État des lieux de sortie, 1er litige locatif en France : filmé et assisté par l’IA, le risque est divisé par 5

Cette tribune libre s’inscrit dans notre format qui donne la parole à des experts de l’immobilier et du financement pour éclairer les grandes mutations du marché. Bruno Cantegrel, chroniqueur (TV & radio), auteur de deux livres sur la gestion locative et fondateur de Monsieur Hugo, y partage son analyse de l’état des lieux de sortie et des solutions pour éviter les litiges sur le dépôt de garantie.

65 % des actions en justice intentées par des locataires en France portent sur le dépôt de garantie, selon les chiffres du Ministère de la Justice. Ce chiffre devrait alarmer tous les propriétaires bailleurs : la première cause de litige locatif n’est ni l’impayé, ni le voisinage, ni les travaux - c’est un document que l’on remplit en vingt minutes, debout, le jour du départ du locataire. Et si l’état des lieux de sortie n’était pas la formalité que l’on croit, mais l’acte juridique le plus sous-estimé de toute la relation locative ?

Un document sous-estimé, aux conséquences disproportionnées

L’état des lieux de sortie occupe une place paradoxale dans la gestion locative française. Pour la grande majorité des propriétaires, il s’agit d’une étape administrative parmi d’autres : on compare avec l’entrée, on note quelques dégradations, on signe, on restitue la caution. Dans les faits, c’est l’acte juridique qui détermine, à lui seul, si le propriétaire pourra ou non faire valoir ses droits sur plusieurs milliers d’euros de dépôt de garantie.

La loi du 6 juillet 1989 est sans ambiguïté sur ce point : à défaut d’état des lieux de sortie, le logement est réputé avoir été rendu en bon état. Cette présomption légale s’applique même si le locataire a manifestement dégradé le bien. Le propriétaire doit alors restituer l’intégralité de la caution, avec une charge de la preuve qui s’inverse contre lui : c’est à lui de démontrer les dégradations, ce qui devient quasiment impossible sans document contradictoire daté.

Ce déséquilibre explique en grande partie le chiffre du Ministère de la Justice : 65 % des contentieux locatifs portant sur la caution. Ce n’est pas le signe d’une mauvaise foi généralisée des propriétaires ou des locataires, mais celui d’un acte juridique exigeant, traité avec les outils et le temps d’une simple formalité.

Le piège du “contradictoire” que personne ne voit venir

Le premier facteur de nullité d’un état des lieux n’est pas une question de fond (une dégradation mal décrite ou une photo manquante), mais une question de forme : le caractère contradictoire de l’acte. Un état des lieux n’a de valeur juridique que s’il est réalisé en présence des deux parties, ou de leurs représentants dûment mandatés par une procuration écrite et datée.

Cette exigence, pourtant centrale, est largement méconnue. Un cas jugé par un tribunal judiciaire l’illustre bien : un locataire absent envoie son père à l’état des lieux, le propriétaire accepte par bon sens et par confiance, des dégradations sont constatées et la caution est retenue en conséquence. Le locataire conteste : son père n’avait pas de procuration écrite. Verdict : l’état des lieux est invalidé, et la restitution intégrale de la caution est imposée au propriétaire, malgré des dégradations bien réelles et documentées.

Le lien familial, la bonne foi ou l’évidence des faits ne suffisent jamais à sécuriser juridiquement un état des lieux. Seule la procuration écrite le fait. C’est un détail de procédure qui coûte, dans les faits, l’intégralité du dépôt de garantie à des propriétaires qui pensaient avoir fait preuve de souplesse.

La preuve, et rien d’autre, fait la différence

Une fois le caractère contradictoire acquis, le deuxième facteur de litige est la qualité de la preuve. La mention “bon état général”, encore omniprésente dans les états des lieux réalisés sans méthode, ne vaut juridiquement rien. Un juge ne peut pas trancher sur une appréciation aussi vague ; il a besoin de descriptions précises, de photos datées, de relevés de compteurs identifiables.

Le chiffre publié par le baromètre LouerAgile 2025 est, à cet égard, particulièrement parlant : le taux de retenues sur caution contestées avec succès par les locataires chute de 45 % à 9 % lorsque l’état des lieux a été filmé, soit un risque divisé par 5. Ce n’est pas la sévérité de l’inspection qui protège le propriétaire, mais la nature de la preuve qu’il a su constituer le jour J. Un état des lieux sans photo, c’est un état des lieux indéfendable en justice, quelle que soit la réalité des dégradations constatées.

