Marché immobilier : que retenir de 2025… et que prévoir pour 2026 ?

Alors que 2025 promettait un marché immobilier plus clément, la suite de l’année nous a toutefois rappelé que son équilibre reste fragile. Même si les transactions sont reparties à la hausse (+8,2 %) et que les prix ont légèrement progressé (+0,8%), le marché n’a pas retrouvé l’élan d’avant-crise. Alors que peut-on attendre de 2026 ? Hausse modérée des prix estimée entre 2 et 3%, stabilité des taux autour de 3,25 à 3,5%, banques plus offensives. Décryptage des grandes tendances à venir.

2025 : une année pleine d’élan… et de secousses

Sur le papier, 2025 démarrait plutôt bien. Après les montagnes russes de 2023 et 2024, les taux ont amorcé une baisse dès janvier, qui s’est prolongée sur tout le premier semestre. Les candidats à l’achat ont enfin retrouvé un peu d’air, et la capacité d’emprunt des ménages s’est améliorée.

En toile de fond, la politique monétaire a joué un rôle clé. La BCE a poursuivi la baisse de ses taux directeurs en début d’année, améliorant progressivement les conditions de crédit. Lorsqu’elle a ensuite marqué une pause, le marché est entré dans une phase plus calme, propice à la stabilisation. Un nouveau tempo s’est alors installé en fin d’année. Selon les grilles Pretto, les taux se situent aujourd’hui en moyenne entre 3,15 % et 3,35 %, selon la durée d’emprunt.

Cette phase de stabilisation ne s’est toutefois pas déroulée dans un environnement totalement apaisé. Plusieurs éléments ont continué (et continuent encore) de peser sur le marché, sans pour autant le bloquer :

• les incertitudes liées à la politique économique américaine,
• la poursuite du conflit Russie–Ukraine,
• l’instabilité au Moyen-Orient,
• et, côté français, un contexte politique marqué par des remaniements et des tensions budgétaires.

La situation budgétaire de l’État français a également influencé les taux des OAT à 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor, souvent utilisés comme référence des taux d’intérêt à long terme que paie France à ses créanciers) et donc le coût de financement des banques. Malgré cela, les ménages ont continué d’emprunter autour de 3 %, tandis que l’État se finançait à un taux plus élevé. Le crédit immobilier est ainsi resté relativement résilient.

Côté prix de l’immobilier, après une phase de stabilisation, une légère progression s’est dessinée, avec une très légère hausse de +0,8 % au niveau national selon l’Indice des Prix de l’Immobilier (IPI).

2026 : stabilité en vue, sous conditions

Anticiper 2026 reste un exercice délicat. Une chose paraît toutefois assez claire, la flambée des taux est derrière nous, sauf événement majeur.

Chez Pretto, le scénario privilégié repose sur une stabilisation progressive, avec des taux moyens attendus autour de 3,25 % à 3,5 % sur 20 ans. Le marché reste néanmoins sensible à plusieurs paramètres :

• l’instabilité politique,
• une dette publique élevée,
• les tensions internationales,
• et les échéances électorales, avec les municipales de 2026 en ligne de mire.

Ces éléments peuvent provoquer des micro-secousses, sans remettre en cause la tendance de fond.

Côté prix, les projections évoquent une hausse modérée, comprise entre +2 % et +3 % en 2026 (MeilleursAgents). Cela vient rappeler qu’attendre n’est pas toujours synonyme d’économies…

La vraie différence avec 2023–2024, c’est la lisibilité du marché. Là où les taux fluctuaient presque chaque mois il y a deux ans, les emprunteurs disposent aujourd’hui d’une base plus stable pour construire leur projet d’achat. Les banques affichent une volonté claire de financer, et les conditions d’emprunt sont nettement plus favorables. Pour les ménages au projet bien défini et au budget solide, 2026 apparaît clairement plus confortable.

En 2025, le crédit immobilier a retrouvé un peu d’air. Les taux se sont stabilisés, les banques sont redevenues plus offensives et la visibilité s’est améliorée. L’avenir reste par nature incertain, et 2026 ne sera pas un long fleuve tranquille. Mais pour les acheteurs, le contexte est nettement plus favorable qu’il ne l’était il y a deux ans, à condition de bien anticiper.

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