Le calcul des intérêts : découvrez le coût de votre crédit

Vous le saviez déjà et faire la simulation avec notre outil vous a permis de le vérifier : plus la durée de votre emprunt et plus votre taux seront bas, moins le coût de vos intérêts sera élevé. Jusqu’ici, pas de surprise. Néanmoins, connaître ces grands principes n’est pas les maîtriser. Prenons donc quelques minutes pour vous aider à optimiser le coût de votre crédit et à faire le calcul de vos intérêts.

Les intérêts d’un prêt immobilier, c’est le prix que vous payez à la banque pour rembourser l’argent qu’elle vous prête. Et sur un crédit étalé plusieurs années, ce coût peut représenter plus de la moitié du prix total du crédit – un chiffre à garder en tête avant de signer quoi que ce soit.

Deux notions à bien distinguer :

• Le taux nominal, c’est le taux affiché et que vous négociez en premier lieu, mais qui sera majoré de frais.

• Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), c’est un petit peu plus transparent : il inclut aussi les frais, l’assurance, et tout ce qui pèse sur la note. Vous voulez voir le vrai coût ? Jetez un œil au TAEG en priorité.

On parle souvent du « taux de crédit », mais en réalité, il en existe plusieurs. Et c’est important de comprendre lequel vous avez entre les mains, car cela peut changer la donne.

C’est le plus courant (et le plus rassurant). Il reste identique pendant toute la durée de votre prêt. Vous connaissez à l’avance le montant total que vous rembourserez, et vos mensualités ne changent pas. Zéro mauvaise surprise.

Il peut évoluer chaque année, à la hausse… ou à la baisse, en fonction d’un indice de référence (souvent l’Euribor). Il est généralement plus bas au départ qu’un taux fixe, mais il comporte plus d’incertitude. Et ce n’est pas toujours un bon pari.

C’est un taux variable, mais avec un plafond. Par exemple, un taux capé +1 ne pourra jamais augmenter de plus de 1 point au-dessus de son taux initial. Un bon compromis pour se protéger tout en profitant (un peu) de la flexibilité.

Avant de signer un prêt, on se demande souvent : « Mais pourquoi ce taux-là et pas 0,5 point de moins ? » Bonne question. Voici deux éléments de réponse (très terre-à-terre) :

La banque ne sort pas ses taux du chapeau ! Elle se cale principalement sur l'OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor), qui reflète le coût de financement de l'État français. Si l'OAT est à 3,48 %, vous pouvez vous attendre à des taux immobiliers qui gravitent autour de ce niveau, parfois même légèrement en dessous selon la concurrence entre établissements.

La banque ne vous prête pas juste de l’argent : elle veut aussi votre compte courant, votre assurance habitation, votre carte bleue… Bref, un client sur le long terme. Donc si votre dossier est solide (beau CDI, apport élevé, bonne gestion), elle sera prête à faire un effort. À vous de jouer !

Connaître le montant total des intérêts de son prêt permet de prendre conscience du coût réel de son crédit. Pour cela, deux outils sont essentiels : le tableau d’amortissement et une formule de calcul simple.

Le tableau d’amortissement, ou tableau de calcul des intérêts, est un document fourni par la banque au moment de la signature de l’offre de prêt. Il détaille, mois après mois, la répartition de chaque mensualité entre le remboursement du capital et celui des intérêts.

Ce tableau permet notamment de visualiser :

• le capital restant dû à chaque échéance,

• la part d’intérêts remboursée à chaque mensualité,

• l’évolution de la part de capital remboursé dans le temps,

• le coût total du crédit.

Il montre également que la part des intérêts est plus importante en début de prêt. C’est ce que l’on appelle le fonctionnement dégressif d’un crédit amortissable.

Grâce au montant de vos mensualités, vous pouvez déterminer le coût total des intérêts de votre crédit immobilier. Cela va vous permettre de connaître le montant de la rémunération de la banque, c’est-à-dire le prix de son service. Ce calcul va également vous permettre de calculer la « rentabilité » d’un prêt immobilier. En effet, plus le coût total des intérêts est élevé, plus le prêt immobilier va vous coûter cher.

Par exemple, pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans avec un taux fixe de 3,23 % (taux moyen observé en septembre 2025, tous profils confondus), le coût total des intérêts s’élève à 71 767 €. Cela représente 36,6 % du montant emprunté. Autrement dit, plus d’un tiers de ce que vous remboursez à la banque correspond uniquement aux intérêts du crédit.

Les intérêts peuvent représenter une part importante du coût total d’un prêt immobilier. Heureusement, plusieurs leviers permettent de les réduire, sans forcément rogner sur votre projet.

C’est l’un des moyens les plus efficaces. Un prêt sur 15 ans coûte beaucoup moins cher en intérêts qu’un prêt sur 25 ans. Même si les mensualités sont plus élevées, le gain à long terme peut être très important.

Chaque dixième de point de taux en moins se traduit par plusieurs milliers d’euros économisés sur la durée du prêt. Pour obtenir de bonnes conditions, il est essentiel de présenter un dossier solide (revenus stables, apport conséquent, gestion de compte saine) ou de se faire accompagner par un courtier.

Le taux nominal ne suffit pas : il faut comparer les TAEG, qui incluent l’assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie… C’est le seul indicateur qui permet de comparer objectivement plusieurs offres de prêt.

Si les taux baissent après la signature de votre prêt, une renégociation ou un rachat de crédit peut permettre de réduire considérablement le coût total des intérêts. Attention toutefois à bien prendre en compte les frais associés (indemnités de remboursement anticipé, nouveaux frais de garantie…).

Lorsque l’on évoque le coût d’un crédit, il arrive parfois qu’on le réduise à un simple calcul des intérêts. Certes, il s’agit bien de la somme la plus importante dont vous vous acquitterez pour accéder à votre emprunt, néanmoins vous devrez tout de même vous acquitter d’autres frais.

• L’assurance emprunteur constitue le deuxième poste de dépense le plus important après vos intérêts. Plus vous êtes âgé et plus cette assurance (qui revêt un caractère obligatoire) risquera de vous coûter. Vous pourriez être étonné, mais pour certains emprunteurs, elle peut même constituer jusqu’à 25 % du coût de leur crédit immobilier ! C’est la raison pour laquelle nous entendons la négocier avec la même exigence que votre taux d’intérêt.

• Les frais de garantie financent le mécanisme qui protège la banque d’un éventuel défaut de paiement. Ainsi, on imagine parfois que c’est aux banques de s’en acquitter. Hélas, vous restez le demandeur ! Et c’est donc vous, à ce titre, qui paierez votre assurance comme votre garantie. Si elle coûte le plus souvent 1 % du montant emprunté, certains organismes pourront offrir une tarification préférentielle à certains types de profils (comme la CASDEN pour les fonctionnaires). Comptez sur nous pour vous orienter.

• Les frais de dossier bancaires sont négociés à l’avance. Ainsi, vous connaîtrez les tarifs préférentiels que nous pouvons obtenir avant même que votre dossier parvienne entre les mains des banques. Le plus souvent, ces frais demeurent inférieurs à 1 000 euros. De quoi garder le sourire !

• Les honoraires de courtage s’élèvent chez Pretto à 1 990 euros pour la plupart des dossiers (sauf projets spéciaux). Grâce à la digitalisation de notre activité, cette tarification demeure parmi les plus faibles du marché. Notre ambition ? Vous offrir le meilleur du courtage au meilleur prix.