Tout savoir sur le crédit immobilier chez Fortuneo : taux et conditions

Fortuneo en bref

Fortuneo est une banque en ligne (sans agence, tout se gère à distance), filiale du groupe Crédit Mutuel Arkéa. Il n'existe aucun réseau d'agences : la relation passe par internet, le téléphone et le chat, avec un service client installé à Guipavas, en Bretagne.

La politique de crédit est définie au niveau national. Concrètement ? Les mêmes règles s'appliquent quel que soit votre lieu de résidence en France.

Toutes les informations de cet article sont issues de l'expérience terrain de nos courtiers chez Pretto, qui accompagnent plusieurs milliers de dossiers par an. Les données sont vérifiées et mises à jour régulièrement selon les retours des banques. Nos Experts Crédit ont accès aux dernières informations de Fortuneo et aux taux pratiqués actuellement par la banque pour tous les types de profils.

Pourquoi choisir Fortuneo pour votre crédit immobilier ?

Les points forts

Pour tous les profils, aucun frais de dossier : Fortuneo ne facture pas de frais de dossier, quel que soit le montant emprunté. C'est une ligne de moins dans le coût total du crédit.

Pour ceux qui anticipent une hausse de revenus : la mensualité peut être augmentée jusqu'à 100 %, soit un doublement. De quoi accélérer le remboursement après une promotion ou une augmentation, sans renégocier le prêt. Le détail des conditions est présenté plus bas, dans la partie consacrée au remboursement.

Pour les investisseurs : les loyers sont retenus pour leur montant intégral dans le calcul des revenus, sous un plafond fixé en pourcentage du prix du bien. Chez Pretto, on apprécie cette approche, plus favorable que la pondération à 70 % pratiquée par une grande partie du marché.

Pour les acheteurs dans le neuf : en VEFA (achat sur plan), Fortuneo accepte une période d'anticipation pendant la construction, ce qui évite de payer le plein remboursement avant la livraison.

Les points de vigilance

• Pas de PTZ : Fortuneo ne distribue pas le PTZ (prêt à taux zéro aidé par l'État). Un primo-accédant (premier achat de résidence principale) qui y a droit devra se tourner vers une autre banque.
• Pas de prêt relais : les projets d'achat avant la vente de votre bien actuel ne sont pas financés.
• Pas de financement des indépendants : les TNS (travailleurs non salariés), chefs d'entreprise et auto-entrepreneurs ne sont pas acceptés, à l'exception de certaines professions libérales.

Les critères pour obtenir un crédit immobilier chez Fortuneo

Est-ce que tout le monde peut emprunter chez Fortuneo ?

Non, et la grille d'éligibilité est précise. Fortuneo finance uniquement les résidents fiscaux français. Les résidents fiscaux à l'étranger, y compris les expatriés, ne sont pas éligibles, et les projets situés dans les départements et régions d'outre-mer ne sont pas financés. L'âge maximal en fin de crédit est fixé à 80 ans.

Côté statuts professionnels, voici les profils acceptés :

• CDI : hors période d'essai.
• Fonctionnaires : titulaires ainsi que contractuels en CDI.
• Intermittents du spectacle : revenus lissés sur les 12 derniers mois.
• Professions libérales médicales et juridiques : au moins 1 an d'ancienneté, avec une liasse fiscale (2035) portant sur une année complète.
• Portage salarial : 3 ans d'ancienneté minimum ; le dossier est nettement plus facile à monter à deux qu'en emprunteur seul.

Les autres professions libérales, les chefs d'entreprise, les auto-entrepreneurs, les gérants salariés et les salariés associés de leur entreprise ne sont pas financés.

La situation familiale compte aussi : une personne mariée ne peut pas emprunter seule, y compris sous le régime de la séparation de biens. Une exception existe pour une résidence secondaire ou un investissement locatif financé seul en séparation de biens. Les emprunteurs en instance de divorce sont refusés.

Le montage juridique : le financement se fait uniquement en nom propre. Les SCI (à l'IR comme à l'IS), les SARL, les SCPI et les achats en indivision (fratrie, famille, amis) ne sont pas acceptés. Enfin, le montant minimum financé est de 80 000 €.

Quel type de bien Fortuneo finance-t-elle ?

Fortuneo finance l'ancien, le neuf et la VEFA, en résidence principale, secondaire ou en investissement locatif.

