Quel salaire faut-il pour emprunter 800 000 euros ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous souhaitez l’acheter ? Vous allez nécessairement devoir penser à l’emprunt avant de pouvoir faire votre offre. Vous avez craqué pour un appartement parisien ou une grande maison à 800 000 € et vous aller devoir emprunter une somme conséquente. La question se pose alors : avez-vous le salaire suffisant pour faire cet emprunt ?

Cependant, nous attirons votre attention sur le fait que le salaire n’est pas le seul et unique critère à prendre en compte lors d’un prêt immobilier ! Dans cet article nous vous expliquons dans les moindres détails comment emprunter 800 000 € et ce que cela représente en termes d’engagement.

Avant tout, sachez que c’est votre capacité d’emprunt qui détermine si vous pouvez emprunter 800 000 € ou pas. Cette capacité d’emprunt dépend directement du montant maximum que la banque va accepter de vous prêter. Contrairement aux idées reçues, sachez que la banque ne va pas seulement s’intéresser à votre salaire net, elle va regarder l’ensemble de votre situation financière.

En effet, elle va s’assurer que vous serez en mesure de rembourser les mensualités pendant toute la durée de l’emprunt. Pour cela, elle regarde en priorité votre taux d’endettement !

À partir de votre taux d’endettement, la banque détermine les mensualités maximales qu’elle peut appliquer. Son objectif n'est pas de vous bloquer dans votre emprunt mais de s'assurer que vous pourrez tenir votre engagement tout au long de la durée de votre prêt.

Pour un emprunt de 800 000 €, voici un exemple des mensualités auxquelles vous pouvez vous attendre, et le salaire minimum à avoir (correspondant à un taux d'endettement de 35 %). Calcul effectué à partir des taux observés en septembre 2025 pour les profils aux revenus supérieurs à 80 000 euros par an.

Pour calculer votre taux d’endettement, vous pouvez utiliser cette formule très simple :

Dans ce calcul, quand on parle de charges, il s'agit de charges prévisibles comme :

• Vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture etc)
• Les mensualités futures du crédit actuellement négocié
• Les charges fixes : pension alimentaire, etc.
• Le loyer si vous n’achetez pas votre résidence principale et que vous êtes encore locataire

De même, dans ce calcul, tous les revenus ne doivent pas être intégrés. Le salaire a une importance toute particulière puisqu'il s’agit de la part la plus importante de vos revenus. Mais prenez garde, la banque ne considère pas tous les revenus de la même manière !

• Pour un CDI (hors période d'essai), la part fixe de votre salaire est prise en compte à 100 %. Quant au variable, si vous en avez, la banque fait souvent une moyenne sur les dernières années pour l'intégrer au taux d'endettement.
• Pour un CDD ou un interim, vos salaires ne sont pas pris en compte.
• Pour un chef d'entreprise, libéral ou intermittent, vous pouvez bien sûr emprunter. Mais il faut vous préparer à avoir un peu de paperasse pour sortir vos fiches de paie et d'imposition des 3 dernières années.

• Pour des revenus locatifs, sachez également que ceux-ci ne sont pas pris en compte à 100 %, mais seulement à 70 %.

  Sachez que la banque ne prend quasiment jamais en compte d’autres revenus tels que les charges sociales et pensions alimentaires.

Vous l’aurez compris, votre capacité d'emprunt dépend certes de vos revenus mais elle dépend aussi de la durée de votre crédit !

La durée de votre emprunt est un critère essentiel ! En effet, le montant de votre crédit correspond au montant de la mensualité multiplié par la durée de remboursement. Mathématiquement, plus la durée est longue, plus le montant que vous pouvez emprunter augmente !

Le taux auquel vous empruntez varie lui aussi en fonction de la durée de l’emprunt. Celui-ci augmente avec la durée puisque la banque prend un risque à vous prêter sur un temps plus long.

Nous avons conçu notre simulateur Pretto dans le but de vous éclairer sur ce type de problématiques. Il prend ainsi en compte votre situation financière, personnelle et professionnelle afin de vous donner une réponse précise et fiable.

Vous le savez sûrement déjà, l’apport joue un rôle primordial pour votre emprunt ! L’apport est une somme d’argent dont vous disposez : il peut s'agir d'une épargne, d'un héritage, d'une grosse prime professionnelle, ou encore d’une aide familiale.

L’apport sert en priorité à rassurer la banque car il montre que vous êtes capable d’accumuler de l’épargne et d’avoir une gestion saine de vos comptes. Il permet également de payer les frais de notaire et de garantie au moment de la signature de l’acte de vente.

En général, il est conseillé d’avoir un apport équivalent à 10 % du montant du bien mais vous pouvez mettre plus (si vous le pouvez) car cela vous permettra d’emprunter moins ! Sachez qu’en période de taux bas, vous pouvez décider qu'il vaut mieux profiter du rendement de cette épargne. La banque ne peut pas vous obliger à mettre toute votre épargne dans votre apport.

Enfin, il est aussi possible d’emprunter sans apport. On appelle ce type de prêt un prêt à 110 %. La banque accepte régulièrement ce genre de financement, mais comme toujours, cela dépend de votre profil et de votre situation financière.

On ne cessera pas de vous le répéter : tout dépend de votre situation. Le calcul de votre capacité d'emprunt dépend de critères variés et on ne peut pas en déduire de règle générale. Mais vous pouvez utiliser divers outils pour trouver le financement qui vous correspond le mieux. Il vous faudra arbitrer entre un gros emprunt pour acheter le bien de vos rêves et des mensualités qui ne vous mettront pas sous l’eau à la fin du mois.

Nous sommes aussi là pour vous accompagner tout au long de votre projet immobilier. Nous mettons à votre disposition des experts crédits qui sauront vous conseiller et même négocier à votre place afin d’obtenir les meilleures conditions possibles pour votre prêt.