Comparer des offres de prêt immobilier : comment faire ?

Comparer deux offres de prêt immobilier peut s'avérer compliqué quand on n'est pas un expert du crédit... Et c'est probablement votre cas. Heureusement, de nombreux comparateurs de prêt immobilier existent en ligne afin de vous permettre de voir si l'offre que vous avez sous les yeux est la plus adaptée à votre situation.

Le taux d'intérêt est ainsi le point de comparaison le plus connu, mais ce n'est pas le seul - il peut au contraire être trompeur ! Il faut également étudier le coût total du crédit, ou son TAEG. Et quand on risque de rembourser le crédit avant son terme, il faut même aller un peu plus loin.

Attention, dans cet article nous ne comparons que des crédits dont les montants, les durées et les profils sont identiques.

Si vous hésitez entre des durées différentes, par exemple, un simulateur de prêt immobilier reste la solution la plus efficace.

1. Pourquoi utiliser un comparateur de prêt immobilier ?

La plupart des simulateurs que vous allez trouver en ligne ne vont pas vous permettre de faire une vraie comparaison en ligne. En effet, ils vont généralement vous demander de décrire votre projet... et vous promettre un taux en échange de vos coordonnées.

Chez Pretto, ce n'est pas notre manière de faire. C'est pourquoi nous avons créé un simulateur qui vous permet non seulement d'évaluer la manière dont vous pouvez faire votre financement, mais également de comparer les différentes offres sur le marché.

A titre d’exemple, voici les taux moyens par banque obtenus sur 15 ans :

BanqueExcellentsBons
BRED0,85 %1,65 %
BNP Paribas0,90 %1,15 %
Crédit du Nord 0,90 % 1,70 %
Société Générale0,60 %1,05 %
Caisse d’Epargne0,85 %1,40 %
AXA Banque1,30 %1,55 %
LCL0,92 %1,11 %
Banque Populaire1,09 %1,19 %

Mais le taux immobilier n’est pas le seul critère à regarder dans un crédit. C’est pourquoi nous ne vous présentons pas qu'un taux, nous détaillons également les conditions de l'emprunt telles que l'exonération des IRA ou les frais de dossier appliqués.

Exemple

Vous souhaitez acheter un bien de 250 000 € à Montreuil. En faisant la simulation, vous pouvez obtenir le résultat suivant :

Vous voyez ainsi qu'en dehors du taux, nous vous fournissons de nombreuses indications qui vous permettent d'évaluer la qualité d'une offre de prêt par rapport à une autre.

Et vous n'avez pas besoin de nous laisser vos coordonnées pour accéder à ce résultat !

2. Le courtier immobilier, meilleur comparateur d'offres de prêt

En passant par un courtier immobilier, vous vous offrez les services d'un expert du crédit immobilier dont le rôle est de vous accompagner sur toute la durée de votre demande de financement.

Mais au final, que signifie être un expert du crédit ? Tout simplement que votre courtier connaît le secteur sur le bout des doigts. Il sait par exemple, en fonction de votre profil, quelle banque sera la plus susceptible de répondre de manière favorable à votre demande de financement.

Il saura aussi à qui s'adresser pour négocier de la manière la plus efficace les conditions de l'emprunt en fonction de votre situation. Et, après discussion avec vous quant à votre projet immobilier et votre profil, il pourra également vous orienter pour trouver l'offre la plus adaptée.

Par exemple, imaginons que vous souhaitez acheter une maison avec trois chambre dans laquelle vous envisagez de rester pour les 20 prochaines années. La négociation de l'exonération des indemnités de remboursement anticipé n'est probablement pas la condition la plus importante à négocier. En revanche, la modularité, qui vous permet d'adapter vos mensualités dans une certaine mesure, peut s'avérer très intéressante.

Votre courtier immobilier répond ainsi à plusieurs rôles : non seulement il compare les offres, mais il a également un rôle de conseil avant de négocier en votre nom auprès des banques.

Mais si vous souhaitez comparer de vous même les offre de prêt, on a rassemblé quelques conseils pour vous

3. Nos conseils pour comparer vous même deux offres de prêt immobilier

Comparer le coût total de votre prêt immobilier

Avant tout, il ne faut surtout pas se satisfaire de comparer le taux d'intérêt des crédits qui vous sont proposés pour choisir. D'autres frais qui peuvent peser lourd dans l'addition : l'assurance de prêt immobilier, les frais de dossier et de garantie, la rémunération éventuelle d'un courtier...

Prenons l'exemple de la famille Le Quesnoy qui a reçu les offres de deux banques parfaitement fictives, la Banque de l'Ecureuil et le Crédit Rural. Monsieur Le Quesnoy a bien fait ses devoirs en construisant le tableau ci-dessous, qui lui permet de comparer ces deux offres.

Banque de l’ÉcureuilCrédit Rural
Montant emprunté350 000€350 000€
Taux1,30%1,26%
Durée15 ans15 ans
Mensualité de crédit2 141€2 135€
Coût des intérêts35 422 €34 299 €
Taux d'assurance0,11%0,15%
Mensualité d'assurance33,52€44,92€
Coût de l'assurance7 805€8 123€
Coût de la garantie1 850€3 655€
Frais de dossier450€1 000€
Mensualité totale2 174€2 180€
Coût total du crédit45 527€47 077€
TAEG (assurance comprise)1,61%1,74%

Étudions ce tableau pas à pas.

  • Le coût des intérêts de votre crédit est la somme totale des intérêts que vous payez sur la durée de votre emprunt.

Comme les deux offres qu'elle compare portent sur des montants empruntés et des durées identiques, le taux d'intérêt permet de savoir quelle banque a le coût des intérêts le plus faible. En l'occurence, c'est le Crédit Rural.

