Comment transformer votre maison de vacances en investissement immobilier rentable ?

Envie d’un pied-à-terre pour vos vacances qui ne vous coûte pas un bras ? En France, près d’un logement sur dix est une résidence secondaire. Un choix patrimonial qui séduit autant pour le plaisir que pour la possibilité de louer et rentabiliser son bien. Mais attention entre la fiscalité et les contraintes réglementaires, les coûts cachés peuvent vite grignoter vos marges.

Au-delà de posséder son propre pied-à-terre, investir dans une résidence secondaire, c’est aussi la possibilité de pouvoir transmettre un patrimoine et parfois de compléter ses revenus.

D’autant plus quand on sait que la demande de locations touristiques ne cesse de progresser : en France, les nuitées demandées ont évolué de +16,3 % par rapport à 2024 selon AirDNA, le site d'analyse de données pour la location saisonnière.

Mais derrière le rêve, attention à ne pas déchanter : de nombreuses contraintes fiscales et réglementaires peuvent grignoter la rentabilité d’un tel projet. On fait le point.

• Côte Atlantique et Méditerranée : loyers élevés l’été, avec des semaines dépassant facilement 1 000 € dans les zones prisées. Mais la saisonnalité reste très marquée, et le réchauffement climatique pourrait modifier les flux touristiques (canicules, montée du niveau de la mer, restrictions d’eau).

• Montagne : dans les stations premium (Courchevel, Megève, Méribel), un appartement ou chalet bien placé peut générer plusieurs dizaines de milliers d’euros par saison. Toutefois, les interdictions de location des logements gourmands en énergie et le manque de neige récurrent fragilisent les stations de basse et moyenne altitude, où la fréquentation hivernale baisse. Les stations qui diversifient leur offre (randonnée, VTT, tourisme estival) offrent une meilleure résilience et donc un potentiel de location plus stable à long terme.

• Campagne et zones rurales : les prix d’achat y sont beaucoup plus accessibles, ce qui peut séduire celles et ceux qui ont des budgets plus modestes. Mais la demande locative est plus aléatoire, concentrée sur les vacances scolaires et souvent dépendante de l’image touristique locale (proximité d’un parc naturel, d’un fleuve, d’un patrimoine culturel). Ici, une stratégie locative « à la carte » (week-ends, événements, séjours thématiques) est indispensable pour maintenir un bon taux d’occupation.

Selon l’Insee, les prix de l’immobilier ancien ont augmenté de 0,5 % au premier trimestre 2025. Une hausse contenue qui laisse, malgré tout, des opportunités hors des spots saturés. Car le prix d’achat est le deuxième élément important d’un bon investissement. De quoi rappeler que plus que jamais, sans stratégie locative solide, difficile d’équilibrer crédit et charges locatives.

Une fois le bien trouvé, reste à déterminer comment l’exploiter. C’est cette stratégie qui fera la différence entre un placement patrimonial « plaisir » et un véritable projet rentable. Deux grands modèles s’offrent à vous :

• La résidence secondaire pure : vous gardez le logement uniquement pour votre usage familial. Dans ce cas, inutile de chercher un rendement : l’investissement doit être envisagé comme un coût assumé – un peu comme une résidence principale bis. Vous payez le crédit, les taxes et l’entretien en échange de vacances « chez vous », sans contrepartie financière.

• Le modèle mixte (usage personnel + location saisonnière) : c’est la formule qui intéresse le plus les investisseurs. Vous profitez du bien quelques semaines dans l’année, et le mettez en location le reste du temps.

Exemple : une maison sur la côte Atlantique, louée 12 semaines à 950 € la semaine, génère 11 400 € de recettes brutes annuelles. De quoi couvrir une partie du crédit et des charges, tout en vous permettant d’y séjourner plusieurs fois dans l’année.

Quand on investit dans une résidence secondaire qu’on met aussi à la location, le loyer encaissé ne se traduit pas en « argent de poche ». Il faut le replacer dans le cadre fiscal, qui peut faire basculer votre projet dans le vert… ou vous coûter de l’argent.

C’est le plus accessible et le plus couramment utilisé par les petits bailleurs.

• Meublé non classé : vos recettes sont plafonnées à 77 700 € par an, avec un abattement forfaitaire de 50 %. En clair, le fisc considère que la moitié de vos loyers correspond à vos charges, sans que vous ayez besoin de les justifier.

• Meublé de tourisme classé (obtenu après passage d’un organisme agréé type Atout France) : le plafond est bien plus élevé, à 188 700 €, et bénéficie surtout d’un abattement de 71 %.

En micro-BIC, c’est un peu comme si le fisc appliquait un rabais automatique. En régime réel, vous sortez la calculette et détaillez tout ce que vous dépensez. Cela implique de tenir une comptabilité et de déclarer vos charges réelles.

C’est plus de boulot, mais souvent beaucoup plus rentable, surtout si vos revenus dépassent un certain seuil ou si vous avez engagé des frais lourds.

Les charges déductibles incluent :

• les intérêts d’emprunt,

• les frais de gestion (conciergerie, ménage),

• les travaux et l’entretien courant,

• l’amortissement du mobilier et même du bien immobilier.

Même en LMNP, vous êtes redevable des prélèvements sociaux de 17,2 % sur vos revenus imposables.

Et si votre activité est considérée comme significative (au-delà de certains seuils de recettes ou avec des prestations para-hôtelières : petit-déjeuner, ménage quotidien, etc.), vous pouvez basculer vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou être redevable de cotisations sociales supplémentaires.

Trop d’investisseurs s’arrêtent au montant brut des loyers. Or, la rentabilité réelle dépend d’un budget complet. Voici ce qu’il faut intégrer :

• Recettes : prix moyen × taux d’occupation. Hors zones ultra touristiques, comptez souvent 40 à 50 % d’occupation seulement.

• Charges : ménage et linge (20–30 % des recettes si vous externalisez), électricité/chauffage (coût en forte hausse notamment en montagne), internet, copropriété, assurance.

• Taxes locales : taxe de séjour à reverser à la commune.

• Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) : toujours due, et parfois surtaxée. Depuis 2024, 1 450 communes appliquent une majoration pouvant aller jusqu’à +60 %, ce qui a généré une hausse de 52 % des recettes fiscales en un an.

Un simple écart de -10 % sur le prix moyen de location ou sur le taux d’occupation peut suffire à transformer votre projet en gouffre financier !

C’est pourquoi le choix du modèle d’exploitation est indissociable de la fiscalité et de la rentabilité. Faites bien attention à penser l’équation dans son ensemble : usage personnel vs location, régime fiscal adapté et budget d’exploitation complet.

• Maison de 80 m² sur la côte Atlantique à Mimizan

  • Prix : 280 000 €

  • Apport : 20 %

  • Crédit : 224 000 € sur 20 ans à 3,1 % → mensualité ≈ 1 250 € assurance incluse

• Exploitation : 14 semaines louées à 900 € = 12 600 € recettes brutes

• Charges et impôts : ~30 % (3 800 €)

• Estimation de revenu net avant impôt : 8 800 €

• Mensualités annuelles de crédit : 15 000 €

Ce cas illustre ce que vivent beaucoup de propriétaires : une trésorerie négative (-6 200 €), qui est compensée par des vacances au bord de la mer “gratuites”, ainsi que la constitution d’un patrimoine.

Investir dans un logement de vacances reste un projet patrimonial attractif. Mais la rentabilité dépend avant tout d’une planification rigoureuse : localisation, modèle d’exploitation, financement, fiscalité et conformité. Faites vous bien accompagner pour mener efficacement votre projet et éviter le gouffre financier.