“Une des meilleures capacités d’achat des 25 dernières années” : le discours du Crédit Logement sonne-t-il faux ?

La semaine dernière, une phrase a fait froncer quelques sourcils à la rédaction : *“les ménages disposent de l’une des meilleures capacités d’achat des 25 dernières années”, selon* Michel Mouillart, professeur d'économie et porte-parole de Crédit Logement. Sur le papier, cela semble une bonne nouvelle, mais si on regarde les chiffres de plus près, la réalité est un peu plus nuancée.

Sur le papier, l’annonce a de quoi réjouir : au cours des 12 derniers mois, grâce à la baisse des taux et à la stagnation des prix de l'immobilier ancien, les ménages peuvent acheter « 2,4 mètres carrés de plus qu’il y a un an » selon l’analyse du Crédit Logement. Une amélioration qui profite surtout aux «emprunteurs de moins de 35 ans, que les banques continuent à soutenir», précise Michel Mouillart.

Cependant, cette amélioration récente du pouvoir d’achat ne doit pas faire oublier le chemin parcouru ces dernières années. Depuis 2022, les taux immobiliers ont connu une forte hausse, franchissant la barre des 4 % sur 20 ans, principalement à cause de l’inflation et de la guerre en Ukraine.

En 2024, la politique monétaire s’est assouplie, avec des taux revenus autour de 3 à 4 %.Aujourd’hui, en 2025, les taux se stabilisent autour de 3 %, et restent très loin des conditions ultra-favorables de 2019 ou 2021, quand les crédits se négociaient à moins de 1 %

• Fin août 2014, les taux atteignent un premier record : 2,70 % sur 15 ans et 2,95 % sur 20 ans.

En 2014, un couple avec 4 000 € nets mensuels pouvait donc emprunter 253 000 € sur 20 ans.

• En octobre 2019, nouveau pic de compétitivité bancaire : 0,8 % sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,25 % sur 25 ans, grâce à la politique très accommodante de la BCE.

En 2019, ce même couple avec 4 000 € nets mensuels pouvait emprunter 305 000 € sur 20 ans.

• En 2021, crise sanitaire oblige, la BCE prête aux banques avec un taux directeur à zéro. Les crédits immobiliers restent très accessibles : 0,90 % sur 15 ans, 1,09 % sur 20 ans et 1,34 % sur 25 ans.

En 2021, le même couple pouvait emprunter 301 000 € sur 20 ans.

Et aujourd’hui alors ? Avec les mêmes revenus, ce couple peut emprunter 243 000 € sur 25 ans à un taux de 3,39 % (source : Pretto). C’est mieux qu’il y a encore quelques mois, mais c’est toujours 10 000€ de moins qu’en 2014 ou encore 60 000€ de moins qu’en 2019.

Bref, même si les taux sont redevenus plus favorables qu’en 2023, le pouvoir d’achat, lui, reste limité.

Même si les taux reviennent à des niveaux proches de ceux du début des années 2000, cette détente ne suffit pas à compenser la hausse spectaculaire des prix depuis 20 ans.

Depuis 2000, les prix des logements anciens ont été, selon l’Insee) multipliés par 2,6 . Et ce n’est pas tout, un acheteur devait s’endetter 10 ans de plus pour acquérir le même bien entre 2000 et 2024 (25 ans contre 15 ans), selon l’institut Montaigne.

Sur 20 ans, presque toutes les grandes villes ont vu leurs prix bondir, y compris celles qui paraissaient en retrait au départ. Donc oui, on emprunte mieux qu’il y a peu, mais pour acheter plus petit… ou plus loin.

Prenons l’exemple de Lyon :

• En août 2014, un couple avec 4 000 € nets de revenus pouvait acheter 76 m² avec un taux à 2,95 %

• En octobre 2025, le même couple (qui peut actuellement obtenir un taux de 3,15 %) ne peut plus acheter que 49 m² (Source Le Figaro Immobilier), en raison de la hausse des prix.

Même si les taux ont baissé, les prix limitent fortement la capacité d’achat des acheteurs, surtout dans les grandes villes comme Lyon mais aussi Paris, Bordeaux ou Nice.

Cette apparente embellie masque également une réalité contrastée : les conditions d’emprunt, et notamment les exigences d’apport, continuent de freiner de nombreux ménages. Les grands perdants restent les primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois, et qui disposent de peu d’épargne.

Selon l’Observatoire du Financement du Logement/CSA, entre 2019 et 2024, leur nombre a chuté de 36,2 %.Une baisse qui s’explique surtout par l’augmentation de l’apport personnel exigé.

Entre 2019 et 2025, cet apport a progressé de plus de 40 % (Crédit Logement/CSA) ! Et la tendance ne semble pas prête de s’inverser, rendant l’accès à la propriété toujours plus difficile pour certains profils.

En bref, si les taux actuels redonnent un peu d’air aux emprunteurs, la hausse des prix et le niveau d’apport exigé limitent la portée de cette amélioration. Le marché s’ouvre donc, mais pas pour tout le monde. Pour les primo-accédants ou les profils les plus modestes, accéder à la propriété reste plus limité qu’il y a 25 ans et demande d’être bien accompagné.