Quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?

Vous avez un projet d’achat immobilier et vous vous demandez quel salaire il faut pour emprunter 200 000 euros ? Que vous envisagiez de rembourser sur 15, 20 ou 25 ans, cette question revient toujours : combien faut-il gagner pour emprunter 200 000 euros sereinement, sans mettre votre budget en péril ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir : durée du prêt, taux, mensualités, mais aussi calcul du taux d’endettement et impact de l’apport.

Le salaire représente généralement la majeure partie de vos revenus pris en compte par la banque. Mais tous les salaires ne se valent pas ! Selon votre situation professionnelle, la part réellement prise en compte peut varier, parfois de beaucoup.

Par exemple, si vous êtes en CDI, fonctionnaire ou en profession libérale, votre salaire est pris en compte à 100 % dans le calcul de vos revenus (à condition très hors période d’essai). Autrement dit, ce salaire pour emprunter 200 000 euros sera pleinement valorisé.

En revanche, les conditions de calcul sont plus strictes pour les travailleurs indépendants, les chefs d’entreprises ou les intermittents. Il leur sera demandé de justifier de 3 ans de revenus réguliers (et même 5 ans parfois) pour que ces derniers soient pris en compte à 100 %.

Par ailleurs, vos revenus peuvent également comprendre des revenus locatifs, des pensions alimentaires ou des aides sociales. La banque ne les prend pas tous en compte de la même manière.

• Pour les revenus locatifs, les banques considèreront 70 % de vos revenus pour calculer votre capacité d’emprunt.

• Les pensions alimentaires, allocations chômage ou aides sociales ne sont quasiment jamais prises en compte par les banques.

En revanche, si vous déclarez une pension alimentaire dans vos charges, celle-ci sera bien prise en compte.

La durée du prêt a un impact direct sur la mensualité… et donc sur le salaire minimum requis pour emprunter 200 000 euros. Plus vous étalez le crédit, plus la mensualité baisse, mais le coût total du prêt grimpe.

Calcul réalisé selon les taux de août 2025 pour un revenu net annuel entre 40 000 et 80 000 euros, hors assurance emprunteur

La banque ne se contente pas de regarder vos revenus : elle prend aussi en compte plusieurs autres éléments pour déterminer précisément le montant que vous pourrez emprunter, sans mettre votre budget en difficulté.

Votre mensualité maximale est fixée par le taux d’endettement maximum, qui ne peut dépasser 35 % de vos revenus mensuels. Par exemple, si vous gagnez 3 500 euros par mois (seul ou à deux), votre mensualité max sera de 1 225 euros. Cela vous permet d’évaluer quelle mensualité pour un prêt de 200 000 euros est compatible avec votre salaire.

Vous l’avez sûrement remarqué dans le tableau ci-dessus : emprunter 200 000 € sur 15, 20 ou 25 ans, ce n’est pas la même histoire. Les taux varient, et avec eux, le salaire nécessaire pour emprunter 200 000 euros et pour rembourser vos mensualités. Certains choisissent de rembourser plus vite avec des mensualités plus élevées, tandis que d’autres préfèrent étaler sur la durée pour alléger leur budget au quotidien.

À vous de voir ce qui vous arrange le plus et ce qui est réalisable, selon votre salaire. Mais attention, notez que le coût de votre crédit sera forcément plus élevé, car vous devrez rembourser des intérêts sur un temps plus long. Le taux est aussi plus élevé puisque la banque prend un risque plus important en vous prêtant sur une durée plus longue.

La banque n’aime pas prendre des risques, son objectif est simple : elle veut être remboursée. Pour ça, elle évalue l’impact de vos mensualités sur vos revenus grâce au taux d’endettement.

Évidemment, il ne s’agit pas d’une vérité absolue et il existe des exceptions à cette règle. Une banque peut accepter dans de rares cas un dossier où le taux d’endettement est supérieur à 35 %, mais où le risque d’impayés est limité au regard d’autres indicateurs comme le reste à vivre ou le saut de charge. C’est souvent le cas pour les foyers à hauts revenus.

Le taux d’endettement est la somme de toutes vos charges mensuelles divisée par l’ensemble de vos revenus.

