Est-il possible de louer un bien meublé via une SCI ?
Sommaire
Bonne nouvelle, oui une SCI peut louer un bien en meublé, mais sous conditions strictes. Si votre SCI est fiscalisée à l’impôt sur le revenu (IR), la location meublée ne doit pas dépasser 10% de vos recettes annuelles totales. Au-delà de ce seuil, vous devez basculer à l’impôt sur les sociétés (IS) pour exercer cette activité sans limite. On vous explique les rouages.
La location meublée étant considérée comme une activité commerciale et la SCI, conçue pour une activité civile, elles ne sont normalement pas compatibles. Or, sous des conditions strictes, elle peut s’envisager !
Louer un bien en meublé est considéré comme une activité commerciale tandis qu’une SCI est un statut créé pour une activité civile.
La location d’un bien meublé via une SCI dépend du régime fiscal que vous avez choisi pour votre société.
La location meublée ne peut représenter plus de 10 % des recettes annuelles de la SCI si elle est soumise à l’impôt sur le revenu.
Si les recettes dépassent 10 %, la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.
Une SCI peut louer en meublé si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), mais ce statut sera moins avantageux à la revente.
Pourquoi une location meublée peut-elle poser problème en SCI ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) implique qu’un bien soit mis en location avec un bail d’habitation meublé. Le logement doit comporter un minimum de meubles obligatoires, définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.En plus de ce mobilier, l’Art. 25-4 de la loi ALUR de 2014 impose que le logement soit décent pour "permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."
Pourquoi cela peut poser problème ?
Selon l’article 110-1 du Code du commerce, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Or, si une SCI pratique une activité commerciale, pour laquelle elle n’a normalement pas été conçue, elle risque une requalification fiscale automatique en basculant de l’impôt sur le revenu (IR) vers l’impôt sur les sociétés (IS).
Existe-t-il des solutions pour louer en meublé via une SCI ?
Oui c’est possible ! Mais…pour qu’une SCI puisse effectuer légalement une location meublée, sa structure juridique doit être adaptée et, parfois, son régime fiscal.
Solution 1
Une SCI est normalement soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Si vous souhaitez conserver ce régime, la location meublée devra être occasionnelle et ne pas dépasser 10 % de vos recettes annuelles totales, sans quoi, vous risquez une requalification fiscale.
Solution 2
Vous optez pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, votre SCI devient une structure commerciale et vous pouvez effectuer louer en meublé sans être impacté(e) par une limite fiscale. Votre SCI perd ainsi son statut civil et devient commercial.
Votre résultat est imposable à un taux de 15 %, jusqu'à 42 500 € de bénéfices et de 25 % au-delà. L’avantage est que votre SCI peut amortir le bien immobilier et le mobilier.
Votre déqualification en SCI soumise à l’IS doit être déclarée auprès de l’administration fiscale. Attention, elle devient irréversible, vous ne pourrez plus revenir à l'IR par la suite.
Les démarches pour louer en meublé via une SCI
Avant de vous lancer dans la location meublée avec une SCI, prenez soin de réfléchir et de respecter ces 6 étapes :
Décider du régime fiscal adapté. Choisissez entre l'IR (activité limitée à 10%) ou l'IS (activité illimitée). Cette décision conditionne toute la suite des démarches.
Modifier les statuts de la SCI. Organisez une assemblée générale extraordinaire avec vos associés pour acter l’ajout de l’activité de location meublée dans l'objet social de la SCI..
Déposer ce changement de statuts auprès de l’INPI pour officialiser cette mise à jour.
Déclarer l’option fiscale choisie. Gardez en mémoire que choisir l’IR vous contraint à exercer une activité occasionnelle.
Déclarer votre activité de location meublée auprès de l’administration fiscale qui ajustera si besoin votre statut selon votre déclaration.
Effectuer les formalités administratives sur le site du guichet unique. Cette démarche vous assure juridiquement dans l’exercice de votre activité de location meublée et prévient une requalification éventuelle de l’IR en IS.
Existe-t-il des avantages à combiner location meublée et SCI ?
Lesquels ?
Optimisation fiscale. Si votre SCI est soumise à l’IS, vous pourrez amortir le bien et les meubles en déduisant chaque année une part de leur valeur. Cela réduit ainsi votre base imposable.
Gestion simplifiée du patrimoine. Il est possible de faire entrer ou sortir un associé aisément sans mettre en vente le bien. De plus, toutes les décisions sont centralisées dans une même structure (loyers, charges…).
Protection du patrimoine personnel. En cas de coup dur, vos biens ne peuvent pas être saisis. Vous risquez uniquement ce que vous avez investi.
Investissement collectif. Vous pouvez acheter plus grand ou plus cher et… partager les risques !
Les contraintes et risques à connaître
Hé oui, être associé(e) dans une SCI et se lancer dans la location meublée n’a rien d’un long fleuve tranquille ! Ce choix peut vous exposer à :
Une complexité administrative avec les formalités relatives aux statuts, l’IS, les obligations déclaratives…
Un risque de déqualification de l’IR à l’IS si votre recette dépasse les 10 % strictement imposés.
Des coûts de gestion, notamment si vous optez pour l’IS puisque votre gestion comptable devra être plus stricte.
Des désaccords voire des conflits entre associés, plus on est nombreux, plus difficile est la gestion !
Une décote au moment d’une potentielle revente, d’où l’intérêt d’anticiper la fiscalité et de se faire accompagner par un notaire.
- Soumis(e) à l’IS, vous ne bénéficierez pas d’une plus-value immobilière identique à celle des particuliers, mais elle sera imposée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable.
Comparatif des régimes fiscaux
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Limite de revenus pour une location meublée | 10 % des recettes totales annuelles maximum | Illimitée |
| Type d’activité | Activité civile | Activité commerciale |
| Type d’imposition | Associés soumis à l’impôt sur le revenu | Impôt sur les société de 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % |
| Amortissement ? | Impossible sur le bien | Possible sur le bien et les meubles |
| Comptabilité | Simplifiée | Comptabilité commerciale stricte |
| Plus-value à la revente | Plus-value des particuliers | Plus-value professionnelle |
| Difficulté de gestion | Faible à moyenne | Élevée |
Louer en meublé via une SCI n’est pas toujours la solution la plus simple ni la plus avantageuse, mais pour une location ponctuelle, ce statut peut s’avérer intéressant, à condition de respecter la fiscalité. Avant de vous lancer, mieux vaut bien anticiper et rester rigoureux(se), analyser vos objectifs patrimoniaux, vos projets d’investissement et la composition de la SCI. Somme toute, l’accompagnement d’un notaire peut vous éviter bien des tracas !
Questions fréquentes sur la location meublée en SCI
Que se passe-t-il si je dépasse les 10% de recettes sans l'avoir déclaré ?
Peut-on louer en meublé via une SCI sur des plateformes type Airbnb ?
Peut-on cumuler location nue et location meublée dans la même SCI ?
Depuis quinze ans, Alexandra écrit, cherche, creuse - bref, elle enquête. Chez Pretto, elle met cette curiosité au service des sujets qui font la ville : patrimoine, urbanisme et tout ce qui dessine nos lieux de vie.