La liste des projets refusés est longue. Ne sont pas financés : le CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le terrain seul, la construction et l'achat terrain plus construction, l'immeuble de rapport ou plusieurs lots sur le même compromis, les locaux professionnels, les parkings seuls, les travaux seuls, les ventes aux enchères (adjudication), les locations meublées non professionnelles en résidences services (seniors, étudiantes, tourisme) et la résidence principale comportant une partie locative. Les achats en multipropriété et les ventes en cascade sont également exclus.

Le détail qui change tout, le DPE : les biens classés F ou G sont acceptés uniquement en résidence principale. En résidence secondaire ou en investissement locatif, ils sont refusés.

Les travaux : leur montant est plafonné à 50 % du prix du bien hors travaux. Ils doivent être réalisés par des professionnels sur devis (l'achat du matériel par le client avec un devis de pose d'un auto-entrepreneur est aussi admis). Pas de travaux dans un rachat de crédit, et pas d'investissement locatif combinant travaux et surfinancement.

Quelle durée de prêt pouvez-vous obtenir chez Fortuneo ?

La durée maximale est de 25 ans (300 mois), y compris pour l'investissement locatif. Fortuneo n'accorde aucun différé total ou partiel (période sans remboursement du capital, voire des intérêts), avec une seule exception : en VEFA, une période d'anticipation allant jusqu'à 36 mois couvre la phase de construction.

Pour un achat en VEFA, le montage peut ainsi atteindre 27 ans au total : 24 ans d'amortissement et 3 ans d'anticipation.

Ces durées ne se négocient pas au cas par cas. Si votre projet nécessite davantage, un Expert Crédit Pretto compare les durées accessibles dans les autres banques partenaires pour trouver le montage adapté.

Quel apport Fortuneo va-t-elle vous demander ?

La règle générale : l'apport doit couvrir l'ensemble des frais d'acquisition (notaire, garantie) ainsi que 10 % du prix du bien hors frais. Fortuneo ne propose pas de financement à 110 % (prêt couvrant aussi les frais).

Deux paliers liés à l'âge s'y ajoutent :

• Au-delà de 35 ans : la couverture des frais d'acquisition par l'apport constitue un minimum incontournable.
• Au-delà de 60 ans : l'apport doit couvrir les frais et 20 % du montant global du projet.

En investissement locatif, la règle est la même que la règle générale : frais d'acquisition et 10 % du prix du bien.

Pour fixer les idées, sur le principe : pour un bien ancien à 250 000 €, avec des frais d'acquisition d'environ 20 000 € (estimation indicative), un emprunteur de 40 ans devra apporter environ 45 000 € (20 000 € de frais et 25 000 € au titre des 10 %). Le même projet porté par un emprunteur de 62 ans demande environ 74 000 € (20 000 € de frais et 20 % d'un projet global de 270 000 €).

Comment Fortuneo calcule votre capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt (montant maximal que vous pouvez emprunter) dépend de deux éléments : les revenus que la banque retient et le niveau d'endettement qu'elle accepte.

Quels revenus Fortuneo va-t-elle prendre en compte ?

Le plafond sur les loyers futurs, concrètement : pour un achat locatif à 100 000 € dans l'ancien, le revenu locatif annuel retenu ne dépassera pas 5 000 €, même si l'estimation de loyer est supérieure.

Pour les intermittents : la garantie Crédit Logement (organisme de caution mutuelle) ne tient pas compte des indemnités chômage. Si elles pèsent trop lourd dans vos revenus, le dossier risque de bloquer au niveau de la garantie.

Quel taux d'endettement maximum chez Fortuneo ?

Le taux d'endettement (part des revenus consacrée aux crédits) est encadré par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) à 35 %, assurance comprise. Fortuneo peut aller jusqu'à 39 % en mobilisant sa marge dérogatoire HCSF, à condition que le dossier respecte un reste à vivre (somme restant après les mensualités) minimum.

L'épargne après l'achat compte aussi : il doit vous rester au moins l'équivalent de 3 mensualités du prêt. Si vous investissez dans le locatif sans être propriétaire de votre résidence principale, l'épargne résiduelle requise monte à 30 000 €.

Avec un dossier bien construit et un bon profil épargnant, nos courtiers obtiennent parfois des taux d'endettement supérieurs au plafond standard, en s'appuyant sur le reste à vivre et l'âge. Chaque dossier mérite d'être étudié par un Expert Crédit Pretto.

Les garanties acceptées chez Fortuneo

Le choix entre caution et sûreté réelle dépend du projet et de votre profil. Nos Experts Crédit comparent le coût total de chaque option avant de proposer le montage le plus adapté.