Qui dit calcul du taux d’endettement, dit calcul de vos charges. Mais de quoi parle-t-on exactement ?

• vos crédits en cours (immobilier, consommation, voiture, etc.),

• vos autres charges fixes et prévisibles comme un éventuel loyer ou une pension alimentaire.

Dans son calcul, la banque intègre aussi les mensualités de votre nouveau crédit. Elle vérifie qu’une fois ajoutées à vos charges actuelles, elles ne dépassent pas 35 % d’endettement et vous laissent un reste à vivre confortable pour profiter de votre quotidien sans pression (notamment si vous avez des enfants ou d’autres personnes à charge).

Et le saut de charge dans tout ça ? C’est la différence entre ce que vous payez aujourd’hui en loyer ou en mensualité de crédit, et la nouvelle mensualité que vous allez devoir rembourser. La banque regarde ça de près, surtout si vous avez déjà du mal à épargner : un saut de charge trop important peut faire craindre un risque d’impayés.

Autant d’éléments, en plus du salaire, qu’il faut absolument prendre en compte pour savoir si vous pouvez emprunter 200 000 € en toute sérénité.

Vous souhaitez emprunter davantage, mais votre salaire n’a pas bougé ? Il existe d’autres leviers pour gagner un peu de marge sur votre capacité d’emprunt. Cela dit, rien ne remplace une augmentation de revenus ou un apport plus conséquent pour vraiment booster votre capacité d’emprunt.

Plus que le salaire, décrocher un prêt de 200 000 € dépend également de la durée du prêt et des mensualités.

C’est mathématique : pour emprunter une même somme, plus vous étalez le prêt dans le temps, plus vos mensualités seront légères. Autrement dit, avec le même salaire, vous pouvez emprunter davantage en allongeant la durée de remboursement. À l’inverse, si vous choisissez un prêt plus court, il faudra des revenus plus élevés pour ne pas dépasser le taux d’endettement maximal tout en remboursant 200 000 €.

L’apport personnel, c’est la somme que vous allez mettre sur la table pour pouvoir obtenir un prêt immobilier. Ce montant permet de couvrir les frais relatifs à l’emprunt (frais de dossier, frais de notaire, caution…). C’est aussi une manière de montrer à la banque qui vous financera que vous êtes investi(e) dans le projet.

En règle générale, les banques demandent un apport de 10 %, même si ce n’est pas obligatoire. Donc pour emprunter 200 000 € vous devrez, au minimum, avoir un apport de 20 000 €.

Et si je veux mettre un apport plus élevé ? C’est tout à fait possible, pas de limite dans ce cas-là. Sachez que plus vous aurez un apport élevé, plus la banque pourra vous prêter. Et si ce n’est pas votre objectif, cela vous permettra simplement d’avoir plus de chance d’obtenir un crédit.

Vous avez du mal à vous constituer un apport ? N’hésitez pas à demander de l’aide à votre famille. Sait-on jamais, votre grand-tante Gertrude souhaite peut-être vous aider à vous installer dans la vie. Et pour cela, vous ferez ce que l’on appelle un don familial pour compléter votre prêt principal. En plus de renforcer votre capacité de financement, c’est toujours apprécié par les banques.

Mais attention, ce n’est pas parce que le prêt est fait entre personnes d’une même famille que tout est permis. Le don familial est strictement encadré par la loi, alors soyez attentifs et n’hésitez pas à faire appel à un spécialiste de la question pour vous y aider.

Toutefois, s’il ne s’agit pas d’un don, mais d’un emprunt familial, il sera pris en compte dans le calcul des charges pour le taux d’endettement.

Souvent oubliée au départ, l’assurance emprunteur est pourtant obligatoire pour obtenir votre crédit. Elle protège la banque (et vous) en cas d’incapacité de paiement.

En moyenne, on estime le coût entre 0,10 % et 0,60 % du montant emprunté. Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, cela représente :

• Environ 20 € à 100 € par mois

• Soit entre 4 800 € et 24 000 € sur la durée du prêt

Le coût varie selon votre âge, état de santé, statut de fumeur, et les garanties choisies (décès, invalidité, perte d’emploi…).