Comment acheter en France depuis la Suisse ?
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Vous vivez en Suisse et avez un coup de cœur pour un bien immobilier situé en France ? Problème : vous ne connaissez pas vraiment les rouages pour vous lancer dans cette acquisition. Entre fiscalité, financement et démarches administratives, Pretto vous donne des pistes pour vous aider à préparer votre projet immobilier !
En France, le prix du m² (3 200 €) reste près de trois fois inférieur à celui observé en Suisse.
La convention fiscale franco-suisse évite la double imposition et encadre l’IFI sur la valeur nette du bien.
Les grandes villes et zones touristiques françaises offrent une forte demande locative, limitant les risques de vacance.
Les banques françaises demandent souvent un apport d’environ 25 %.
Pourquoi investir dans l'immobilier français depuis la Suisse ?
L’immobilier français, un placement sûr
Selon le média Forbes, depuis 2010, les prix ont augmenté de 6 % en Suisse contre 3 % en France métropolitaine. Et ces deux dernières années, ils ont baissé de 6,4 % dans l’Hexagone pour prendre une envolée de 1,5 % chez nos voisins helvètes.
Cette année, Pretto a souligné une reprise des transactions immobilières alors qu’elles étaient en chute depuis 2023. Une perspective intéressante pour les investisseurs suisses !
De plus, Forbes explique que 65 % des Français sont propriétaires de leur logement contre seulement 36,8 % des Suisses. Un fossé qui montre que, malgré un niveau de vie plus élevé en Suisse, les habitants peinent à investir.
Pour aller plus loin : Expatrié, non résident français : comment obtenir un prêt immobilier ?Une diversification patrimoniale plus grande
En France, l’offre se trouve être également plus vaste qu’en Suisse. Explication : selon les villes, le prix au mètre carré varie du simple au… triple tout en restant plus bas qu’en Suisse. Cet avantage laisse ainsi de plus grandes possibilités d’acquisition aux acheteurs suisses, leur accordant un pouvoir d’achat plus grand que dans leur pays.
En France, la demande locative est attractive selon les régions
La France est également l’un des pays les plus touristiques au monde, et ses grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux s’avèrent très dynamiques. Ces grandes villes bénéficient d’une grande tension locative. Devenir propriétaire dans ce contexte engendre une sécurité locative, limitant les risques de vacance du bien. Encore un bon point qui peut achever de convaincre les Suisses d’investir dans l’Hexagone ! Toutefois, dans ces villes françaises, les prix grimpent. Cela implique d’avoir un certain budget pour pouvoir y acheter un pied-à-terre !
Forbes souligne "En Suisse, environ 60 % du territoire est inconstructible en raison de politiques strictes de protection des espaces naturels, et en raison de l’initiative Weber qui limitent la proportion de résidences secondaires à 20% par commune pour prévenir la spéculation."
Acheter en France pour louer : une fiscalité différente
Convention fiscale et Impôt sur la Fortune immobilière
En France, les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles des revenus fonciers selon le régime réel d'imposition, entraînant une diminution notable de la base imposable et de l’impôt correspondant. Cette déductibilité influe également sur le calcul du taux marginal en Suisse, les revenus nets français y étant pris en considération.
La convention fiscale entre la France et la Suisse porte également sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, la France a le droit d’imposer un bien situé sur son territoire.
Concrètement, si vous décidez d’acheter un bien immobilier en France à 1 million d'euros avec un prêt de 800 000 euros, le fisc français calculera l'Impôt sur la Fortune Immobilière sur 200 000 euros. Cette somme correspond à la différence entre la valeur du bien et votre dette. Sans emprunt, vous auriez payé des impôts sur la totalité de la somme (soit 1 million d’euros).
