Vendre ou louer son bien avant d’acheter, que choisir ?
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Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous envisagez un déménagement ? Ou bien vous détenez déjà plusieurs biens locatifs et souhaitez investir à nouveau ? Dans un cas comme dans l’autre, une question clé se pose : faut-il conserver votre bien pour le louer, ou le vendre pour financer votre nouveau projet ? Cette décision, autrefois plus simple, s’est complexifiée ces dernières années, notamment en raison de changements réglementaires qui ont profondément modifié la manière dont les banques évaluent votre capacité d’emprunt. On vous explique.
La fin de l'endettement différentiel : un impact majeur pour les investisseurs
Mais depuis janvier 2022, tout a changé. Selon les nouvelles recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l’intégralité des mensualités de vos crédits est désormais comptabilisée, même si vous touchez des loyers. Et ce changement a un impact direct sur votre capacité à obtenir un nouveau prêt.
Deux exemples concrets pour mieux comprendre
Cas n°1 : Louer sa résidence principale actuelle
Sophie et Marc, tous deux cadres supérieurs, remboursent 2 500 € par mois pour leur appartement à Paris. Ils souhaitent acheter une maison en proche banlieue à 800 000 € et envisagent de mettre leur appartement en location.
Même si le loyer couvre la mensualité actuelle, la banque prendra en compte :
Les 2 500 € du crédit de leur appartement,
Les 3 800 € estimés pour le futur prêt de la maison.
Résultat : leur taux d’endettement dépasse largement la limite des 35 % imposée par les banques. Leur projet devient difficilement finançable.
Cas n°2 : Acheter sa résidence principale en ayant déjà des biens locatifs
Thomas, chef d’entreprise, possède deux appartements mis en location, avec des crédits en cours s’élevant à 3 000 € par mois. Il souhaite acheter une résidence principale à 1 million d’euros, ce qui représenterait une nouvelle mensualité d’environ 4 800 €.
Même si ses biens sont rentables, la banque ajoutera simplement les 3 000 € aux 4 800 € dans son calcul. Son taux d’endettement explose, compromettant là aussi son projet.
La vente : une stratégie gagnante pour optimiser votre capacité d'emprunt
Dans ce nouveau contexte, vendre plutôt que louer peut s’avérer bien plus judicieux. Voici les principaux avantages :
Vous maximisez votre capacité d’emprunt : en soldant vos crédits actuels, vous libérez de la marge pour emprunter davantage.
- Vous disposez d’un apport significatif : la vente, souvent accompagnée d’une plus-value, vous permet d’acheter un bien plus grand ou mieux situé, de négocier de meilleures conditions auprès des banques ou de réduire vos futures mensualités.
Vous simplifiez votre gestion patrimoniale : pas de locataire à gérer, pas de travaux à distance, pas de fiscalité complexe.
Quand est-il intéressant de conserver son bien ?
Dans certains cas, garder son bien peut rester une stratégie pertinente. C’est notamment le cas si vos revenus sont très élevés, et que vous pouvez gérer plusieurs prêts sans difficulté. Si vos crédits actuels sont presque remboursés et ne pèsent plus très lourd sur vos finances, cela se réfléchit. Idem si vous visez la constitution d’un patrimoine long terme, à transmettre à vos enfants ou si le potentiel de valorisation de votre bien est très élevé dans les prochaines années.
Avant de vendre ou de louer, pensez à l’impact fiscal :
En cas de vente : - Si c’est votre résidence principale, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value - Si c’est un bien locatif ou secondaire, la plus-value est imposée (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), sauf si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans (exonération IR) et 30 ans (exonération totale).
En cas de mise en location : - Les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (ou micro-foncier) - Des charges sont déductibles si vous optez pour le régime réel (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) - Une imposition supplémentaire peut s’appliquer (IFI, fiscalité des meublés…).
Tableau comparatif : vendre ou louer ?
Les principaux avantages et inconvénients des deux options :
| Critère | Vendre | Louer |
|---|---|---|
| Capacité d’emprunt | Maximisée (crédit soldé) | Réduite (crédit existant pris en compte) |
| Apport | Important si plus-value | Pas d’apport immédiat |
| Gestion | Simple (plus de bien à gérer) | Complexe (locataire, travaux, fiscalité) |
| Potentiel patrimonial | Non conservé | Oui, si le bien prend de la valeur |
| Fiscalité | Exonération possible (résidence principale) | Revenus imposables |
| Objectif | Financer un nouveau projet | Se constituer un patrimoine long terme |
Comment faire le bon choix ?
Avant de trancher entre vendre ou louer, posez-vous ces trois questions clés :
1) Quel est mon objectif prioritaire ? Optimiser mon financement ou bâtir un patrimoine locatif ?
2) Ai-je les ressources et l’envie de gérer plusieurs biens ? (gestion, travaux, fiscalité…)
3) Mes revenus me permettent-ils réellement de supporter plusieurs crédits en parallèle ?
Notre conseil : Faites appel à un courtier immobilier pour simuler différents scénarios. Vous obtiendrez une vision claire de l’impact de chaque stratégie sur votre capacité d’emprunt.
