhaitent acquérir et mettre en location des biens immobiliers.

Les loyers et revenus de l’entreprise seront donc répartis en fonction des nombres de parts de chacun des associés.

  • SCI d’attribution : dans une SCI d’attribution, l’existence de la société repose uniquement sur la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier.

Dès que l’acquisition ou la construction est faite, la société est dissoute.

  • SCI de construction vente : tout comme la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente est généralement liée à la vente de l’immeuble.

En effet, elle repose sur la construction d’un immeuble en vue de sa revente.

Fonctionnement d’une SCI

Comme expliqué, le mode de fonctionnement de votre SCI sera défini par les statuts. Ils pourront définir les règles de majorités pour les votes des assemblées, les règles de cession des parts, l’étendue du mandat du gérant, etc.

Il n’y a pas de restriction légale quant à la constitution des associés, leur nationalité, etc.

Exemple

Même un mineur peut avoir la qualité d’associé dans une SCI.

Pourquoi créer une SCI ?

Il y a plusieurs avantages à créer une SCI :

  • Cette forme de société permet d’obtenir une réduction des impôts.

Les associés peuvent, ainsi, choisir entre l’IR ou l’IS.

  • Elle permet aussi d’optimiser la transmission du patrimoine immobilier à tous les héritiers : ils pourront être exonérés des droits de succession et éviter l’indivision.

Aussi, en cas de décès, le concubin pourra être protégé.

  • Les associés se partagent les coûts qui sont nécessaires au fonctionnement de la société.

C’est notamment le cas des charges locatives.

  • La gestion de la SCI peut être confiée à un ou plusieurs gérants.
A retenir
  • Une SCI est une forme juridique de société qui vous permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.

  • Vous pouvez choisir entre plusieurs formes de SCI : SCI familiale, SCI de location, SCI d’attribution et SCI de construction-vente.

  • Cette forme de société vous permet d’obtenir une réduction de vos impôts, de mieux gérer la transmission de votre patrimoine, etc.

Mis à jour le 26 octobre 2020
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