Tout savoir sur le crédit immobilier au CIC : taux et conditions

Le CIC en bref

Le CIC (Crédit Industriel et Commercial) est une banque à réseau (agences physiques sur tout le territoire) d'envergure nationale. Il appartient au groupe Crédit Mutuel Alliance Fédérale. Sa politique de crédit immobilier est définie au niveau national et s'applique dans toutes ses agences.

Côté produits, le CIC commercialise son crédit immobilier sous les noms Prêt Modulable CIC et Prêt Sécurisé. Ces deux offres permettent d'ajuster la mensualité en cours de prêt. On détaille plus bas comment fonctionne cette modulation, car elle compte dans le choix d'une banque sur 20 ou 25 ans.

Toutes les informations de cet article sont issues de l'expérience terrain de nos courtiers chez Pretto, qui accompagnent plusieurs milliers de dossiers par an. Les données sont vérifiées et mises à jour régulièrement selon les retours des banques. Nos Experts Crédit ont accès aux dernières informations du CIC et aux taux pratiqués actuellement par la banque pour tous les types de profils.

Pourquoi choisir le CIC pour votre crédit immobilier ?

Les points forts

Le point fort pour les primo-accédants : le CIC propose un prêt complémentaire à 0,99 %, réservé au financement de la résidence principale. Il s'ajoute au prêt principal et fait baisser le coût moyen du financement. Il se cumule avec le PTZ (prêt à taux zéro aidé par l'État).

Le point fort pour les jeunes emprunteurs : avant 40 ans, le CIC peut financer jusqu'à 108 % du prix du bien. Une partie des frais de notaire est alors prise en charge par le prêt. Vous n'avez pas besoin d'attendre plusieurs années pour constituer un apport.

Le point fort pour ceux qui anticipent : le Prêt Modulable CIC permet d'augmenter la mensualité jusqu'à la doubler. Si vos revenus progressent, vous remboursez plus vite et vous payez moins d'intérêts.

Le point fort en cas de séparation : le CIC accepte de désolidariser un prêt en cours après une rupture, c'est-à-dire de retirer un co-emprunteur du contrat. Le PTZ déjà accordé est conservé. Concrètement, celui qui garde le logement ne perd pas l'avantage du prêt aidé.

Les points de vigilance

• Investissement locatif : la durée est limitée à 20 ans. Un investisseur qui veut étaler sur 25 ans pour atteindre l'autofinancement devra regarder ailleurs.
• Non-résidents et expatriés : ces profils ne sont pas financés.
• Petits projets : en dessous de 70 000 € d'opération, le dossier n'est pas étudié.

Les critères pour obtenir un crédit immobilier au CIC

Est-ce que tout le monde peut emprunter au CIC ?

Le CIC prête aux résidents français. Les résidents fiscaux à l'étranger et les dirigeants d'entreprise non-résidents sont exclus, comme certains profils résidant hors de l'Union européenne.

L'âge en fin de prêt est plafonné à 80 ans. Un emprunteur de 55 ans peut donc encore viser une durée de 25 ans. Après 60 ans, les exigences d'apport augmentent (voir plus bas).

Les montages en SCI familiale et en SCI patrimoniale sont acceptés, sous condition d'apport.

Quel type de bien le CIC finance-t-il ?

Le CIC finance la résidence principale, l'investissement locatif, ainsi que les opérations en défiscalisation Pinel. Il accepte aussi le PTZ, l'éco-PTZ et le PAS (prêt d'accession sociale, sous conditions de ressources).

Deux règles encadrent le projet :

• Montant minimum : l'opération doit atteindre au moins 70 000 €.
• Part de travaux : les travaux doivent représenter strictement moins de 50 % du coût total de l'opération. Une rénovation lourde dont le budget travaux égale ou dépasse le prix d'achat sort du cadre.

Quelle durée de prêt pouvez-vous obtenir au CIC ?

Pour une résidence principale, la durée maximale est de 25 ans. Elle passe à 20 ans pour un investissement locatif. La même limite de 20 ans s'applique à tout dossier dont l'endettement dépasse 36 %, quel que soit le projet.

