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Achat sur plan dans l’immobilier neuf : comment fonctionnent les crédits ?

Ca y est, vous venez de trouver le bien de vos rêves ! Il s’agit d’un achat sur plan dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) auprès d’un promoteur ou d’un constructeur de maisons individuelles.
Un bien non construit livré dans plusieurs mois ou même quelques années, ne se finance pas de la même façon qu’un bien existant.

Quelles sont les caractéristiques d’un financement de VEFA ?

En achetant votre bien sur plan, votre crédit ne sera pas débloqué entièrement au moment de l’acte notarié. En effet, vous allez payer le bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Tout d’abord au moment de la réservation, vous serez amené à verser un dépôt de garantie de 5% (si l’acte de vente intervient dans l’année) ou 2 % voire 0 % si l’acte de vente intervient au-delà de 2 ans. Dans les faits la plupart des promoteurs prennent des dépôts de garantie forfaitaire, rarement plus de 3000 €.
Ensuite, une fois que vous êtes passé chez le notaire, et que vous êtes effectivement propriétaire, le promoteur, sous l’initiative de l’architecte, va faire des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
La banque auprès de laquelle vous aurez contracté un crédit pour cette VEFA, va donc débloquer le ou les prêts petit à petit et répondre à chaque appel de fonds du promoteur / constructeur.

Ainsi vous aurez payé au maximum 35% du prix à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau (pose de la toiture) et 95% lorsque l’immeuble sera terminé.
Le solde final (5% du prix) sera versé lors de la livraison de la maison ou de l’appartement.
Vous ne payez pas la totalité du bien au début comme un achat dans l’ancien.

Ce crédit VEFA fonctionne parfaitement mais nécessite tout de même de bien avoir été étudié en amont votre trésorerie, afin de décider si les déblocages de fonds seront payés au fur et à mesure ou si vous optez pour un paiement différé, avec un démarrage du remboursement au moment de la remise des clés.
Selon que vous achèterez en résidence principale avec ou sans apport, ou dans le cadre d’un investissement locatif Pinel par exemple, vous pourrez opter soit pour un remboursement immédiat soit un différé de paiement.

Quand commencez-vous à rembourser ?

Si vous décidez de rembourser tout de suite, la mensualité sera recalculée à chaque appel de fonds. Seulement cette solution présente un problème majeur : pendant la période de construction, vous devrez vous acquitter d’autres dépenses pour vous loger et il est bien souvent compliqué voire impossible de cumuler le paiement de son loyer avec le remboursement d’un prêt.

Sauf si dès le départ vous disposez d’un apport important qui sera débloqué en priorité, quand viendra le temps du déblocage du prêt, les mensualités seront plus faibles du fait de cet apport et éventuellement pourront être remboursés au moment de leurs déblocages.
Si cette solution n’est pas possible il faudra alors opter pour un paiement avec différé.
Un paiement différé. Pour vous permettre de ne pas être étouffé par un manque de trésorerie, les banques proposent des formules permettant de faire un différé total et de commencer le remboursement du prêt au déblocage complet du financement.

Dans la mesure où cela correspond à la livraison du logement, vous ne commencerez à rembourser qu’au moment de l’entrée de votre logement et vous n’aurez ainsi pas à cumuler loyer et crédit.

Cette solution est la plus pratiquée dans le cadre d’un achat en VEFA. Cependant, les déblocages de font entrainent des frais que l’on appelle intérêts intercalaires. Quand payer ces intérêts ?

Les intérêts intercalaires

Généralement, le différé ne concerne que le remboursement de la partie capital. Pendant l’avancement des travaux, vous devrez donc payer des intérêts intercalaires. Versés à la banque lorsque le remboursement est décalé dans le temps, ils sont calculés au taux du prêt et versés jusqu’au déblocage complet du crédit.
Le montant des intérêts intercalaires est donc moins important que la mensualité totale du prêt. Cependant, plus le montant des appels de fonds va être élevé, plus celui des intérêts intercalaires va être important.
Ceci va donc conduire à une période un peu compliquée en fin de construction, dès lors que 95 % du prêt sera débloqué, vous devrez payer un montant d’intérêts presque aussi élevé que le montant total de la mensualité (environ 80 % de la mensualité).

Heureusement, cela correspond à une période relativement courte (environ un trimestre).
Toutefois, vous pouvez, si vous le souhaitez ne rien payer du tout jusqu’à la livraison.
En effet certaines banques offrent la possibilité de prendre un différé total d’amortissement.

Ainsi, vous ne payez rien jusqu’à la remise des clefs: le capital et les intérêts ne seront remboursés qu’au déblocage complet des fonds.

Mais ce différé total n’est pas gratuit : les intérêts non payés pendant la construction vont être capitalisés et vont donc augmenter le montant de votre emprunt. Plus la livraison de votre bien sera lointaine dans le temps plus ces intérêts intercalaires seront importants.

Ces mécanismes de différé partiel ou total sont compatibles avec tous les types de crédit, prêts classiques ou des prêts aidés comme le PTZ.

Article rédigé par https://www.acheter-neuf-toulouse.com, site spécialisé dans l’immobilier neuf sur Toulouse

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