L'assurance emprunteur chez Fortuneo

Le contrat groupe s'appelle Fortuneo Emprunteur. Il est souscrit par Arkéa Direct Bank et assuré par Suravenir pour les garanties principales, Suravenir Assurances portant l'option perte d'emploi. Les deux assureurs appartiennent au groupe Crédit Mutuel Arkéa.

Deux formules existent :

• Décès et PTIA : la PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) s'ajoute à la garantie décès.
• Décès, PTIA, ITT et IPT : avec l'ITT (arrêt de travail temporaire) et l'IPT (invalidité à 66 % ou plus).

À partir de 65 ans, seule la formule décès et PTIA est proposée.

Quelques caractéristiques à connaître : la garantie IPP (invalidité partielle, entre 33 et 66 %) n'est pas proposée, le mi-temps thérapeutique n'est pas couvert, et le taux d'invalidité est évalué en tenant compte des possibilités de reclassement professionnel. Les affections psychiques et dorsales sont prises en charge sous conditions. Le contrat ne couvre pas les prêts travaux seuls ni les prêts relais, et ne s'adresse pas aux personnes morales.

Le prêt relais chez Fortuneo

Fortuneo ne finance pas de prêt relais. Les projets d'achat-revente avec relais, les ventes en cascade et les rachats de crédit incluant un relais sont refusés.

Si vous devez acheter avant d'avoir vendu, un Expert Crédit Pretto oriente le dossier vers une banque partenaire qui finance ce type de montage.

Les frais à prévoir chez Fortuneo

Frais de dossier : 0 €, quel que soit le projet. Restent à votre charge les frais de notaire et le coût de la garantie (caution ou IPPD/hypothèque), qui dépendent du prix et de la nature du bien.

Puisqu'il n'y a pas de frais de dossier à discuter, on concentre la négociation sur d'autres leviers : choix de la garantie, conditions de remboursement et taux, selon le profil.

Les conditions de remboursement d'un prêt immobilier chez Fortuneo

La modulation d'échéances

La modulation consiste à faire varier votre mensualité en cours de prêt. Oui, c'est possible chez Fortuneo, à chaque date anniversaire de la première échéance, à condition que le prêt soit en phase d'amortissement et à jour de paiement.

À la hausse, la mensualité peut augmenter jusqu'à 100 %, soit un doublement, ce qui raccourcit la durée et réduit le coût total des intérêts. À la baisse, elle ne peut pas descendre sous le niveau de l'échéance initiale du contrat : la baisse sert donc à revenir en arrière après une hausse. Chaque variation doit atteindre 5 % au minimum, avec au moins 12 mois entre deux modulations. L'allongement est limité à 10 % de la durée initiale, dans la limite de 24 mois cumulés et sans dépasser 25 ans au total.

Le report d'échéances

Le report consiste à décaler une ou plusieurs mensualités dans le temps. Oui, c'est possible chez Fortuneo, après 24 mois d'amortissement effectif.

Vous pouvez reporter jusqu'à 3 mois d'échéances par an, dans la limite de 6 mois cumulés sur toute la durée du prêt. Le report porte sur le capital et les intérêts ; la cotisation d'assurance, elle, reste prélevée chaque mois. Les échéances décalées sont reportées en fin de prêt, ce qui allonge mécaniquement la durée et augmente le coût total du crédit.

La suspension de prêt

La suspension consiste à interrompre temporairement vos remboursements. Oui, chez Fortuneo, elle prend la forme du report décrit ci-dessus : une ou plusieurs échéances peuvent être suspendues, dans la limite de 3 mois par an et 6 mois sur la durée du prêt, après 24 mois d'amortissement.

Pendant la suspension, seule l'assurance continue d'être prélevée. C'est une soupape utile en cas de coup dur ou de dépense imprévue, à manier avec parcimonie car chaque mois suspendu prolonge le prêt et alourdit son coût.

Le remboursement anticipé

Le remboursement anticipé consiste à rembourser tout ou partie du capital avant le terme. Oui, il est possible chez Fortuneo, totalement ou partiellement. Un remboursement partiel doit représenter au moins 10 % du capital initial emprunté. Vous choisissez ensuite de réduire la mensualité ou de raccourcir la durée.

Les IRA (indemnités de remboursement anticipé) sont égales à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du CRD (capital restant dû). C'est le plafond fixé par la loi. Aucune indemnité n'est due si le remboursement fait suite à la vente du bien liée à un changement de lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée d'activité de l'emprunteur ou de son conjoint.