Pour un rachat de crédit immobilier, la nouvelle durée ne peut pas dépasser la durée restante du prêt d'origine augmentée de 24 mois. Le rachat vise donc à renégocier les conditions, pas à étaler fortement la dette.

Quel apport le CIC va-t-il vous demander ?

La règle générale : l'apport doit couvrir au minimum les frais annexes (frais de notaire et de dossier). Le CIC ne finance pas au-delà du coût total de l'opération.

L'exception pour les profils jeunes : un financement sans apport (le prêt couvre aussi les frais) peut être accepté dans deux cas :

• Moins de 40 ans : apport qui ne couvre pas ou peu les frais de notaire, jusqu'à 108 % du prix du bien.
• Moins de 46 ans : même tolérance si vous êtes cadre en CDI et que votre épargne restante après l'achat dépasse 5 % du montant emprunté.

Pour fixer les idées : sur un achat à 250 000 €, un emprunteur de 35 ans peut faire financer le bien et une partie des frais de notaire. Au même âge, un emprunteur de 50 ans devra apporter de quoi régler l'ensemble des frais, soit environ 20 000 € dans l'ancien.

Les cas plus exigeants :

• Après 60 ans : l'apport doit couvrir les frais et au moins 20 % du coût total du projet.
• Investissement locatif : si vous êtes locataire ou hébergé gratuitement, le CIC ne finance pas un achat locatif sans apport.
• SCI : un apport de 40 % est demandé.

Un dossier qui se situe en limite d'âge ou d'épargne mérite d'être présenté avec soin. Nos courtiers savent mettre en avant les éléments qui font pencher la décision, comme la trajectoire de carrière ou l'épargne disponible après l'achat.

Comment le CIC calcule votre capacité d'emprunt

Quels revenus le CIC va-t-il prendre en compte ?

Votre capacité d'emprunt (montant maximal que vous pouvez emprunter) dépend des revenus retenus par la banque. Pour les loyers, le CIC applique les règles suivantes :

Retenir 80 % des revenus saisonniers est un vrai plus pour les investisseurs en location courte durée. Beaucoup de banques s'en tiennent à 70 %, voire excluent ces revenus.

Quel taux d'endettement maximum au CIC ?

Le taux d'endettement (part des revenus consacrée aux crédits) est plafonné à 35 % par la norme du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Les banques disposent toutefois d'une marge de dérogation, et le CIC l'utilise.

Il peut monter jusqu'à 38 % pour ses clients, et jusqu'à 37 % pour un emprunteur qui n'est pas encore client. Au-delà de 36 %, la durée est limitée à 20 ans.

Pour fixer les idées : avec 5 000 € de revenus nets mensuels, passer de 35 % à 38 % porte la mensualité maximale de 1 750 € à 1 900 €. Ces 150 € supplémentaires par mois augmentent sensiblement le montant empruntable.

Avec un dossier bien construit et un bon profil épargnant, nos courtiers obtiennent parfois ce palier supérieur. Ils s'appuient alors sur le reste à vivre (somme restante après les mensualités) et sur la stabilité professionnelle. Chaque dossier mérite d'être étudié par un Expert Crédit Pretto.

Les garanties acceptées au CIC

Le CIC accepte quatre garanties, dont deux cautions :

Le choix entre caution, IPPD et hypothèque se discute au montage. Nos Experts Crédit comparent le coût total de chaque option selon le montant et la durée. Ils négocient la garantie la plus adaptée avant l'émission de l'offre.

L'assurance emprunteur au CIC

Le contrat groupe du CIC couvre les risques classiques du crédit immobilier. Deux paramètres sont à connaître avant de signer.

Le premier est le délai de franchise, c'est-à-dire la période sans indemnisation après un arrêt de travail. Il est de 90 jours en règle générale. Il passe à 180 jours pour les affections dorsales et psychiatriques.

Le second concerne le niveau de prise en charge. Pour les pertes de revenus, l'invalidité et les personnes sans activité au moment du sinistre, la couverture s'appuie sur un plancher de 50 %.

Les prêts complémentaires proposés par le CIC

Le prêt à 0,99 % représente 10 % du montant des prêts bancaires, arrondi au millier d'euros inférieur, dans la limite de 30 000 €. Sa durée suit celle du prêt principal sans dépasser 10 ans.

