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Le démembrement de propriété, comment ça se passe ?

1. Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Tout d’abord quelques définitions, et en latin s’il vous plait ! Il faut savoir que la propriété d’un bien se compose de la propriété de trois droits sur le bien : l’usus, le fructus et l’abusus

  • Usus signifie user du bien ,
  • Fructus signifie en percevoir les fruits,
  • et Abusus signifie disposer du bien

Quelqu’un qui détient l’usus et le fructus est un usufruitier, il peut donc user du bien et en percevoir les fruits. Alors que quelqu’un qui aurait seulement l’abusus est nu-propriétaire du bien, il peut donc uniquement en disposer.

Usufruit et nue propriété

Le principe est plutôt simple, le démembrement de propriété c’est le don d’une partie de votre bien.C’est le fait de le couper en deux parties, l’une appelée usufruit et l’autre nue-propriété.

Pour préparer la succession, le propriétaire du bien peut donner à ses héritiers la nue-propriété (qui n’a pas la jouissance du bien mais qui peut prendre les décisions importantes le concernant) de son bien tout en gardant l’usufruit. Cela signifie que l’usufruitier peut garder l’usage du bien et ainsi l’habiter ou en tirer des revenus, et que les nues-propriétaires possèdent le bien mais ne peuvent pas l’utiliser ou en tirer des revenus avant le décès de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire doit acheter la nue-propriété du bien qui représente environ 60 % de la valeur totale du bien. Pendant la période de démembrement qui est déterminée au départ, l’usufruitier perçoit les revenus locatifs issus de la location du bien mais doit aussi payer tous les frais, impôts et charges. Au terme de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans être impacté fiscalement. Il ne paie ni droit de succession, ni droit de donation.

Il faut savoir que le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit peuvent aussi être donnés ou vendus en tant que tels. La valeur de ces droits varient en fonction de la durée du démembrement.

Quelle différence avec le viager ?

Le démembrement de propriété est une technique à différencier du viager (qui ne s’éteint que par la mort du ou des bénéficiaires). Ce dernier est plus inflexible sur le plan fiscal et moins avantageux pour le propriétaire par rapport au démembrement. En effet, dans le cas d’un usufruit viager, sa valeur dépend de la valeur du bien immobilier ainsi que de l’espérance de vie de l’usufruitier. Voici le barème qui est appliqué :

AGE de l’usufruitier (moins de) VALEUR de l’usufruit VALEUR de la nue-propriété
21 ans révolus 90% 10%
31 ans révolus 80% 20%
41 ans révolus 70% 30%
51 ans révolus 60% 40%
61 ans révolus 50% 50%
71 ans révolus 40% 60%
81 ans révolus 30% 70%
91 ans révolus 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété d’un bien, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.

Source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2323-PGP.html?identifiant=BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50-20130311

2. Le démembrement de propriété facilite la transmission de bien immobilier 

Lorsqu’on entend le terme démembrement de propriété, la première chose à laquelle on pense est l’utilisation dans le cadre de la succession. Le cas le plus fréquent est la transmission à ses enfants de la nue-propriété d’un bien immobilier en optimisant la valorisation en fonction de l’âge du donateur (cf tableau ci-dessus).

Exemple

Un homme de 62 ans décide de donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants. Ce bien vaut 500 000€. Puisqu’il est âgé de mois de 71 ans, la valeur de la nue-propriété correspond à 60% de la valeur de la pleine propriété et la valeur de nue-propriété est de 200 000€.

Le donateur bénéficie d’un abattement de 200 000€ sur la transmission d’un bien, il ne payera pas d’impôt pour la transmission de son bien à ses enfants. S’il n’avait pas eu recours au démembrement de propriété, il aurait dû payer une taxe de 19% sur la pleine valeur du bien qu’il transmet.
En soustrayant l’abattement de 200 000€ on obtient :

–> 500 000 – 200 000 = 300 000€

–> 300 000 x 19% = 57 000€

Cette solution permet donc d’économiser 57 000€ d’impôts.

 

3. Le démembrement de propriété permet de se créer un patrimoine

En plus de la transmission de patrimoine, le démembrement de propriété peut aussi être un outil pour réaliser un investissement immobilier et se constituer un patrimoine.

Vous pouvez diversifier votre patrimoine en investissant dans l’immobilier locatif via les SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) offre la possibilités aux particuliers d’investir dans l’immobilier par le biais de l’achat de parts d’une société qui se consacre à l’exploitation de plusieurs biens. Tout simplement, si vous ne désirez pas acheter un appartement ou une maison, vous pouvez placer la somme de votre choix et profiter de la rentabilité de l’investissement immobilier car les loyers perçus par la société vous sont redistribués en fonction des parts que vous détenez.

Il peut en effet aussi permettre de se constituer du patrimoine, notamment par l’intermédiaire des SCPI qui permettent d’acquérir des parts en démembrement à moindre coût puisque le prix d’achat sera généralement de 66% (soit une décote de 34% sur l’achat).

Au terme de la période de démembrement, le bien est remembré et comme dans le cas d’une transmission il n’y a aucun impact fiscal. L’usufruit vient automatiquement rejoindre la nue-propriété et l’investisseur récupère la pleine propriété de ses parts. Il a alors le choix de vendre ses parts s’il le souhaite ou de profiter des revenus engendrés.

Vous pouvez acheter un bien démembré

Si vous achetez un bien démembré , vous bénéficierez d’une décote allant jusqu’à 50%. La compensation est que vous consentez à abandonner l’usufruit au profit d’un bailleur social ou d’un institutionnel pour une durée prédéfinie. A la fin de celle-ci, vous retrouvez la pleine-propriété de votre bien, remis en état par l’usufruitier.

L’achat d’un bien démembré permet l’acquisition d’un bien immobilier avec une décote pouvant aller jusqu’à 50 %. En contrepartie, l’investisseur accepte d’en laisser l’usufruit à un bailleur social ou à un institutionnel pendant une durée déterminée, en général allant de 15 à 20 ans.

Cela vous permet de diversifier votre patrimoine en investissant dans l’immobilier sans subir les exigences liées à l’investissement locatif qui vous oblige à gérer les changements de locataires, l’entretien du bien, les impôts…).

 

4. Le cas des personnes soumises à l’IFI

La cession ou la donation de l’usufruit de votre bien immobilier peut se révéler très avantageuse si vous payez l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière qui a remplacé en janvier 2018 l’ISF).

Dans le cadre de cet impôt les biens immobiliers sont imposés pour leur valeur en pleine propriété, seulement dans le patrimoine de l’usufruitier. Supposons que vos enfants ne sont pas soumis à l’IFI, le fait de leur donner l’usufruit de votre bien réduira la somme que vous versez dans le cadre de l’IFI, voir vous exonérera de cet impôt.

 

5. L’intérêt de la vente de la nue-propriété d’un bien par un retraité

Si vous êtes retraité, la vente de la nue-propriété vous permet de vous préparer à la retraite.

Ce montage, nommé la vente en viager, est idéal car vous vendez la nue-propriété de votre bien en échange d’un certain montant, mais vous conservez l’usufruit donc vous pouvez habiter le bien ou le louer et gagner un revenu jusqu’à votre mort.

 

A retenir

La taxation se fait sur la valeur unique de la nue-propriété et l’âge du donateur. Plus le donateur est jeune et moins les frais sont élevés.

C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à moindre coût.

Le démembrement de propriété peut être réalisé entre tiers hors enfants et famille.

Dans les cas ou vous êtes soumis à l’IFI ou si retraités, le démembrement de propriété est très intéressant.

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