Comment réussir sa location meublée ?

Vous êtes propriétaire d'un logement ou souhaitez investir dans un bien à mettre en location ? Vous pouvez soit décider de louer votre logement vide, soit de le louer meublé. Dans cet article, nous nous intéressons au second cas et vous présentons ce que vous devez savoir pour bien réussir votre location meublée .

Vous le savez, louer un logement meublé, c’est proposer au locataire un logement habitable tout de suite sans achat de meubles supplémentaires ou d’équipements électroménagers. Rien de bien compliqué ici.

Mais en termes juridiques, la loi Alur du 27 mars 2014 est précise et définit le mobilier nécessaire dans une location meublée. Il existe d'ailleurs une liste de meubles à fournir dans une location meublée : « Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

La location meublée inclut tous les meubles et équipements essentiels permettant au locataire de s’installer immédiatement. En revanche, la location vide est dépourvue de mobilier, laissant le choix au locataire de personnaliser son espace.

Les baux de location meublée durent généralement un an renouvelable (voire de neuf mois pour les étudiants) et les loyers y sont souvent plus élevés. En location vide, les baux durent trois ans renouvelables. Fiscalement, la location meublée bénéficie du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), offrant des avantages fiscaux non négligeables. On vous explique plus en détails.

Prenons l’exemple de Sarah :

• Propriétaire d’un appartement à Lyon, elle hésite entre le louer en meublé ou vide.

• En optant pour la location meublée, Sarah peut profiter de loyers plus élevés et des avantages fiscaux du régime LMNP. Cependant, elle devra fournir tous les meubles nécessaires à son locataire.

• Si elle choisit la location vide, elle offrira plus de liberté au locataire pour personnaliser son espace et bénéficiera quant à elle d’une plus grande stabilité grâce à des baux de trois ans.

  Pour aller plus loin : Comment mettre son bien à louer ?

Un logement meublé doit contenir les éléments suivants :

• Pour dormir : une literie comprenant couette et couverture ;
• Pour s’éclairer : un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (rideaux, stores…) et des luminaires ;
• Pour cuisiner : des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur ou un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 degrés, la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges ;
• Pour ranger : des étagères de rangement ;
• Pour entretenir le logement : du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Cela correspond aux besoins basiques du logement : dormir, se nourrir, ranger ses affaires, entretenir correctement son logement, etc.

Des critères de décence s’appliquent également pour les logements meublés. Ils doivent être loué dans des conditions de vie correctes, ne pas présenter de risque portant atteinte à la sécurité physique ou la santé des locataires.

Ils doivent évidemment être chauffé, distribuer de l’eau potable et posséder un espace de cuisine séparé des sanitaires. Seuls certains micro-logements (chambres de bonne rénovées en logements) peuvent présenter des sanitaires extérieurs au logement et éventuellement communs à d’autres logements. Enfin, le logement doit aussi bénéficier d’un éclairage naturel.

Enfin, concernant la taille du logement, elle ne peut être inférieure à 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,2 m.

Il existe plusieurs cas de figure :

1. Si le logement se situe dans une zone tendue, un plafond légal par mètre carré doit être respecté : c’est le loyer de référence majoré, fixé dans chaque zone tendue. S'il s’agit d’une première location - ou s’il n’y a pas eu de locataire au cours des 18 derniers mois - le loyer peut être fixé de manière libre dans la limite du loyer majoré.

A contrario, s’il y a eu un locataire dans les 18 derniers mois, le nouveau loyer fixé ne peut excéder celui payé par le précédent locataire. Il y a une exception à cette règle pour les logements avec une étiquette DPE entre A et E et ayant subi de gros travaux d’amélioration entre deux locataires, ou bien ceux dont le loyer serait sous-évalué.

1. Le logement n’est pas dans une zone tendue : si l’étiquette DPE est entre A et E, il n’y a pas de plafond. Par contre, si l’étiquette se situe entre F et G, le loyer du nouveau locataire est plafonné au loyer préexistant.