Mécaniquement, pour un prêt principal de 250 000 €, il apporte 25 000 € au taux de 0,99 %. Sur 10 ans, cette enveloppe coûte environ 1 300 € d'intérêts au total, pour une mensualité d'environ 219 €. La même somme intégrée au prêt principal porterait le taux de celui-ci sur toute sa durée.

Le PTZ se cumule avec ce prêt. Un primo-accédant éligible peut donc empiler deux financements à coût réduit en plus de son prêt principal, ce qui réduit d'autant la part financée au taux du marché.

Le prêt relais au CIC

Le prêt relais (avance sur la vente d'un bien) du CIC finance 70 % de la valeur du bien mis en vente. On en déduit le CRD (capital restant dû) du prêt en cours sur ce bien.

À titre d'illustration : pour un bien estimé à 300 000 € avec 80 000 € restant à rembourser, le relais atteint 210 000 € moins 80 000 €, soit 130 000 €.

Le prêt relais n'est pas proposé si le nouveau projet est une construction ou un achat de terrain avec construction. Il est aussi exclu pour un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) et une VEFA (achat d'un logement neuf sur plan). Ces projets sont versés par étapes, ce qui complique la synchronisation avec la vente.

Les frais à prévoir au CIC

Les frais de dossier s'élèvent à 1 % du capital, plafonnés à 1 000 €. Concrètement, dès 100 000 € empruntés, vous payez le plafond. Pour la plupart des acquisitions, la facture est donc fixée à 1 000 €.

À ces frais s'ajoutent ceux de la garantie choisie et les frais de notaire, qui ne dépendent pas de la banque. Selon le profil et le montage, nos Experts Crédit obtiennent parfois une réduction des frais de dossier. C'est l'un des leviers à préparer avant de discuter avec l'agence.

Les conditions de remboursement d'un prêt immobilier au CIC

La modulation d'échéances

Moduler, c'est modifier le montant de sa mensualité en cours de prêt. Oui, c'est possible au CIC avec le Prêt Modulable CIC et le Prêt Sécurisé.

La modification se fait une fois par an, à la date anniversaire du contrat, sur demande écrite. Il faut être en phase d'amortissement et à jour de ses paiements. À la hausse, vous pouvez augmenter la mensualité jusqu'à 100 %, c'est-à-dire la doubler, ce qui raccourcit le prêt.

À la baisse, la mensualité ne peut pas descendre sous l'échéance initiale. La baisse sert donc à revenir en arrière après une hausse.

L'allongement cumulé lié à la modulation est limité à 5 ans, et la durée totale du prêt à 35 ans.

Le report d'échéances

Reporter, c'est décaler le paiement de certaines mensualités à plus tard. Oui, le CIC le permet, avec l'accord de la banque, après 24 mois d'amortissement effectif.

Le report porte sur le capital et les intérêts : vous ne payez pas votre échéance pendant la période concernée. La cotisation d'assurance emprunteur reste prélevée chaque mois.

Les limites sont de 3 mois de report par an et de 9 mois cumulés sur toute la durée du prêt. L'allongement de durée qui en découle ne peut pas dépasser 5 ans. Les intérêts continuent de courir pendant le report, ce qui augmente le coût total du crédit.

Le remboursement anticipé

Rembourser par anticipation, c'est solder tout ou partie du capital avant le terme. Oui, c'est possible, à condition qu'un remboursement partiel atteigne au moins 10 % du capital initial emprunté.

Après un remboursement partiel, vous choisissez entre réduire la durée en gardant la même mensualité, ou réduire la mensualité en gardant la même durée.

Les IRA (indemnités de remboursement anticipé) correspondent à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt. Elles ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû avant l'opération. Ce mode de calcul reprend le plafond légal : la loi limite l'indemnité à 6 mois d'intérêts, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû.

Ces clauses se négocient au moment du montage, pas après. L'exonération des indemnités en cas de revente ou de mutation fait partie des points que nos Experts Crédit mettent sur la table avant la signature de l'offre.

