Achat Immobilier

Le démembrement de propriété, comment ça se passe ?

Démembrement de propriété, peut être avez-vous déjà entendu ce terme sans bien le comprendre. En effet, sous cette appellation se cache un mécanisme simple et très efficace qui permet de partager un bien avant de le transmettre. Pour bien l’utiliser, il est tout de même nécessaire de savoir comment cela se passe. Pretto vous explique tout et vous guide !

1. Qu’est-ce que le démembrement de propriété?

Usufruit et nue propriété

Le principe est plutôt simple, le démembrement de propriété consiste en la donation d’une partie de votre bien. C’est le fait de le couper en deux parties, l’une appelée usufruit et l’autre nue-propriété.

Afin de préparer à la succession, le propriétaire du bien peut donner à ses héritiers la nue-propriété (qui n’a pas la jouissance du bien mais qui peut prendre les décisions importantes le concernant) de son bien tout en gardant l’usufruit. Cela signifie que l’usufruitier peut garder l’usage du bien et ainsi l’habiter ou en tirer des revenus, et que les nues-propriétaires possèdent le bien mais ne peuvent pas l’utiliser ou en tirer des revenus avant le décès de l’usufruitier.

Le démembrement de propriété est une technique à différencier du viager. Ce dernier est plus inflexible sur le plan fiscal et moins avantageux pour le propriétaire par rapport au démembrement.

Quand intervient un démembrement ?

Quand doit-on penser au démembrement et faire le nécessaire afin de mettre en place ce système ? Est-ce qu’il y a un âge plus favorable ? Des questions qui reviennent souvent et qui sont importantes !

Le dispositif de démembrement de propriété intervient couramment dans une situation familiale, dans le cadre d’une donation ou d’une succession par exemple. Pour que cela soit intéressant d’un point de vue fiscal, le démembrement doit être anticipé et bien préparé en amont ! Il est important d’avoir à l’esprit que la taxation se fait sur la valeur de la nue-propriété uniquement  et par rapport à l’âge du donateur. Ainsi, il est recommandé de pratiquer le démembrement le plus tôt possible en raison du barème des droits qui favorise un donateur plus jeune. Vous l’aurez compris, plus le donateur est jeune et moins les frais seront importants. Voyons quelques exemples de la valeur de la nue-propriété :

  • 30% pour un donateur de moins de 41 ans
  • 40% pour un donateur de moins de 51 ans
  • 50% pour un donateur de moins de 61 ans

Si vous souhaitez mettre en place cet outil, nous vous recommandons de ne pas l’utiliser sur tous vos biens. Même s’il permet de faire disparaître la fiscalité, il vaut mieux privilégier les biens locatifs et les résidences secondaires plutôt que la résidence principale du propriétaire.

2. Quels impacts fiscaux du démembrement

Le démembrement de propriété possède de nombreux avantages fiscaux pour le propriétaire et les héritiers ! C’est un dispositif qui est particulièrement efficace pour faire des économies par rapport à la transmission et la succession. Au décès de l’usufruitier, les enfants concernés par la succession peuvent récupérer le bien en plein propriété sans avoir de droits à payer. De plus, les droits de donation sont réduits, et sont calculés sur la seule nue-propriété ainsi que l’âge du donateur comme nous avons pu le voir.

Au delà du droit à la succession qui est intéressant, il est important de savoir que le nu-propriétaire ne paie ni la taxe foncière ni la taxe d’habitation durant le démembrement (qui dure de 15 à 20 ans), et également de noter que le bien acquis n’entre pas dans le cadre de l’ISF.

3. Quels impacts patrimoniaux au démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété ne se limite pas à la transmission d’un patrimoine et à la minimisation des coûts de transmission. C’est aussi un excellent moyen qui permet de se constituer un patrimoine à moindre coût, notamment à travers l’achat de parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit.

Passer par le dispositif du démembrement de propriété est aussi un moyen efficace de se constituer un patrimoine immobilier en peu de temps. L’investisseur ne paie que la nue-propriété et achète un bien à 50 ou 60% de sa valeur, qui en plus de cela est comme neuf car le bailleur a pour obligation d’entretenir le bien et de le remettre en état à l’issue de la période d’usufruit !

Excellent outil de transmission, le démembrement est un mécanisme qui offre de nombreux possibilités et avantages pour ceux qui souhaitent optimiser la transmission de leurs biens de leur vivant. Mais attention à sa construction qui doit être réalisée en amont et bien réfléchie afin d’en disposer sereinement et en toute sécurité !

A retenir

Le démembrement de propriété est un outil à distinguer du viager qui est différent et ne possède pas les mêmes avantages.

La taxation se fait sur la valeur unique de la nue-propriété et l’âge du donateur. Plus le donateur est jeune et moins les frais sont élevés.

C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine à moindre coût.

Le démembrement de propriété peut être réalisé entre tiers hors enfants et famille.

Découvrez le guide de l'acheteur

Soyez prêt pour votre premier achat immobilier.
Tous nos conseils sont réunis dans un ebook gratuit !

Merci !

Le Guide de l'achat immobilier vous attend dans votre boîte mail.

À bientôt !

cover ebook Pretto