Dans le marché immobilier actuel, dans les zones tendues, les loyers de meublés sont en général 10 à 30 % plus élevés que pour le même logement vide.

Depuis le mois d’août 2015, les contrats de bail des locations meublées sont régis par la loi Alur. Ils doivent contenir les éléments obligatoire suivants :

• Nom et adresse des parties : le propriétaire, le locataire et potentiellement le gestionnaire ;
• Date de prise d’effet et durée du bail : un an minimum avec reconduction tacite et 9 mois minimum dans le cas des logements étudiants ;
• Consistance et destination du logement : il faut décrire l’objectif initial du bâtiment (usage d’habitation ou commercial) ;
• Description du logement et de ses équipements privés (incluant tout le mobilier mis à disposition) et collectifs ;
• Surface habitable ;
• Nature et montant des travaux effectués depuis la dernière location ;
• Montant du loyer ainsi que du dernier loyer appliqué, montant des charges et des frais de garantie et éventuellement les frais d’agence.

Il faut joindre à cela les annexes, identiques à celles des baux de location vide : le DPE, le constat d’exposition au plomb, l’état des lieux, la notice informative, etc.

Il est essentiel de bien connaître les obligations de chacun, propriétaire comme locataire, pour une expérience réussie des deux côtés.

Le propriétaire d’une location meublée doit fournir un logement décent et en bon état d’usage et de réparations. Comme vu plus haut, il est tenu de remettre au locataire un logement équipé des meubles et équipements indispensables : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, tables, chaises, rangements, luminaires et matériel d’entretien.

Le propriétaire doit également veiller à la bonne utilisation des équipements et à la sécurité des installations. En outre, il doit fournir une quittance de loyer sur demande et respecter les normes légales en termes de diagnostics techniques (DPE, amiante, etc.).

Le locataire d’une location meublée doit utiliser le logement de manière décente. Il doit entretenir les locaux et équipements, effectuer les réparations locatives et rendre le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu, sauf usure normale.

Le locataire doit par ailleurs souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs. Le paiement du loyer et des charges doit être effectué aux termes convenus.

Le locataire doit permettre l’accès au logement pour les réparations urgentes ou les visites de vente ou de relocation, avec un préavis raisonnable. Enfin, il doit respecter les clauses du contrat de location et les règles de la copropriété.

En cas de non-respect du contrat de bail par l’une des parties, la première étape consiste à engager une discussion pour tenter de résoudre le problème. À titre d'exemple, le locataire peut avoir du retard dans le paiement de son loyer, ou le propriétaire peut négliger des réparations indispensables.

Si cela échoue, une lettre recommandée peut être envoyée pour demander une résolution. Si le conflit persiste, un conciliateur de justice peut intervenir pour tenter de trouver un accord à l’amiable. En dernier recours, la partie lésée peut porter l’affaire devant le tribunal avec l’aide d’un avocat spécialisé pour défendre ses droits.

Louer un appartement meublé offre des avantages fiscaux pour les loueurs meublés non professionnels. Deux régimes fiscaux existent :

Régime micro-Bic : ce régime est applicable si les revenus de la location sont inférieurs à 72 600 euros (176 200 euros pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés). Un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme) est appliqué sur les revenus déclarés.

Pour déclarer ces revenus, indiquez le montant total des loyers, charges et provisions pour charges perçus (lignes 5ND, 5OD ou 5PD). Pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, indiquez le montant total des recettes (lignes 5 NG, 5OG, 5PG).

Régime réel : Ce régime est applicable pour des revenus locatifs supérieurs à 72 600 euros. Il permet de déduire les charges liées au logement, réduisant ainsi le montant des impôts. Cela nécessite une tenue de comptabilité rigoureuse, souvent avec l’aide d’un professionnel agréé.

Si vous passez par un comptable agréé, il s’occupera de calculer votre bénéfice et vous devrez simplement le reporter dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA de la déclaration n°2031. Si vous n’avez pas de comptable, vous devrez vous-même inscrire vos bénéfices dans les cases 5NK, 5OK ou 5PK, et vos éventuels déficits dans les cases 5NY à 5PZ.