Profil d’acheteur : maman solo de 4 enfants, 1 900€/mois… Comment elle est devenue propriétaire

Stéphanie, 36 ans, élève seule ses quatre enfants. Employée de magasin en CDI, elle touche un salaire de 1950 € net par mois. Malgré un dossier a priori compliqué et un premier courtier qui l’a abandonné en pleine procédure, elle a récemment pu devenir propriétaire de sa résidence principale. Retour sur un parcours semé d’obstacles, mais conclut avec succès grâce à une stratégie de montage bien spécifique.

Fin 2023, Stéphanie contacte Charlotte, courtière chez Pretto, après avoir signé un compromis de vente pour une maison qu’elle souhaite acheter.

Elle est en situation d’urgence puisque son précédent courtier ne lui donne plus aucune nouvelle et deux banques ont déjà refusé son dossier.

Il lui faut vite un plan B et trouver un nouveau courtier qui pourra reprendre intégralement son projet.

D’autant plus que, cette maison, c’est le projet de sa vie ! Elle veut à tout prix l’obtenir. Reste à trouver quelqu’un pour l’épauler et décrocher le financement qui lui permettra de concrétiser son rêve.

• Situation professionnelle : employée dans un magasin, en CDI, période d’essai validée

• Prix du bien : 89 000 €

• Montant des travaux : 15 000 €

• Budget global de 115 000 € avec frais de notaire

• Revenus : 1 950 € + pension alimentaire de 561 €

• Epargne : 21 500 €

• Apport : 15 000 €

• Mensualité estimée : 561 € (assurance comprise)

Premier constat : le projet est cohérent avec sa capacité financière. Le montant emprunté reste maîtrisé et en phase avec ses revenus.

Salariée en CDI, Stéphanie perçoit 1 950 € net. S’ajoutent à cela une pension alimentaire de 561 €, prise en compte dans le calcul bancaire car ses enfants ont moins de 13 ans. Elle perçoit également des allocations familiales, mais qui ne sont pas prises en compte dans le calcul ici. Certaines banques mutualistes ou régionales peuvent néanmoins l’intégrer.

De prime abord, Stéphanie semble finançable. Toutefois, derrière les indicateurs a priori positifs, son dossier présente plusieurs fragilités.

1. La présence de paiements en 10 fois sans frais

À deux reprises, des achats ont été réalisés en “10 fois sans frais”, pour un téléphone et une cuisine. Ces paiements, bien que courants, sont assimilés à des crédits à la consommation dans l’analyse bancaire, et entrent donc dans le calcul du taux d’endettement.

Or, comme 98% des Français, Stéphanie ne le savait pas ! À bien faire attention avant d'acheter un bien immobilier car cela peut donner un signal de fragilité budgétaire à la banque. Dans l’idéal, payez plutôt cash ce type d'achats du quotidien.

2. Une épargne issue d’un versement exceptionnel

Certes Stéphanie a une épargne plutôt conséquente de 21 500 €… mais cette somme provient d’un litige réglé à son avantage, et non d’une épargne mensuelle récurrente.

Or, les banques valorisent davantage une épargne constituée de façon régulière, même modeste, car elle traduit une capacité de gestion budgétaire stable. Ne misez donc pas simplement sur une belle épargne après avoir gagné un ticket à gratter !

3. Un reste à vivre tout juste suffisant

Le “reste à vivre”, c’est-à-dire le montant disponible une fois toutes les charges payées, doit atteindre un seuil minimal défini par chaque établissement bancaire (généralement entre 750 et 950 € par adulte et 250 à 450 € par enfant pour vivre dignement).

Dans le cas de Stéphanie, ce seuil se situe autour de 1 750 €* Grâce à la prise en compte de ses allocations familiales, le dossier de Stéphanie passe tout juste la barre. Ouf !

4. Un incident bancaire visible sur ses relevés

Enfin, un dernier élément pénalise à nouveau son dossier : une saisie administrative à tiers détenteur (ATD), liée à une amende non réglée à temps. Si ce type d’incident n’est pas systématiquement disqualifiant, il peut, dans un dossier déjà fragile, susciter des doutes sur la gestion des comptes au quotidien.

En reprenant le dossier de Stéphanie géré par l'ancien courtier, Charlotte fait face à un historique un peu chaotique. Le premier courtier avait en effet présenté le dossier à la Banque Postale, la banque de la cliente, sans l’en informer.

Résultat, lorsqu’une nouvelle tentative est faite par Pretto auprès de cette même banque, le dossier est refusé d’emblée, car déjà enregistré et étudié. Ce refus est définitif, au moins pour les semaines à venir.

C’est finalement grâce à une relation de confiance établie entre la courtière de Pretto et un banquier local du Crédit Mutuel que le dossier connaît un nouveau souffle.

Présenté ainsi de manière transparente, en assumant les fragilités mais en insistant sur la cohérence globale du projet, le dossier est accepté… à une condition : contourner l’organisme de cautionnement classique, qui avait lui aussi refusé à cause d’un détail surprenant : la présence d’une mare dans le jardin.

La solution trouvée : recourir à une hypothèque classique, moins dépendante de l’appréciation du bien par un organisme de garantie.

Autre condition posée par la banque : que Stéphanie transfère l’ensemble de ses comptes et assurances chez eux, afin de sécuriser la relation bancaire et renforcer l’engagement.

Résultat : Stéphanie a pu signer son crédit à un taux de 4,25 %, en ligne avec les conditions du marché de fin 2023 pour un profil à revenus modestes. Elle est aujourd’hui installée dans sa maison, avec ses enfants, et rembourse des mensualités inférieures à son loyer précédent.

• Un projet cohérent avec ses revenus : la base d’un dossier finançable.

• Les paiements en plusieurs fois sans frais sont considérés comme des crédits par les banques.

• Une épargne issue de l’effort régulier est mieux valorisée qu’un capital ponctuel.

• Les allocations peuvent peser dans le calcul du reste à vivre, même si elles ne sont pas prises en compte dans les revenus.

• La transparence est essentielle : mieux vaut tout expliquer dès le départ que laisser le doute s’installer.

• Enfin, accepter des contreparties (ouverture de comptes, assurance habitation, etc.) peut être déterminant pour faire passer un dossier un peu fragile.

Si vous êtes dans une situation comparable et que vous vous demandez comment monter un dossier solide, nos experts, comme Charlotte, peuvent vous accompagner. Tous les profils méritent d’avoir accès à la propriété… à condition d’avoir une bonne stratégie !