La résiliation anticipée du bail commercial par le locataire
La résiliation du bail commercial se fait en principe au terme du contrat ou tous les trois ans. Il existe cependant quelques cas qui autorisent le locataire à résilier de manière anticipée le bail commercial. Propriétaire ou locataire, préparez-vous à cette éventualité grâce à cet article qui vous permettra d’appréhender la résiliation anticipée du bail commercial en cinq points.
1. La résiliation du bail commercial à chaque période triennale.
Ce principe est prévu par l’article L.145-4 du Code de commerce et toute clause contraire à ce droit de résiliation triennale est interdite.
Dans certains cas, la résiliation du bail commercial pourra avoir lieu avant cette période triennale, on parle alors de résiliation anticipée.
2. La résiliation anticipée du bail commercial justifiée par un départ à la retraite ou une pension d’invalidité.
Le locataire peut demander la résiliation du bail commercial avant une échéance triennale lorsqu‘il souhaite partir à la retraite. Attention, il s'agit des départs en retraite non anticipés. Il faut avoir acquis la totalité de ses droits à la retraite pour pouvoir bénéficier de cette exception.
Le locataire pourra également demander la résiliation anticipée du bail commercial lorsqu’il a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité.
Ces exceptions concernent les commerçants, personnes physiques, mais également les gérants majoritaires depuis au moins 2 ans d'une SARL (quand celle-ci est titulaire du bail) ou encore l’associé unique d'une EURL.
3. La résiliation anticipée du bail commercial justifiée par le décès du locataire.
Lorsque le locataire décède, cela n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial, sauf si le contrat de bail le prévoit. Dans le cas où il n’y aucune précision, le contrat de bail est transmis aux héritiers. Cependant, la résiliation anticipée du bail commercial est possible pour les héritiers du titulaire du bail qui est décédé. Ainsi, si les héritiers ne souhaitent pas reprendre l’activité qui était exercée dans le local, ils pourront demander une résiliation du bail commercial avant une échéance triennale.
4. La procédure à respecter pour une résiliation anticipée du bail commercial.
Peu importe la raison pour laquelle la résiliation du bail commercial est demandée, le locataire devra respecter le délai de préavis normal, c’est-à-dire 6 mois.
Il est possible pour le locataire de quitter les lieux avant la fin des 6 mois, mais il devra tout de même continuer à payer le loyer pendant toute cette période de préavis.
5. La possibilité d’une résiliation amiable.
Dans certains cas, les parties ont également la possibilité de résilier le bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable. C’est le cas lorsqu’il y a une convention entre le propriétaire et le locataire.
Les baux concernés pour une convention sont les suivants :
- baux conclus pour une période supérieure à 9 ans ;
- baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation (baux monovalents) ;
- baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage.
