Bien que le marché immobilier semble prêt à faire face à ce nouveau confinement, les impacts peuvent être lourds pour les emprunteurs ayant déjà un crédit immobilier. Nous revenons ici sur les deux solutions les plus connues pour faire face aux coups durs : le report ou la modulation d'échéance.
Alors que les Français sont repartis en confinement, l'économie semble mieux préparée. Les acteurs du marché immobilier (banques, notaires, agents immobiliers...) ont accéléré la digitalisation de leurs méthodes de travail. A ce jour donc, les conséquences éprouvées au printemps dernier, comme la hausse des taux ou la restriction des conditions de financement, pourraient être moins lourdes.
En revanche, une étude réalisée en septembre par Meelo, start-up lilloise spécialisée dans le risque d'impayés, a révélé que 32 % des propriétaires éprouvaient des difficultés à rembourser leur crédit (contre 17 % en plein confinement). La première vague a donc impacté durablement la santé des ménages.
Cette deuxième vague, même si moins forte, pourrait donc rogner un peu plus les capacités financières de certains emprunteurs. Si vous avez déjà un crédit immobilier et êtes dans ce cas de figure, deux solutions s'offrent à vous.
Le report d'échéance
Attention cependant : toutes les banques ne le proposent pas forcément, quand d'autres vous offrent la possibilité d'y avoir recours plusieurs fois au cours de votre crédit. Tout se joue au moment de signer votre contrat de prêt. Et vous ne pouvez pas y faire appel dès le début de votre crédit : il vous faudra attendre entre un et deux ans pour pouvoir l'actionner.
Ainsi, avant de vous adresser à votre conseiller banquier, référez-vous à votre contrat de prêt pour savoir :
- si vous pouvez faire cette demande,
- si oui, avez-vous dépassé les 12 ou 24 premiers mois requis ?
- enfin, sur quelle durée pouvez-vous reporter les échéances ?
Vous aurez le choix entre deux solutions : le report d'échéance partiel ou total. Dans le premier cas, vous ne remboursez plus le capital, mais continuez de payer les intérêts et l'assurance de prêt. Dans l'autre, vous choisissez de ne rien payer, hormis l'assurance de prêt.
Prenez ensuite contact avec votre banque pour discuter des modalités.
Vous avez un crédit de 150 000 € sur 25 ans à 1,45 % (et 0,35 % d'assurance). Vos mensualités sont de 640 € (avec assurance).Vous demandez, passé le délai des 2 ans requis, un report total pendant 6 mois. Vous ne payez donc que l'assurance de 44 €. Cette suspension entraîne un allongement de votre crédit de 9 mois, avec un coût supplémentaire de 1 853 €.
Si vous avez un prêt à taux zéro (PTZ), accession ou prêt PEL, vous ne pourrez pas demander de report d'échéance. Idem pour le prêt in fine ou relais, où le capital emprunté est à rembourser en une seule fois à la fin de votre prêt.
La modulation d'échéance
Tout comme pour le report d'échéance, vous avez un délai de franchise : il vous faudra donc attendre entre 12 et 24 mois pour l'activer. La modulation n'est valable qu'une fois par an - certaines banques peuvent toutefois la proposer tous les 6 mois - sur une durée de 2 ans maximum.
Vous pouvez demander une modulation (à la hausse ou à la baisse) entre 10% et 30 % de vos mensualités. Les conditions sont inscrites dans votre contrat, ainsi que le possible coût de l'opération.
Votre banquier sera cependant vigilant lors de votre demande. En effet, il cherchera à savoir si votre éventuel endettement pourrait mener à un surendettement, donc à un risque pour la banque.
Vous avez un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 1,5 % avec des mensualités de 965 €. Si vous décidez de moduler vos échéances sur deux ans, vous allongez la durée de remboursement de 24 mois. Votre nouvelle mensualité sera de 889 €, et le coût de votre crédit, précédemment de 3 162,80 € passera à 3 493,56 €. Et l'assurance de 12,88 à 13,70 €, son prix augmentant en conséquence avec l'âge.
Les points de vigilance
Vous l'aurez peut-être compris, qui dit report d'échéance ou modulation, dit impact sur la durée de crédit. En reportant ou modulant vos mensualités, votre remboursement n'en sera que plus long. Et pas forcément de façon proportionnelle. Par exemple, la suspension des échéances sur 3 mois entraîne 4 échéances supplémentaires pour solder votre crédit.
Le report de mensualité vous revient donc plus cher que la modulation. Il vous faudra prévoir un surcoût supplémentaire, car vous vous retrouverez à payer un report des intérêts ET du capital dû (intérêts sur les intérêts).
En modulant, le coût du crédit augmente, mais dans des proportions moindres. Il vous faudra surtout veiller au coût de l'assurance, qui changera à la hausse car vous rembourserez votre prêt sur une durée plus longue que prévu. Si vous cherchez simplement à vous donner un peu plus de marge de manœuvre, cette solution est à privilégier.
Si vous perdez votre emploi dans ce contexte, la garantie perte d'emploi peut servir. Inapplicable en cas de chômage partiel ou de rupture conventionnelle, elle n'est activable qu'en cas de licenciements économiques indemnisés par Pôle emploi. Devant être comprise dans votre contrat de prêt, elle est soumise à quelques conditions (être en CDI, avoir moins de 50 ans, respecter le délai de carence compris entre 6 et 12 mois. Le délai de franchise post-licenciement est de 3 à 6 mois).