L'expérience client au CIC

Le CIC s'appuie sur un réseau de plus de 1 500 agences en France (chiffre du 30 juin 2026). Il compte environ 5,8 millions de clients. Chaque client est suivi par un conseiller attitré. Le service client répond au 0 800 00 60 60, du lundi au vendredi de 8 h à 20 h et le samedi de 8 h à 18 h.

L'application principale est notée 4,6/5 sur l'Apple Store (environ 375 000 avis) et 4,5/5 sur Google Play (environ 40 100 avis). L'application de paiement CIC Pay gère le sans contact et les virements Wero. Elle affiche 4,9/5 sur l'Apple Store, mais sur un petit nombre d'avis.

Le comparateur MoneyRadar attribue une note de 4/5, avec 67 % d'avis positifs. Les clients y saluent la disponibilité des conseillers et la continuité de la relation. Ils y signalent aussi des lenteurs de traitement et une interface jugée datée, beaucoup d'opérations passant encore par le conseiller.

La politique environnementale du CIC

Le CIC s'est engagé à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, sur une trajectoire limitant le réchauffement à 1,5 °C.

Pour les travaux, la banque propose un prêt développement durable. Il finance l'isolation, le changement de chauffage, un chauffe-eau à énergie renouvelable et l'assainissement. Selon Empruntis, il va jusqu'à 75 000 € sur 20 ans maximum, sans pénalité de remboursement anticipé. Il se cumule avec MaPrimeRénov'.

Un devis d'artisan RGE est généralement demandé, et votre taux d'endettement doit rester sous 35 %. L'éco-PTZ complète ce dispositif, jusqu'à 50 000 € pour une rénovation d'ampleur (au moins 35 % d'économie d'énergie, justifiée par un audit).

Chez Pretto, on a aussi relevé un bonus de taux accordé aux logements classés A ou B au DPE.

Le compte courant au CIC

La banque s'attend à entrer en relation globale avec l'emprunteur, qui domiciliera généralement ses revenus sur son nouveau compte. À titre indicatif, voici les tarifs au 1er janvier 2026 :

Pour une ouverture en ligne, le CIC offre jusqu'à 6 mois de cotisation aux personnes sans compte au CIC depuis au moins 6 mois.

Le niveau d'équipement bancaire se discute avec le prêt. Nos courtiers vous aident à choisir une formule cohérente avec votre usage, plutôt que de souscrire plus de services que nécessaire.

L'avis de nos courtiers Pretto sur le CIC

Pour qui le CIC est-il vraiment intéressant ?

Cette analyse repose sur l'expérience opérationnelle de Pretto avec le CIC sur les dossiers récents.

Pour les primo-accédants de moins de 40 ans, l'offre est difficile à égaler. Ils peuvent combiner un financement d'une partie des frais de notaire, un prêt complémentaire à 0,99 % et le PTZ. On voit rarement autant de leviers réunis dans une seule banque pour un premier achat.

Pour les emprunteurs dont les revenus vont progresser, la modulation à la hausse permet d'accélérer le remboursement sans renégocier.

Pour les investisseurs en location saisonnière, la prise en compte des loyers à 80 % améliore la capacité d'emprunt. La durée limitée à 20 ans impose toutefois un dossier solide.

Les leviers de négociation

Nos Experts Crédit constatent que les dossiers où l'emprunteur centralise sa relation bancaire au CIC obtiennent généralement de meilleures conditions. Cela passe par la domiciliation des revenus et la détention des moyens de paiement de la banque.

Le statut de client compte aussi : il ouvre le palier d'endettement à 38 %, contre 37 % pour un nouveau client. Sur un dossier en limite, on prépare donc la présentation pour défendre le palier le plus favorable. On s'appuie alors sur l'épargne restante après l'achat et la stabilité des revenus.

Les frais de dossier et la garantie sont aussi des marges à discuter. On les aborde ensemble, avec le taux, pour obtenir le meilleur équilibre global.

Pour qui est-ce moins adapté ?

Les investisseurs qui ont besoin de 25 ans pour équilibrer leur opération trouveront plus de souplesse ailleurs. Les achats en SCI avec peu de fonds propres et les petits projets sous le seuil d'étude relèvent aussi d'autres banques.