Comment la crise de la Covid a-t-elle impacté le marché de l’immobilier ?

La pandémie bouleversant tous les secteurs, l’immobilier n’y a pas échappé. Que vous ayez suivi de près ou de loin l’actualité de l’immobilier pendant la Covid, quelques informations sur l’état du marché actuel seront toujours utiles.

On revient ici sur trois temps forts : l'immobilier avant la crise sanitaire, les effets directs de la Covid, puis l'état du marché à mi-2022.

Comment se portait le marché de l’immobilier avant la crise Covid ?

Avant la période trouble de la Covid, l’immobilier enregistrait une hausse relativement soutenue. Pour comprendre ce qui s'est passé, il faut remonter à l'état du marché avant la crise sanitaire — et même consulter l'historique des taux immobiliers sur 40 ans pour mesurer à quel point les niveaux de 2019 étaient exceptionnellement bas.

Ainsi, la hausse annuelle de l’immobilier de :

• 2017 était de 4,2 % ;
• 2018 était de 3,7 % ;
• 2019 était de 4,5 %.

En 2019, le prix moyen du m² dans l’ancien était autour de 3 384 euros. Ce sont les maisons qui prenaient le plus de valeur. Elles prenaient alors 5,4 % en un an.

Les taux immobiliers de cette année-là sont alors de :

• 0,88 % pour les emprunts sur 15 ans ;
• 1,05 % pour les emprunts sur 20 ans ;
• 1,31 % pour les emprunts sur 25 ans.

Ils sont alors considérés comme bas. Un statut qui va rapidement être détrôné, avec les taux un an après l'arrivée de la Covid-19.

Avant que les termes « Covid » et « immobilier » ne soient associés, les prévisions pour 2020 tendent vers un nombre de ventes stagnant. C’était sans compter les confinements difficiles et les périodes de reprise aussi attendues que confuses vécues par le secteur de l'immobilier pendant la crise de la Covid.

Quels ont été les impacts du Covid au sein du marché immobilier ?

L'impact de la crise sanitaire sur l'immobilier se lit période par période.

2020 : les freins du confinement et l’accélération après déconfinement

En 2020, l’immobilier est rythmé par des confinements successifs, ce qui a mis les transactions immobilières en suspens. Pour ceux qui voulaient tout de même se lancer dans une acquisition, il a fallu rivaliser d’ingéniosité pour faire des visites ou signer des offres de prêt en période de pandémie.

En 2020, « Covid » et « immobilier » n’étaient pas forcément les mots qui s’associaient le mieux : des activités du secteur ont même complètement cessé avec des agences immobilières fermées et des chantiers suspendus. Durant cette année-là, les taux sont sensiblement restés les mêmes qu’en 2019, mais la situation et les freins avaient fait baisser l’activité immobilière de 16,1 %.

C'est toujours en 2020, mais durant le premier déconfinement que les choses s'accélèrent pour le secteur de l'immobilier. D'avril à juillet, la hausse des transactions immobilières atteignait 460 %.

À cette époque, avec l’augmentation de la demande et les offres immobilières qui n’arrivent pas à suivre, la situation fait état d'une production de crédits immobiliers qui recule de 14,2 %. Le prix au m² accuse alors une hausse. Il avoisinait les 3 553 euros quand en 2019, il était plutôt de l’ordre de 3 367 euros.

2021 : des records « à la pelle »

2021 était l’année de tous les records. Elle se démarque avec cet engouement prononcé des acquéreurs pour les villes moyennes, les périphéries et les zones rurales. Le temps de trajet ne semble plus être un souci et l’on priorise les biens avec des extérieurs et de grands espaces. Cette envie de nature a fait flamber les prix dans ces localités, mais la hausse des prix s’est généralisée un peu partout en France.

En 2021, il était alors question d'une hausse d'environ 5 % sur un an, mais cette augmentation n’a pas eu l’air de faire peur aux acheteurs puisque l’année a enregistré près de 1,2 million de transactions. Le taux d’intérêt appliqué cette année-là a eu un effet levier : il tournait autour de 1,06 %.

Premier semestre 2022

Globalement, la première moitié de 2022 a été caractérisée par une certaine stabilité. Si la tendance est alors à la stagnation des prix, certaines parties de l’Hexagone ont vu le coût de leur bien immobilier baisser. C’était par exemple le cas de Montpellier qui enregistrait une diminution des prix de 0,3 %. Lorsque des hausses se faisaient sentir, elles ne dépassaient pas 1 %.

En comparaison de la progression des ventes en 2021, l’immobilier du premier semestre 2022 a ralenti. Néanmoins, les acheteurs sont toujours au rendez-vous avec, dans les grandes agglomérations, des nombres de transactions en progression de 1,6 %.

Post-Covid : le marché immobilier se porte-t-il mieux ?

Vers la fin du premier semestre 2022, l’équation « Covid » et « immobilier » accueille de nouveaux paramètres. Ainsi, les potentiels acquéreurs doivent aussi faire face à :

• une réglementation qui se durcit pour les « passoires thermiques » ;
• une durée de crédit immobilier et un taux d’endettement plafonné ;
• un taux immobilier moyen aux environs de 2,20 % ;
• un taux d’inflation moyen autour de 5,5 %.

Malgré tous ces bouleversements, l’immobilier reste relativement stable et la demande reste supérieure à l’offre.