L’IFI est calculé sur la valeur du patrimoine net taxable détenu et s’applique selon le barème suivant :
jusqu’à 800 000 € : 0 %
entre 800 001 € et 1 300 000 € : 0,5 %
entre 1 300 001 € et 2 570 000 € : 0,7 %
entre 2 570 001 € et 5 000 000 € : 1 %
entre 5 000 001 € et 10 000 000 € : 1,25 %
Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %
De plus, la détention d'un bien immobilier en France entraîne l'assujettissement à :
La taxe foncière si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier,
La taxe d'habitation si votre bien est votre résidence secondaire.
Pour aller plus loin : Acheter en France en tant qu'étranger ressortissant de l'UE, le guide !La spécificité de la Location Meublée Non Professionnelle
Le revenu net imposable en France (après abattement au régime micro-BIC ou après déduction des charges et amortissements au régime réel) est soumis à :
l’impôt sur le revenu français, avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents (sauf si votre taux moyen mondial est inférieur, auquel cas une demande peut être faite pour appliquer ce taux réduit),
aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Toutefois, si vous êtes affilié(e) à un régime de sécurité sociale de l’Espace Économique Européen (EEE) ou de la Suisse, vous êtes exonéré(e) de la CSG et de la CRDS. Dans ce cas, vous ne supporterez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Quels frais prévoir lors d’un achat immobilier en France ?
- Les frais de notaire qui se situent autour de 7 à 8 % dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf,
Les frais d’agence atteignant en moyenne entre 4 et 5 % du prix de vente,
Les droits d’enregistrement ou droits de mutation à titre onéreux (DMTO) varient entre 3,8 % et 4,5 % du montant des transactions,
Les impôts locaux comme vu précédemment.
D’autres dépenses sont à prévoir selon le type de bien acquis, la situation, etc. Ainsi, vous devrez également anticiper les charges et entretien éventuels comme les assurances, les frais de copropriété ou encore de potentielles réparations.
Comment s’y prendre pour acheter en France ?
Concrètement, un achat immobilier se déroule en plusieurs temps.
Définissez votre projet : souhaitez-vous investir dans une résidence secondaire, réaliser un investissement locatif ou préparer votre futur logement en vue d’une retraite ? Votre réflexion va orienter le choix de la ville, le type de bien (appartement ou maison, neuf ou ancien) et le budget que vous pouvez allouer.
La recherche du bien en habitant à plusieurs milliers de kilomètres n’est pas des plus confortables. Aussi, n’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier qui vous épaulera dans ce projet. Puis, lorsque votre coup de cœur français est bien confirmé, vous pourrez solliciter un notaire qui sécurisera la transaction.
Côté financement, en tant qu’acheteur suisse, vous pouvez passer par une banque française. Si elles demandent environ 10 % d’apport aux Français, il n’est pas rare qu’elles soient plus frileuses avec les investisseurs étrangers, aussi, un apport d’environ 25 % peut vous être demandé.
Vient ensuite la signature du compromis de vente, assorti d’un dépôt de garantie et d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Deux à trois mois plus tard, vous pourrez signer l’acte authentique de vente chez le notaire, il officialise la vente, votre nouveau statut de propriétaire en France et la remise des clés.
En somme, avec une bonne préparation et des interlocuteurs fiables, votre acquisition en France depuis la Suisse ne peut que se dérouler sans encombre !
Le fait de faire appel à des experts locaux vous permettra de gérer efficacement votre projet à distance tout en évitant les pièges juridiques. Ainsi, votre investissement en sera bien plus sécurisé. Faire appel à un courtier français vous assurera une réelle maîtrise de l’aspect financier et vous pourrez ainsi mieux comprendre la fiscalité française !
Investir dans l'immobilier français depuis la Suisse représente une opportunité intéressante pour diversifier votre patrimoine. La "force" du franc suisse crée des conditions idéales pour un investissement rentable à laquelle s’ajoute un marché immobilier dynamique et moins cher qui renforce le pouvoir d’achat des résidents suisses. La réussite de ce type de projet repose sur une préparation minutieuse et une définition claire des objectifs tout en étant accompagné(e) par des professionnels de choix. Alors, investir en France depuis la Suisse devient une opportunité à ne pas éluder !