Ces clauses se négocient au moment du montage, pas après : les conditions de remboursement anticipé font partie des points que nos Experts Crédit mettent sur la table avant la signature de l'offre.

L'expérience client chez Fortuneo

Fortuneo est une banque 100 % en ligne, dont l'application est disponible sur Google Play et Apple Store. Elle couvre les opérations courantes : virements, gestion des cartes, épargne et bourse.

Pour le crédit immobilier, le parcours est entièrement numérique : simulation en quelques minutes, réponse de principe sous 48 h, dossier « zéro papier » et suivi en ligne. Le service crédit immobilier est joignable au 02 98 00 29 22, du lundi au vendredi de 8 h à 20 h, ainsi que le samedi. La relation client répond aussi par chat, 6 jours sur 7.

Fortuneo a reçu le label « Meilleur Service Client de l'Année 2026 » dans la catégorie banque en ligne.

La politique environnementale de Fortuneo

Fortuneo s'est engagée à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050, sur une trajectoire visant à limiter le réchauffement à 1,5 °C. Elle publie une stratégie climat à horizon 2030, dans le cadre de la démarche du groupe Crédit Mutuel Arkéa, et soutient la Fondation Surfrider (campagne 2025).

Aucun prêt vert dédié n'est proposé à ce jour. Côté crédit immobilier, l'enjeu climatique transparaît surtout dans la politique de financement des passoires thermiques, décrite plus haut.

Le compte courant chez Fortuneo

La banque s'attend à entrer en relation avec l'emprunteur, qui ouvrira un compte courant simple chez elle. Bonne nouvelle : ce compte ne coûte quasiment rien. Pas de frais de tenue de compte, pas de commission d'intervention, pas de frais sur les paiements à l'étranger.

Au 7 octobre 2026, une offre de bienvenue est en cours avec le code FTN1026, jusqu'au 1er novembre 2026 : jusqu'à 260 € cumulables selon la carte choisie, la mobilité bancaire et l'ouverture d'un Livret+. Elle suppose 5 paiements dans les 90 jours suivant l'activation de la carte, et un dossier complet envoyé au plus tard le 14 octobre 2026. Les conditions exactes sont à confirmer sur le site de Fortuneo.

Nos courtiers vous aident à organiser cette ouverture de compte en parallèle de la demande de prêt, pour que la relation bancaire ne retarde pas l'offre.

L'avis de nos courtiers Pretto sur Fortuneo

Pour qui Fortuneo est-elle vraiment intéressante ?

Cette analyse repose sur l'expérience opérationnelle de Pretto avec Fortuneo sur les dossiers récents.

Les salariés en CDI et fonctionnaires avec apport : c'est le cœur de cible. Un dossier stable, un apport couvrant frais et 10 %, et le parcours en ligne fait gagner du temps.

Les emprunteurs à revenus évolutifs : jeunes cadres, profils en début de carrière avec une progression attendue. La possibilité de doubler la mensualité permet de rembourser plus vite sans renégocier.

Les investisseurs déjà propriétaires de leur résidence principale : la prise en compte intégrale des loyers améliore la capacité d'emprunt, notamment dans l'ancien où le plafond de 5 % du prix laisse de la marge.

Les acheteurs en VEFA : la période d'anticipation et un montage sur 27 ans donnent de la souplesse pendant la construction.

Les leviers de négociation

Nos Experts Crédit constatent que les dossiers les mieux reçus chez Fortuneo sont complets dès le premier envoi : bulletins de paie, avis d'imposition, justificatifs d'épargne. Dans une banque sans agence, la qualité du dossier fait une grande partie du travail.

L'ouverture d'un compte courant fait partie de la relation attendue ; la présenter comme acquise dès le départ fluidifie l'étude du dossier. L'épargne restante après l'achat pèse aussi : un profil qui conserve une réserve confortable au-delà du minimum requis rassure sur la tenue de la mensualité.

Côté endettement, chez Pretto, on s'appuie sur le reste à vivre et l'épargne pour défendre un dossier proche du plafond dérogatoire. Sur le choix de la garantie, nos courtiers arbitrent entre Crédit Logement et IPPD selon le coût et la nature du bien.

Pour qui est-ce moins adapté ?

Les indépendants, les acheteurs en SCI ou en indivision et les résidents fiscaux à l'étranger trouveront ailleurs des solutions plus adaptées. Idem pour les primo-accédants qui comptent sur un PTZ et les projets nécessitant un prêt relais ou financés sans apport.