Courtier immobilier

Comparer des offres de prêt immobilier : comment faire ?

Vous avez deux offres de prêt sous les yeux, et vous vous demandez comment les comparer pour choisir la meilleure pour vous ? Le taux d’intérêt est le point de comparaison le plus connu, mais ce n’est pas le seul – il peut au contraire être trompeur ! Il faut également étudier le coût total du crédit, ou son TAEG. Et quand on risque de rembourser le crédit avant son terme, il faut même aller un peu plus loin.

Attention, dans cet article nous ne comparons que des crédits dont les montants, les durées et les profils sont identiques. Si vous hésitez entre des durées différentes, par exemple, n’hésitez pas à comparer les mensualités calculées par notre simulateur de prêt immobilier.

1. Le coût total du crédit

Avant tout, il ne faut surtout pas se satisfaire de comparer le taux d’intérêt des crédits qui vous sont proposés pour choisir. Il y a d’autres frais qui peuvent peser lourd dans l’addition… les voici :

Prenons l’exemple de la famille Le Quesnoy qui a reçu les offres de deux banques parfaitement fictives, la Banque de l’Ecureuil et le Crédit Rural. Monsieur Le Quesnoy a bien fait ses devoirs en construisant le tableau ci-dessous, qui lui permet de comparer ces deux offres.

 Banque de l’ÉcureuilCrédit Rural
Montant emprunté350 000€350 000€
Taux1,30%1,26%
Durée15 ans15 ans
Mensualité de crédit2 141€2 135€
Coût des intérêts35 422 €34 299 €
Taux d'assurance0,11%0,15%
Mensualité d'assurance33,52€44,92€
Coût de l'assurance7 805€8 123€
Coût de la garantie1 850€3 655€
Frais de dossier450€1 000€
Mensualité totale2 174€2 180€
Coût total du crédit45 527€47 077€
TAEG (assurance comprise)1,61%1,74%

Étudions ce tableau pas à pas.

Le coût des intérêts

Le coût des intérêts est la somme des intérêts payés par la famille Le Quesnoy tout au long de son crédit à la banque. Comme les deux offres qu’elle compare portent sur des montants empruntés et des durées identiques, le taux d’intérêt permet de savoir quelle banque a le coût des intérêts le plus faible. En l’occurence, c’est le Crédit Rural.

Le coût de l’assurance

Avec un prêt immobilier vient toujours une assurance emprunteur, dont les mensualités sont séparées de celles du crédit. Ce coût n’est pas négligeable, comme vous pouvez le voir dans notre exemple. Et en l’occurence, c’est la Banque de l’Ecureuil qui propose l’assurance la moins coûteuse.

BON PLAN PRETTO

Vous pouvez parfois changer d’assurance après avoir pris votre crédit immobilier. C’est une possibilité dont vous devez tenir compte en faisant votre comparaison.

Les frais de mise en place du crédit

Vous devez également comparer les frais des garanties demandées par les banques. Certaines sont moins coûteuses que d’autres, et ce n’est pas négociable.

Par ailleurs, il est fréquent que des frais de dossier soient demandés par les banques. Ces frais ne sont pratiquement jamais financés par le crédit : vous devez les payer cash à la signature. Ils vous coûtent donc en réalité nettement plus cher !

Certains courtiers (mais pas Pretto, bien entendu) demandent aussi des frais de courtage

Le coût total du crédit

Le coût total de chacun des crédits proposés à la famille Le Quesnoy est donc la somme de tous les frais que nous venons de décrire. Comme vous le voyez, l’offre de la Banque de l’Ecureuil a un coût total inférieur à celle du Crédit Rural – dont le taux d’intérêt était pourtant plus faible !

2. Le TAEG, un bon premier indicateur

Tous les frais imposés par la banque prêteuse et que nous venons de passer en revue sont résumés dans le TAEG : Taux Annuel Effectif Global.

Le TAEG est défini par le Code de la Consommation : même s’il n’est pas parfait, il a l’avantage d’être normalisé et de vous permettre de faire une première comparaison simple des offres qui vous sont faites. Les banques ont en effet l’obligation de le faire apparaître sur leur offre.

Dans le cas de la famille Le Quesnoy, le TAEG est instructif : il est supérieur dans l’offre du Crédit Rural, ce qui est cohérent avec le calcul de coût total du crédit que nous avons fait.

3. Les conditions de l’offre de prêt

Les choses se compliquent : la famille Le Quesnoy a demandé un crédit sur 15 ans, mais elle sait qu’il est très probable qu’elle déménage dans 5 ans. Elle ne va donc pas rembourser son crédit jusqu’au bout. Or, le coût total du crédit et le TAEG sont des métriques qui comparent deux offres de prêt sur l’intégralité de leur vie.

Il faut donc avoir recours à un indicateur légèrement modifié : le coût du crédit au bout de l’année n. Cet indicateur est similaire au précédent, sauf qu’il ne compte que les intérêts de crédit et les mensualités d’assurance payés au bout de la n-ième année.

Cet indicateur doit en plus prendre en compte les indemnités de remboursement anticipées (IRA). Il s’agit d’un montant que vous devez par défaut régler à la banque si vous remboursez le crédit avant sa terme, par exemple en cas de revente du bien. Sachez qu’il est possible de négocier un crédit sans IRA !

Dans notre cas, sachant que Pretto a négocié pour Monsieur Le Quesnoy une offre sans IRA avec la Banque de l’Ecureil, le tableau de comparaison des offres de prêt qu’il a sous les yeux devient en anticipant une revente au bout de 5 ans :

 Banque de l’ÉcureuilCrédit Rural
Montant emprunté350 000€350 000€
Taux1,30%1,26%
Durée15 ans15 ans
Mensualité de crédit2 141€2 135€
Coût des intérêts après 5 ans19 299 €18 697 €
Taux d'assurance0,11%0,15%
Mensualité d'assurance33,52€44,92€
Coût de l'assurance après 5 ans1 926€2 625€
Coût de la garantie1 850€3 655€
Frais de dossier450€1 000€
Mensualité totale2 174€2 180€
Indemnités de remboursement anticipées0€1 486€
Coût total du crédit après 5 ans23 525€27 463€

L’écart se creuse très nettement en faveur de la Banque de l’Ecureuil. Si nous n’avions considéré que le taux d’intérêt pour comparer ces deux crédits, la famille Le Quesnoy aurait fait un très mauvais choix !

Si vous voulez réaliser ce même calcul, vous pouvez sommer les intérêts dûs sur la période pendant laquelle vous pensez conserver votre crédit. Vous pouvez pour cela vous servir du tableau d’amortissement fourni par les banques avec leurs offres de crédit.

4. Les frais de tenue de compte

N’oubliez jamais que les banques proposent des offres de crédit immobilier attractives afin de vous avoir comme client, et donc de vous facturer des frais de tenue de compte.

Impossible d’entrer ici dans une comparaison détaillée des frais de tenue de compte banque par banque. Mais ces frais étant en augmentation importante depuis 2014, nous ne pouvons que vous conseiller de bien les comparer avant de choisir votre prêt immobilier.

 

A retenir

Le taux d’intérêt est important pour comparer deux crédits, mais n’est pas suffisant !

Calculer le coût total du crédit et le TAEG donne une bien meilleure vision du vrai prix d’un prêt

Si vous anticipez que vous rembourserez un prêt avant son terme, comparez vos offres sur la période de ce remboursement.

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