Comment calculer les droits de succession sur un bien immobilier ?
Sommaire
Si vous héritez d’un bien immobilier à la suite du décès d’un des membres de votre famille, vous devez nécessairement payer des droits de succession. Il s’agit de taxes dues à l’administration fiscale dont le montant dépend du patrimoine immobilier de la personne décédée.
Néanmoins, en fonction de votre degré de parenté, vous pouvez peut-être bénéficier d’exonérations sur ces droits de succession.
À quoi correspondent les droits de succession en immobilier ?
Quels sont les frais de succession immobiliers ?
Les droits de succession s’appliquent après déduction d’un abattement. Leur montant dépend de la valeur de l’héritage et du lien de parenté que vous avez avec le défunt. Le taux d’imposition augmente à mesure que votre degré de parenté s’éloigne.
Ces droits de succession sont prélevés sur tous les biens reçus du défunt, en France ou à l’étranger, à condition qu’il ait été domicilié en France.
Les frais de notaire
Une succession immobilière fait obligatoirement intervenir un notaire, qui veille à son bon déroulement. Cet officier public va évaluer l’actif net successoral, qui représente la valeur totale du patrimoine du défunt.
Il s’obtient en déduisant de la valeur des biens les dettes éventuelles laissées par leur ancien propriétaire. Il peut s’agir des frais d’obsèques, des impôts, des crédits en cours ou d’autres impayés.
C’est le notaire qui va définir les héritiers. En tenant compte des droits filiaux prévus par la législation, il va attribuer à chacun d’eux leur part.
L’attestation immobilière
Établi par le notaire, cet acte authentique permet de transférer la propriété du patrimoine immobilier du défunt à ses héritiers.
Pour l’établissement d’une attestation immobilière, le notaire perçoit des pourcentages sur la valeur du bien :
| Valeur du bien (€) | Taux appliqué (%) |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 1,935 % |
| De 6 501 à 17 000 € | 1,064 % |
| De 17 001 à 30 000 € | 0,726 % |
| Plus de 30 000 € | 0,532 % |
Ces émoluments sont soumis à la TVA au taux de 20 %.
À cela s’ajoutent :
une taxe de publicité foncière (125 €),
un état hypothécaire,
le salaire du conservateur (0,10 % de la valeur du bien, minimum 15 €).
L’acte de partage
Le patrimoine légué à plusieurs héritiers est soumis au régime de l’indivision. Toutefois, ces derniers peuvent décider de partager le bien et recevoir chacun une portion du bien indivis correspondant à ses droits.
Dans ce cas, le notaire est tenu d’établir un acte de partage, soumis lui aussi à des émoluments assujettis à la TVA. Un pourcentage dégressif est appliqué sur l’actif brut :
| Valeur du bien (€) | Taux appliqué (%) |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 4,837 % |
| De 6 501 à 17 000 € | 1,995 % |
| De 17 001 à 60 000 € | 1,330 % |
| Plus de 60 000 € | 0,998 % |
Ces frais sont également soumis à la TVA au taux de 20 %.
Comment sont calculés les frais de succession ?
Les exonérations et abattements
Selon votre situation en tant qu’héritier, vous pouvez avoir droit à des abattements et des exonérations sur les droits de succession. Ces derniers dépendent de votre degré de parenté avec le défunt.
| Degré de parenté ou lien | Abattement (€) | Taux progressif des droits de succession |
|---|---|---|
| Conjoint survivant | Exonération totale | 0 % (exonération totale) |
| Partenaire de Pacs | Exonération totale | 0 % (exonération totale) |
| Enfant | 100 000 | 5 à 45 % (barème progressif ci-dessous) |
| Parent | 100 000 | 5 à 45 % (barème progressif ci-dessous) |
| Petit-enfant (par représentation) | 100 000 (à partager) | 5 à 45 % (barème progressif ci-dessous) |
| Frère ou sœur | 15 932 | 35 % (jusqu’à 24 430 €), puis 45 % |
| Neveu ou nièce | 7 967 | 55 % |
| Oncle, tante, cousin(e) (jusqu’au 4ᵉ degré) | 1 594 | 55 % |
| Autre personne (au-delà du 4ᵉ degré ou sans lien) | 1 594 | 60 % |
Les droits de succession
Pour le calcul des droits de succession sur les héritiers directs, le notaire prend en compte la valeur de la quotité disponible et y applique un pourcentage progressif :
| Part taxable (€) | Taux applicable (%) |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| 8 073 – 12 109 € | 10 % |
| 12 110 – 15 932 € | 15 % |
| 15 933 – 552 324 € | 20 % |
| 552 325 – 902 838 € | 30 % |
| 902 839 – 1 805 677 € | 40 % |
| Plus de 1 805 677 € | 45 % |
Cas particulier : exonération pour frères et sœurs
Exonération totale possible pour un frèreou une sœur s’il/elle est célibataire, veuf(ve) ou divorcé(e), a vécu avec le défunt les 5 dernières années, et a plus de 50 ans à l’ouverture de la succession.
À défaut, l’abattement de 15 932 € s’applique et les droits de succession sont calculés selon le barème spécifique aux frères et sœurs (35 % puis 45 %).
Prenons le cas d’Élodie, qui vient d’hériter de la maison de ses parents à Toulouse. Le bien est estimé à 300 000 €. Élodie est fille unique, elle hérite donc de l’intégralité. Bonne nouvelle : en tant qu’enfant, elle bénéficie d’un abattement de 100 000 €. Seuls 200 000 € sont donc soumis aux droits de succession. Ensuite, on applique le barème progressif. Concrètement, cela donne :
Tranche taxable (€) Taux Droits dus (€) Jusqu’à 8 072 € 5 % 403,60€ De 8 073 à 12 109 € 10 % 403,70€ De 12 110 à 15 932 € 15 % 573,45€ De 15 933 à 200 000 € 20 % 36 813,60 € Total estimé 38 194 € Une fois tout additionné, Élodie devra verser environ 38 194 € à l’administration fiscale. Une somme importante, certes, mais qu’elle peut anticiper si elle connaît les règles du jeu. Et pourquoi pas envisager une donation à l’avenir, pour éviter ce genre de choc fiscal à ses propres enfants ?
Ce calcul ne tient pas compte des frais de notaire ni d’éventuelles donations antérieures qui pourraient être réintégrées dans la succession.
Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?
Il n’existe pas de solution miracle pour échapper totalement aux droits de succession, mais certaines stratégies permettent de réduire la facture, voire de les éviter dans certains cas :
1. La donation de son vivant
Donation en nue-propriété : vous gardez l’usufruit (droit d’usage) et transmettez la nue-propriété à vos enfants.
Donation-partage : permet de figer la valeur des biens au moment de la donation, ce qui évite les conflits et limite l’impact fiscal à terme.
Chaque parent peut donner 100 000 € tous les 15 ans à chaque enfant, sans impôt.
2. L’assurance-vie
L’assurance-vie échappe en grande partie aux droits de succession, dans la limite de 152 500 € par bénéficiaire, pour les primes versées avant 70 ans. C’est un outil très utilisé pour transmettre de manière optimisée.
3. L’indivision ou la SCI familiale
Créer une SCI (Société Civile Immobilière) permet de transmettre un bien progressivement sous forme de parts sociales, plus faciles à donner que l’immobilier en direct.
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