Vétusté ou dégradation : la confusion qui coûte cher

Le troisième angle mort, plus insidieux, concerne la distinction entre vétusté et dégradation. Une peinture qui se ternit après dix ans, une moquette usée par huit ans d’usage quotidien ou une robinetterie en fin de vie relèvent de l’usure normale du logement : la charge en revient au propriétaire, pas au locataire. À l’inverse, un trou dans un mur, une moquette brûlée ou un carrelage cassé relèvent de la dégradation, à la charge du locataire.

Le piège le plus fréquent consiste précisément à confondre les deux : retenir sur la caution une usure normale, et perdre en justice sur ce point précis, parfois en entraînant l’annulation de l’ensemble de la retenue. Le décret du 30 mars 2016 a justement prévu la possibilité d’annexer au bail une grille de vétusté, qui répartit les frais selon la durée de vie théorique de chaque équipement. Une peinture murale dégradée, devisée à 600 €, avec une durée de vie de dix ans et un équipement âgé de sept ans, ne fait porter au locataire que 30 % du coût, soit 180 €, contre 420 € pour le propriétaire.

Sans grille annexée au bail, cette répartition reste discutable et largement contestable. Avec une grille signée dès la signature du contrat de location, elle devient incontestable en justice. C’est l’un des points où la rédaction du bail et la gestion de l’état des lieux de sortie sont, en réalité, indissociables.

Locataire absent, qui refuse de signer ou qui conteste : anticiper plutôt que réagir

Une part non négligeable des litiges naît de situations que le propriétaire n’a pas anticipées : un locataire absent le jour J, un refus catégorique de signer, ou une contestation en cours d’inspection. Dans tous ces cas, la règle est identique : ne jamais improviser, toujours formaliser par écrit. Une convocation en lettre recommandée avec accusé de réception, proposant plusieurs créneaux et respectant un délai de prévenance raisonnable, protège juridiquement le propriétaire en cas d’absence injustifiée.

Lorsque le locataire refuse malgré tout de se présenter ou de signer, le recours à un commissaire de justice permet d’obtenir un constat unilatéral ayant la même valeur juridique qu’un état des lieux signé par les deux parties. C’est une dépense que beaucoup de propriétaires rechignent à engager, jusqu’au jour où elle leur évite de perdre, par défaut de procédure, plusieurs milliers d’euros de dégradations pourtant bien réelles.

Vers un état des lieux moins artisanal

Ce constat invite à reconsidérer la place de l’état des lieux de sortie dans la gestion locative française. Pendant longtemps, il a été traité comme une simple formalité de fin de bail, réalisée sur un coin de table avec une grille papier standardisée. Les chiffres du Ministère de la Justice démontrent l’inverse : c’est l’acte qui concentre le plus de risque juridique et financier dans toute la relation locative.

L’assistance numérique change progressivement la donne. Plusieurs logiciels de gestion locative intègrent désormais un état des lieux assisté par l’intelligence artificielle, à l’image de celui proposé par Monsieur Hugo, qui guide le propriétaire pièce par pièce, intègre directement les photos datées dans le document, applique automatiquement la grille de vétusté annexée au bail et permet l’e-signature sur le téléphone des deux parties, autorisée depuis juin 2024. Un état des lieux filmé, et assisté par l’IA, permet ainsi de diviser le risque de litige par 5.

Ce n’est pas la technologie qui rend l’état des lieux solide ; c’est la méthode qu’elle impose, là où l’improvisation laissait jusqu’ici la porte ouverte au contentieux.

Cette structuration ne dispense cependant pas le propriétaire de bon sens : un logement non entièrement libéré, une inspection menée dans la pénombre, ou des compteurs non relevés restent des causes de litiges qu’aucun outil ne peut corriger après coup. La technologie sécurise la méthode ; elle ne remplace pas la rigueur du jour J.

Un sujet sous-traité, à la hauteur de son enjeu réel

L’état des lieux de sortie souffre d’un déséquilibre singulier : il concentre l’essentiel du risque juridique d’une location, mais reçoit l’essentiel de l’attention en toute fin de parcours, dans l’urgence d’un départ et la pression d’un nouveau locataire à faire entrer. C’est précisément cette asymétrie entre l’enjeu réel et le temps qu’on lui consacre qui nourrit le contentieux.

Réduire les 65 % de litiges sur la caution ne suppose ni réforme législative ni bouleversement du marché locatif : il s’agit avant tout de traiter l’état des lieux de sortie pour ce qu’il est réellement, à savoir un dossier de preuve, qui se prépare, qui se documente avec méthode, et qui se signe dans des conditions juridiquement sécurisées. Le propriétaire qui consacre une heure correcte à cet exercice, plutôt que vingt minutes expédiées, change radicalement sa position en cas de désaccord ultérieur.