  • Le coût de l'assurance de votre emprunt vient toujours s'additionner au coût des intérêts. Il s'agit bien souvent du deuxième poste de dépense de votre emprunt, ce n'est donc pas négligeable !

En l'occurence, c'est la Banque de l'Ecureuil qui propose l'assurance la moins coûteuse.

Bon plan
Vous pouvez changer d'assurance après avoir pris votre crédit immobilier sous certaines conditions. C'est une possibilité dont vous devez tenir compte en faisant votre comparaison.
  • Les frais de mise en place du crédit immobilier varient également d'une banque à l'autre.

Vous devez les payer au moment où vous signez la vente du bien, et ils ne sont quasiment jamais financés par le crédit. Pensez donc à les intégrer dans votre plan de financement !

Par ailleurs, les banques demandent souvent des frais qui viennent rémunérer l'étude de votre dossier de financement. En passant par un courtier, ces frais sont parfois négociables, mais il s'agit tout de même d'un coût supplémentaire à prendre en compte.

Le coût total du crédit immobilier

Le coût total de chacun des crédits proposés à la famille Le Quesnoy est donc la somme de tous les frais que nous venons de décrire. Comme vous le voyez, l'offre de la Banque de l'Ecureuil a un coût total inférieur à celle du Crédit Rural - dont le taux d'intérêt était pourtant plus faible !

Le TAEG, outil phare pour comparer les offres de prêt immobilier

Tous les frais imposés par la banque prêteuse et que nous venons de passer en revue sont résumés dans le TAEG : Taux Annuel Effectif Global.

Le TAEG est défini par le Code de la Consommation : même s'il n'est pas parfait, il a l'avantage d'être normalisé et de vous permettre de faire une première comparaison simple des offres qui vous sont faites. Les banques ont en effet l'obligation de le faire apparaître sur leur offre.

Dans le cas de la famille Le Quesnoy, le TAEG est instructif : il est supérieur dans l'offre du Crédit Rural, ce qui est cohérent avec le calcul de coût total du crédit que nous avons fait.

Bien comparer les conditions de l'offre de prêt immobilier

Les choses se compliquent : la famille Le Quesnoy a demandé un crédit sur 15 ans, mais elle sait qu’il est très probable qu’elle déménage dans 5 ans. Elle ne va donc pas rembourser son crédit jusqu’au bout. Or, le coût total du crédit et le TAEG sont des métriques qui comparent deux offres de prêt sur l'intégralité de leur vie.

Il faut donc avoir recours à un indicateur légèrement modifié : le coût du crédit au bout de l'année n. Cet indicateur est similaire au précédent, sauf qu'il ne compte que les intérêts de crédit et les mensualités d'assurance payés au bout de la n-ième année.

Cet indicateur doit en plus prendre en compte les indemnités de remboursement anticipées (IRA). Il s'agit d'un montant que vous devez par défaut régler à la banque si vous remboursez le crédit avant son terme, par exemple en cas de revente du bien. Sachez qu'il est possible de négocier un crédit sans IRA !

Dans notre cas, sachant que Pretto a négocié pour Monsieur Le Quesnoy une offre sans IRA avec la Banque de l'Ecureuil, le tableau de comparaison des offres de prêt qu'il a sous les yeux devient en anticipant une revente au bout de 5 ans :

Banque de l’ÉcureuilCrédit Rural
Montant emprunté350 000€350 000€
Taux1,30%1,26%
Durée15 ans15 ans
Mensualité de crédit2 141€2 135€
Coût des intérêts après 5 ans19 299 €18 697 €
Taux d'assurance0,11%0,15%
Mensualité d'assurance33,52€44,92€
Coût de l'assurance après 5 ans1 926€2 625€
Coût de la garantie1 850€3 655€
Frais de dossier450€1 000€
Mensualité totale2 174€2 180€
Indemnités de remboursement anticipées0€1 486€
Coût total du crédit après 5 ans23 525€27 463€

L'écart se creuse très nettement en faveur de la Banque de l'Ecureuil. Si nous n'avions considéré que le taux d'intérêt pour comparer ces deux crédits, la famille Le Quesnoy aurait fait un très mauvais choix !

Si vous voulez réaliser ce même calcul, vous pouvez sommer les intérêts dûs sur la période pendant laquelle vous pensez conserver votre crédit. Vous pouvez pour cela vous servir du tableau d'amortissement fourni par les banques avec leurs offres de crédit, ou bien utiliser celui que nous mettons gratuitement à votre disposition.

Comparer les frais de tenue de compte

N'oubliez jamais que les banques proposent des offres de crédit immobilier attractives afin de vous avoir comme client, et donc de vous facturer des frais de tenue de compte.

Impossible d'entrer ici dans une comparaison détaillée des frais de tenue de compte banque par banque. Mais ces frais étant en augmentation importante depuis 2014, nous ne pouvons que vous conseiller de bien les comparer avant de choisir votre prêt immobilier.

A retenir
  • La meilleure manière de comparer deux offres de prêt est de passer par un simulateur en ligne comme celui de Pretto, qui compare automatiquement la totalité des offres sur le marché en fonction de votre situation.
  • Votre courtier immobilier vous permet également de comparer les offres en fonction de votre projet pour vous trouver la meilleure banque.
  • Si vous souhaitez comparer les offres vous-mêmes, faites attention au TAEG, mais aussi aux coûts cachés de votre crédit. Ils peuvent s'additionner très vite !
  • Les courtiers immobiliers appliquent des frais de courtage, qui viennent en plus des frais de dossiers. Chez Pretto, nous appliquons une rémunération fixe de 950 € (hors projets spéciaux*), soit environ 2 fois moins que les autres courtiers !

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Mis à jour le 5 mai 2020
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Lucas Bories
Manager commercial
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