Immobilier : qu’est-ce qui change à la rentrée ?

C’est (déjà) la rentrée… et le marché immobilier reprend lui aussi le chemin de l’école ! Après un été plutôt calme, les acheteurs comme les futurs propriétaires découvrent les nouveautés qui pèsent sur leurs projets : des taux qui augmentent, le dispositif MaPrimeRénov’ revu à la baisse, une taxe foncière qui grimpe, et un petit bol d’air côté gaz. Sortez vos cahiers du cartable et les stylos tout neufs… On vous décrypte les nouveautés de ce début d’automne !

Alors que depuis plusieurs mois les taux sont relativement stables, le mois de septembre fait exception et enregistre une hausse. Plus question de rêver à une nouvelle baisse, comptez autour de 3,12 % sur 15 ans, 3,23 % sur 20 ans et 3,33 % sur 25 ans.

Autres changements, les petites décotes offertes aux meilleurs profils disparaissent, les banques misent sur la prudence. De son côté, l’OAT (obligations assimilables du Trésor) le taux auquel l’État emprunte et qui sert de référence aux banques, repart légèrement à la hausse. Ajoutez à cela que certaines banques, ayant déjà atteint leurs objectifs de production de crédits, deviennent plus sélectives.

Pour les emprunteurs, attendre une baisse des taux n’est sans nul doute plus la bonne stratégie. Le plus sûr aujourd’hui est de préparer un dossier solide et profiter des conditions actuelles tant qu’elles restent stables.

Suspendu depuis le mois de juin, le dispositif phare de la rénovation énergétique reviendra le 30 septembre dans une version beaucoup plus resserrée.

• Priorité aux passoires thermiques : seuls les logements classés E, F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE) pourront prétendre à la rénovation globale. Les logements classés D sortent du dispositif, l’idée étant de concentrer l’argent public sur les biens les plus énergivores.
• Des plafonds rabotés : jusqu’ici, il était possible d’obtenir une aide couvrant jusqu’à 70 000 € de travaux. Désormais, le plafond tombe à 30 000 € pour un gain de deux classes énergétiques, et 40 000 € pour un gain de trois classes ou plus. Autrement dit, l’État n’entend plus financer de très gros chantiers, mais soutenir des rénovations ciblées et mesurables.

• Un accès plus sélectif et priorisé : seuls 13 000 nouveaux dossiers seront acceptés jusqu’à la fin de l’année 2025, la priorité sera donnée aux ménages très modestes. Les ménages modestes pourront bénéficier du dispositif en fonction du nombre de dossiers déposés.

• Des forfaits ajustés : certaines opérations, comme l’installation d’un poêle ou d’une chaudière à bois, voient leur aide baisser pour se concentrer sur les rénovations les plus efficaces.

Chaque rentrée a sa petite facture surprise… et pour les propriétaires, c’est souvent la taxe foncière. En 2025, au niveau national, elle augmente d’au moins 1,7 % par rapport à 2024, car les bases d’imposition sont automatiquement revalorisées à hauteur de l’inflation.

À noter, la taxe foncière se compose en deux parties : une part nationale fixée par l’État + une part locale décidée par chaque commune pour financer ses projets (écoles, routes, équipements…). Cela signifie que, dans certaines villes, la facture peut augmenter beaucoup plus en fonction des choix de la mairie.

Les avis sont tombés fin août, et la facture devra être réglée en octobre : pas vraiment le cadeau rêvé quand le budget de rentrée est déjà mis à rude épreuve entre fournitures scolaires, énergie et assurances…

Heureusement, toutes les nouvelles ne sont pas mauvaises. Le prix repère du gaz recule cette année, apportant une petite bouffée d’oxygène aux ménages, surtout à ceux qui chauffent leur logement au gaz.

Concrètement, cela veut dire que la facture de chauffage de l’hiver prochain devrait être un peu plus douce. La Commission de régulation de l’énergie (CRE) indique un prix repère moyen de 138,87 €/MWh TTC en septembre 2025, contre 143,56 €/MWh TTC en août, soit un recul de 4,69 €/MWh.

Ce mois de septembre est donc sous le signe de la rigueur, avec des règles qui évoluent et pèsent sur le budget logement. Le mot d’ordre de la rentrée ? An-ti-ci-per et bien s’entourer pour celles et ceux qui ont un projet immobilier.